Wycena nieruchomości a system gospodarczy budowy

Odpowiedź prawnika: Wycena nieruchomości a system gospodarczy budowy

Biorąc pod uwagę wpływ budowania domu w systemie gospodarczym na ewentualny wynik postępowania podzialu majątku wspólnego, należy zauważyć, że sąd, dokonując podziału majątku, będzie brał pod uwagę co do zasady jego wartość w chwili dokonywania podziału, wynikającą z opinii biegłego. Nie ma więc dużego znaczenia fakt, że materiały były uzyskiwane niższym kosztem, czy też okoliczność, że większość prac była wykonywana osobiście. Biegły wydając opinię co do ceny nieruchomości bierze, co prawda, pod uwagę sposób jej wykonania, ale ostateczną wycenę sporządzi, mając na uwadze m.in. ceny nieruchomości w sąsiedztwie, atrakcyjność lokalizacji itp., czyli zgoła inne czynniki.
Można również przytoczyć fragment orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1988r., (sygn. III CRN 72/88, LexPolonica nr 320877): „W postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków wartość własnościowego prawa do lokalu określa się według cen uzyskiwanych w uczciwym obrocie"

Bardziej szczegółowo kwestie sposobu wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyznaczają one trzy podstawowe metody wyceny nie określając jednak dokładnie sposobów wyceny. Są to tzw. podejścia do wyceny:
·  porównawcze
·  dochodowe
·  kosztowe

Rzeczoznawca może też zastosować podejście mieszane. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.