Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Odpowiedź prawnika: Wycena nieruchomości przed licytacją publiczną

Przed licytacją należy dokonać opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego

Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

De facto oszacowania będzie dokonywał rzeczoznawca majątkowy działający na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 150 tej ustawy w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca wykorzystuje m.in. dane o nieruchomości ujęte w księgach wieczystych. W doktrynie pojawił się głos, że obciążenie hipoteczne nieruchomości ma doniosłe znaczenia dla wartości nieruchomości (Szachułowicz Jan, Krassowska Małgorzata, Łukaszewska Anna Najnowsze wydanie: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 608). Nieco inne stanowisko zajmują rzeczoznawcy majątkowi. W środowisku rzeczoznawców majątkowych do dnia dzisiejszego dominuje bowiem pogląd, że hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości a może co najwyżej wpływać na sposób zapłaty ceny. Prawdopodobnie w swym rozumowaniu rzeczoznawcy opierają się na dwóch przesłankach, których spełnienie rzeczywiście może prowadzić do takiego wniosku. Pierwszą z przesłanek jest to, że wartość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest zawsze niższa niż wartość rynkowa (liczona z pominięciem tego zobowiązania) nieruchomości obciążonej. Drugą z przesłanek jest to, że faktycznie nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką w większości spotykanych przez rzeczoznawców majątkowych stanów faktycznych wiąże się ze spłatą zobowiązania zabezpieczonego hipoteką pierwotną i ewentualnym ustanowieniem nowego zabezpieczenia hipotecznego (Zbigniew Niemczewski „Hipoteka a wartość nieruchomości”).