Wycena nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Wycena nieruchomości

Zagadnienie sposobu wyceny nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 152-157). Wyznaczają one trzy podstawowe metody wyceny nie określając jednak dokładnie sposobów wyceny. Są to tzw. podejścia do wyceny:

• porównawcze

• dochodowe

• kosztowe

Rzeczoznawca może też zastosować podejście mieszane.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Jak więc wynika z opisu sytuacji, rzeczoznawca najprawdopodobniej zastosował metodę wyceny porównawczej.

Bardziej szczegółowo kwestie te reguluje rozporządzenie sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowiąc m.in., iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Rozporządzenie powyższe zawiera także przepisy dotyczące operatu szacunkowego przedstawiającego wycenę nieruchomości. Zgodnie z nimi operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2. określenie celu wyceny;

3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5. opis stanu nieruchomości;

6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 

7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.