Wycofanie się z transakcji sprzedaży gruntu
Pytanie:
"Chciałabym sprzedać własny grunt rolny po cenie wyższej niż cena, po jakiej sprzedawane są grunty rolne w tym rejonie. Znalazłam kupca, który chciałby zapłacić wyższą kwotę. Nie jest rolnikiem i nie będzie w ten sposób powiększał swojego gospodarstwa rodzinnego. Przyszły kupiec jest właścicielem sąsiedniego gruntu (który już rolnym gruntem nie jest). Założył na nim kopalnię piasku i uzyskał koncesję na jego wydobywanie. Czy gdyby Agencja Nieruchomości Rolnych skorzystała z przysługującego jej zgodnie z Ustawą o Kształtowaniu Ustroju Rolnego prawa do pierwokupu i podważyła cenę nieruchomości rolnej ("jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej") występując do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości lub też nie występując (bo nie wiem, jak to w praktyce wygląda - czy oni mi najpierw to oznajmią, czy od razu zwrócą się do sądu), czy ja mam jakąkolwiek możliwość wycofania się z transakcji w trakcie jej trwania?"
Odpowiedź prawnika: Wycofanie się z transakcji sprzedaży gruntu
ANR rzeczywiście przysługuje prawo pierwokupu, gdy sprzedawana jest nieruchomość rolna. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, ANR może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
By udzielić odpowiedzi na zadane pytanie, warto wyjaśnić mechanizm działania prawa pierwokupu. Wygląda to tak, iż Pani oraz kupujący zawieracie umowę w formie aktu notarialnego - na razie tylko zobowiązującą do przeniesienia własności, wyraźnie wyłączającą skutek rozporządzający, gdyż będzie to umowa zawarta pod warunkiem. Notariusz zawrze w tej umowie zwrot o mniej więcej takiej treści: umowa ta zawarta została pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r. Nr 64 poz. 592). Pani wystąpiła z ofertą, kupujący ją przyjął, umowa jest zatem sfinalizowana; nie można się z niej wycofać. ANR korzystając z prawa pierwokupu wstępuje tylko w miejsce nabywcy, ale nie oznacza to, że umowa zawierana jest od początku. Nie będzie zatem możliwości odstąpienia od zawartej już umowy. Do przeniesienia prawa własności potrzebne będzie zawarcie kolejnej umowy (też w formie aktu notarialnego), na mocy której dojdzie do przeniesienia własności (będzie to wypełnienie wcześniejszego zobowiązania). Gdyby Pani jako sprzedawca nie stawiła się u notariusza, kupujący mógłby zwrócić się do sądu o wydanie wyroku, który zastąpiłby Pani oświadczenie woli.
Stosownie do art. 600 kodeksu cywilnego nawet zastrzeżone w akcie notarialnym umowne prawo odstąpienia pod warunkiem wykorzystaniem prawa pierwokupu nie ma skutku wobec ANR (jest to postanowienie mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?