Wydzielenie ksiegi wieczystej dla nieruchomości
Pytanie:
"Zaciągnęłam kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Pod tą księgą znajdują się 3 działki (o 3 numerach), wycena dla banku była dla działki, na której znajduje się nieruchomość. Czy bank może odmówić wydania pozwolenia na wydzielenie księgi dla niezabudowanej działki i zdjęcia z niej hipoteki? Działki są 3, jednak jest tylko jedna księga wieczysta. Syn zaczął budowę na jednej z nich, na kolejnej nic nie ma, natomiast na 3 znajduje się budynek mieszkalny /nieruchomość/ który jest obięty hipoteką na rzecz banku w którym zaciągnęliśmy pożyczkę hipoteczną. Chcemy oddzielić działkę, na której syn stawia dom i darować aktem darowizny. Jednak z uwagi na jedną księgę bank nasz uważa że nie może nam zezwolić na rozdzielenie działek a tym samym zdjęcie hipoteki z gruntu. Chcemy by działka na której ma stanąć dom syna miała swoją księgę a tym samym darować mu ją bez obciążeń. Czy jest to możliwe prawnie?"
Odpowiedź prawnika: Wydzielenie ksiegi wieczystej dla nieruchomości
Jeżeli jedna księga wieczyta założona jest dla trzech działek, to hipoteką ustanowioną na rzecz banku obciążone są wszystkie trzy działki, ponieważ z punktu widzenia wieczystoksięgowego te trzy działki stanowią jedną nieruchomość. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, nie jest możliwe obciążenie hiopoteką tylko części nieruchomości, chociażby składała się z kilku działek, jeśli dla tej nieruchomości założona jest tylko jedna księga wieczysta. Nie ma przeszkód prawnych, aby dla każdej działki założyć oddzielną księgę wieczystą, ale w tym przypadku hipoteka obciążajaca dotychczas jedną nieruchomość będzie obciążała wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, co określa się mianem hipoteki łącznej. Do wierzyciela będzie wówczas należała decyzja, z której działki będzie żądać zaspokojenia swojej wierzytelności w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika. Hipoteka mogłaby wygasnąć tylko w wypadku zrzeczenia się jej przez wierzyciela, czyli bank, ale decyzja o zrzeczeniu się hipoteki jest autonomiczną decyzją banku, nie ma żadnych prawnych środków, które pozwalałyby na jej wyegzekwowanie. Zatem wyodrębnienie poszczególnych działek i założenie dla nich osobnych ksiąg wieczystych umożliwi dokonanie darowizny jednej z tych działek, ale hipoteka obciążająca dotychczas jedną nieruchomość, nadal będzie obciążać wszystkie nowopowstałe nieruchomości.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?