Wygaśnięcie użytkowania wieczystego w części

Odpowiedź prawnika: Wygaśnięcie użytkowania wieczystego w części

Umowa użytkowania wieczystego powinna określać sposób wykonywania prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 240 kodeksu cywilnego umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. 

Roszczenie o rozwiązanie takiej umowy przewiduje także art. 33 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

A zatem jeśli użytkownik wieczysty nie użytkuje faktycznie gruntu, to nie korzysta z niego w sposób określony w umowie i można domagać się jej rozwiązania.

Rozwiązanie umowy następuje w drodze złożenia przez obie strony stosownych oświadczeń woli. Jeżeli użytkownik wieczysty nie złoży takiego oświadczenia, możliwe jest dochodzenie przed sądem powszechnym takiego roszczenia – w tym wypadku sąd rozstrzyga o tym, czy sposób wykonywania wieczystego jest sprzeczny z umową i czy zachodzą przesłanki do jej rozwiązania (tj. czy korzystanie z gruntu odbywa się w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie), a obowiązek udowodnienia tych okoliczności spoczywa na gminie.

W zaistniałym przypadku jedynie część gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest użytkowana niezgodnie z umową. Jednakże, zgodnie z orzeczeniem SN, „ani art. 240 k.c., ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają ograniczenia dopuszczalności rozwiązania umowy wieczystego użytkowania co do fizycznie wydzielonych części gruntu. Przekonywający jest argument, że jeżeli można żądać rozwiązania umowy w całości, to tym bardziej jest możliwe żądanie jej rozwiązania tylko co do części gruntu, stanowiącego wydzieloną działkę, gdy użytkownik wieczysty tylko tę część nieruchomości użytkuje niezgodnie z umową.” (wyrok SN z dnia 5 lipca 2007 roku, II CSK 110/2007). W uzasadnieniu do tego orzeczenia SN wskazuje, iż „przedmiotem umowy użytkowania wieczystego jest nie tylko prawo, ale i obowiązek określonego użytkowania nieruchomości. Jeżeli ten obowiązek co do określonej części gruntu nie jest spełniony, to rozwiązaniu może ulec umowa co do tej części, co nie ogranicza użytkownika wieczystego w prawach do pozostałej części gruntu, chyba że bez tej części gruntu umowa straci znaczenie gospodarcze.”

W związku z powyższym możliwe byłoby domaganie się od użytkownika wieczystego złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego w części dotyczącej niezagospodarowanej przez niego części nieruchomości, a jeżeli użytkownik wieczysty tego nie uczyni – domagać się rozwiązania umowy w oznaczonej części przez sąd. Jednakże konieczne byloby wcześniejsze wydzielenie tej części w ewidencji jako odrębnej działki.

W każdym razie nie jest możliwe wydanie decyzji administracyjnej w tej sprawie, gdyż zawarcie i wykonywanie umowy użytkowania wieczystego jest sprawą cywilną a nie administracyjną. Gmina działa w tym przypadku jako podmiot prawa cywilnego.