Wymagane odległości między budynkami

Odpowiedź prawnika: Wymagane odległości między budynkami

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane - art. 7. Określenie tych warunków, ma uwzględniać art. 5 i 6 Prawa budowlanego, tzn. mieć na uwadze bezpieczeństwo, ochronę ludności, właściwe użytkowanie czy ochronę środowiska.

Zgodnie z § 11. 1. budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych. Określone w nich normy nie mają charakteru bezwzględnego i dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu zagrożeń i uciążliwości pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości.

Do uciążliwości takich uciążliwości zalicza się w szczególności:  

1.  szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych, 

2.  hałas i drgania (wibracje),  

3.  zanieczyszczenie powietrza,  

4.  zanieczyszczenie gruntu i wód,  

5.  powodzie i zalewanie wodami opadowymi,  

6.  osuwiska gruntu, lawiny skalne i śnieżne,  

7.  szkody spowodowane działalnością górniczą. 

Budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 

1.  4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 

2.  3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. 

Odległość od granicy mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu. 

Odległość wynoszącą 1,5 m (lub usytuowanie budynku przy samej granicy), dopuszcza się w przypadku ściany bez okien i drzwi, jeżeli:

• wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo 

• nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.  

Taka zmniejszona odległość jest dopuszczalna także wtedy, gdy sąsiad wcześniej skorzystał z takich udogodnień. Tzn. jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej (dopuszczalne jest więc wtedy "dobudowanie się", budynki pozostają w jednej linii.

Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.

Dodatkowo odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. (§ 13 )

Z rozdziału 7. o usytuowaniu budynków ze względu na ochronę przeciwpożarową wynikają kolejne wymagania.W stosunku do poprzednio obowiązujących warunków technicznych, z 14 grudnia 1994 r., podstawowa odległość, która powinna być zachowana między zewnętrznymiścianami budynków ZL, IN oraz budynków PM bez pomieszczenia zagrożonego wybuchem i o maksymalnej gęstości obciążenia ogniowego strefy pożarowej nie przekraczającej 1000 MJ/m2 została zmniejszona z 10 m (w niektórych przypadkach nawet 15 m) do 8 m.

Tą odległość, którą nazwano tu podstawową, odnosi się do budynków z przekryciem dachu nierozprzestrzeniającym ognia i dotyczy ścian zewnętrznych nierozprzestrzeniających ognia, nie będących ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, mających klasę odporności ogniowej w zakresie szczelności ogniowej (E) wymagań dla budynku o określonej klasie odporności pożarowej zapewnioną na części powierzchni k > 65% powierzchni całkowitej.

Jeżeli w jednym z budynków mielibyśmy do czynienia ze ścianami zewnętrznymi lub przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień, odległość ta musiałaby być zwiększona o 50%, a gdyby dotyczyło to obu budynków - o 100%. (§ 271 Rozporządzenia).Odległość między ścianami zewnętrznymi budynków lub częściami tych ścian może być zmniejszona o 50%, w stosunku do określonej , jeżeli we wszystkich strefach pożarowych budynków, przylegających odpowiednio do tych ścian lub ich części, są stosowane stałe urządzenia gaśnicze wodne.

ODSTĘPSTWA OD WARUNKÓW TECHNICZNYCH 

Od obowiązku zastosowania się do warunków rozporządzenia art. 2 Rozporządzenia przewiduje wyjątek , że w przypadku budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1 000 m², oraz pewnych  budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 1 000 m², wymienionych w art. 5 ust. 7 pkt 1-4 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane  (m.in używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,   niemieszkalnych służących gospodarce rolnej):

-wymagania techniczne, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy. 

Odstępstwo od przepisów prawa budowlanego w szerokim rozumieniu (przepisy wskazane przez art. 7 ustawy) przewiduje też art. 9 tej ustawy Prawo budowlane, w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Bezwzględnie jednak nie może to powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. Zgody na odstępstwo, udziela bądź odmawia organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia. Wniosek do ministra starosta kieruje przed wydaniem pozwolenia na budowę.