Zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości (immisje)

Przepisy o wykonywaniu prawa własności nakazują właścicielowi powstrzymywanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Nakaz ten odnosi się do sytuacji, w której działania właściciela wywołują skutki, które przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, takie jak np. zapachy, hałasy, wibracje. Uprawnionym do dochodzenia zaprzestania naruszeń przez właściela jest nie tylko właściciel nieruchomości sąsiedniej, ale także najemca lokalu, dzierżawca, uprawniony z tytułu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego.

Ocena, czy dany sposób zakłóceń przekracza "przeciętną miarę" musi być odniesiona zarówno do miejsca, jak i czasu ich dokonywania, musi więc być powiązana z konkretnymi realiami. Inaczej, dla przykładu, oceniane będą zakłócenia na terenach miejskich, wiejskich, przemysłowych czy rekreacyjnych, nawet jeśli będą tego samego rodzaju. Nie przekraczają przeciętnej miary te zakłócenia, z którymi każdy właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nigdy nie można wyeliminować wszelkich uciążliwości wynikających ze stosunków sąsiedzkich. Zakazane są tylko te, których nie można zaliczyć do normalnych w danym środowisku. Decydyjąca przy tym jest ocena obiektywna, a nie subiektywne odczucia.

Osobom uprawnionym przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Przedmiotem rozstrzygnięcia sądu będzie określenie sposobu korzystania z nieruchomości pozwanego w sposób niezakłócający korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jeśli zakłócenia powodują ponadto powstanie szkody, można domagać się także odszkokowania.

Na stronach naszego serwisu znaleźć można informacje dotyczące powyższego, między innymi w artykule Co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki? Immisje