Zakup nieruchomości na rzecz gminy

Odpowiedź prawnika: Zakup nieruchomości na rzecz gminy

Zgodnie z przepisem art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.  

Wprawdzie przepisy prawne nie wskazują, czy niniejsza opinia ma znaczenie wiążące dla organu, jednakże odpowiedź znajdujemy w orzeczeniach sądowych wydanych na podobnym gruncie do opisanego z sytuacji faktycznej. Pozwolimy sobie na przytoczenie kilku orzeczeń:

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2009 r. (I OSK 1444/2008)

Należy zwrócić uwagę, iż operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 27 kwietnia 2009 r. (II SA/Ol 124/2009)

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ, poddając ocenie wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu.

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 marca 2009 r. (II SA/Bd 59/2009)

Operat jest dokumentem, któremu przepisy procedury administracyjnej dają pełny walor dowodowy. Nie oznacza to jednak zwolnienia organu od własnego ustalenia jaką należność tytułem odszkodowania powinna wypłacić gmina, która przejęła grunty pod drogę.

Prawidłowa weryfikacja i ocena dowodu wymaga wnikliwej analizy merytorycznej. Obowiązujące przepisy nie zwalniają organu od samodzielnego ustalenia odszkodowania. Wyniki analizy rynku w celu określenia wartości rynkowej gruntu dokonane przez uprawnione do tego podmioty stanowią dopiero podstawę do ustalenia odszkodowania.

Jak więc wynika z powyższego operat sporządzony przez rzeczoznawcę stanowi wyłącznie dowód, że dana nieruchomość ma taką a nie inną wysokość. Organ nie jest więc związany operatem - operat stanowi wskazówkę do rzeczywistej wyceny nieruchomości w decyzji o odszkodowaniu.

Wprawdzie nie zostało to nigdzie sformułowane (ani w innych orzeczeniach ani w uzasadnieniach do orzeczeń) jednakże jak wynika z analizy przytoczonych wyroków, brak związania nie stanowi dowolności wyceny odszkodowania. Organ powinien bowiem dokładnie wyjaśnić sprawę oraz podjąć niezbędne działania zmierzające do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

Podsumowując, naszym zdaniem w niniejszej sytuacji powinien zostać powołany drugi rzeczoznawca, jeśli nie, odszkodowanie winno być ocenione jak najrzetelniej przez organ wydający decyzję. W materiałach, które posiadamy nie spotkaliśmy się z taką sytuacją, aby odszkodowanie było zasądzone w wysokości wyższej niż wskazanej przez rzeczoznawcę.