Zarządca sądowy nieruchomością

Odpowiedź prawnika: Zarządca sądowy nieruchomością

Z opisanego stanu faktycznego i poprzednich korespondencji wynika, że zarządca sądowy został ustanowiony na podstawie art. 203 kc:

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Art. 203 jest podstawą prawnomaterialną do ustanowienia przez sąd zarządcy sądowego w trybie art. 611-616 k.p.c. Może to nastąpić w trzech sytuacjach: 1) gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, 2) gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu i 3) gdy większość krzywdzi mniejszość. Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu.

Z art. 615 kpc wynika, że do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z tymi zaś przepisami podstawą do zmiany zarządcy jest art. 931 § 2 kpc:

Art. 931. § 1. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.  
§ 2. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.  
§ 3. Sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd.  
§ 4. Jeżeli dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd.

Jeśli uważa Pan, że zarząd jest sprawowany nienależycie konieczne będzie złożenie do sądu wniosku o odjęcie zarządu oraz wyznaczenie nowego zarządcy.

W świetle uregulowania przyjętego w § 3 komentowanego przepisu wniosek o ustanowienie innego zarządcy może być uwzględniony tylko wtedy, gdy bieżące dochody wystarczają na sprawowanie zarządu wymagającego kosztów albo gdy wnioskodawca złoży w terminie tygodnia kwotę wyznaczoną przez sąd. Jeżeli koszty zarządu nie znajdują pokrycia w dochodach bieżących, nie jest możliwe z urzędu odjęcie zarządu dłużnikowi i ustanowienie nowego zarządcy (tak Z. Świeboda, Sąd jako organ egzekucyjny, s. 89, oraz tenże, Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, część druga. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, s. 317). Bardziej przekonujące jest stanowisko R. Kowalkowskiego, według którego brak środków na pokrycie kosztów związanych ze zmianą zarządcy nie zwalnia sądu z obowiązku ingerencji z urzędu w sposób sprawowania zarządu.

Ważne jest odpowiednie uzasadnienie swojego wniosku, bowiem postanowienia sądu w przedmiocie zarządu (ustanowienie zarządu, odjęcie zarządu, oddalenie wniosku o ustanowienie zarządu oraz wniosku o odjęcie zarządu, odebranie dłużnikowi pomieszczeń w zajętej nieruchomości) - po uchyleniu art. 932 - nie są zaskarżalne.