Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej

Odpowiedź prawnika: Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej

Umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej najmu lokalu, tymi istotnymi postanowieniami będą z całą pewnością określenia przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu. Podstawowym skutkiem umowy przedwstępnej, jest zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej o treści określonej w umowie przedwstępnej. Skutki nie wywiązania się z umowy przedwstępnej, a więc odmowa podpisania umowy przyrzeczonej mogą kształtować się różnie. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Podkreślić należy, że strony w umowie przedwstępnej mogą inaczej określić zakres odpowiedzialności odszkodowawczej. Innym środkiem przysługującym stronom umowy przedwstępnej jest możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Otóż, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy najmu lokalu, kodeks cywilny nie uzależnia ważności umowy najmu od zachowania formy pisemnej. Elementami przedmiotowo istotnymi umowy najmu są określenie przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu. Jeżeli więc umowa przedwstępna będzie czyniła zadość tym wymaganiom (będzie określała przedmiot najmu oraz wysokość czynszu), wówczas będzie czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (umowy najmu) i tym samym możliwe będzie dochodzenie na drodze sądowej zawarcia przyrzeczonej umowy najmu. Odnosząc się do kwestii zadatku. Zgodnie regulacjami kodeksu cywilnego, zadatek dany przy zawarciu umowy, jeżeli postanowienia umowy lub zwyczaje nie stanowią inaczej, ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej, niewykonanie umowy (o którym mowa powyżej) oznacza uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji strona może zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli sama dala zadatek. Oczywiście z uprawnienia tego nie można skorzystać, jeżeli strona uprawniona dochodzi sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej.