Pytanie klienta:
Czy zgoda właściciela sąsiedniej działki (syna inwestora), na której projektowana będzie część rozbudowy, może być uznana za prawo do dysponowania nieruchomością sąsiednią na cele budowlane w zakresie udzielonej zgody? Czy konieczne jest notarialne potwierdzenie zgody?
""Odpowiedź prawnika:
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - podstawy prawne
Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418) pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim złożeniu przez inwestora oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, oznacza tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
Ważna zmiana od 2019 roku
Od 15 sierpnia 2019 r. inwestor składa jedynie oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, a nie dokumenty je potwierdzające. Zmiana ta miała na celu uproszczenie procedur administracyjnych. Mimo to, w praktyce organy mogą domagać się dodatkowych wyjaśnień, gdy oświadczenie budzi wątpliwości.
Zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości
W opisanym przypadku inwestor planuje rozbudowę budynku, która będzie wykraczać poza granice jego własnej działki i wkraczać na sąsiednią nieruchomość należącą do jego syna. Oznacza to, że do realizacji inwestycji konieczne jest uzyskanie prawa do dysponowania również sąsiednią nieruchomością.
Wymogi dotyczące zgody właściciela
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, zgoda właściciela lub współwłaściciela nieruchomości wymagana od inwestora musi spełniać określone wymagania:
1. Zgoda musi być wyraźna
Zgoda właściciela musi być wyrażona w sposób jednoznaczny. Nie może być domniemana ani wynikać jedynie z braku sprzeciwu. Musi z niej jasno wynikać wola udzielenia prawa do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 października 2004 r., sygn. akt IV SA 589/03
2. Zgoda musi określać zakres inwestycji
Z treści zgody musi jednoznacznie wynikać prawo do wzniesienia określonego budynku lub przeprowadzenia konkretnej rozbudowy określonemu inwestorowi. Zgoda nie może być ogólnikowa.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodka Zamiejscowego w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2003 r., sygn. akt II SA/Kr 1484/99
3. Zgoda musi być aktualna w momencie wydania pozwolenia
Prawo do dysponowania nieruchomością musi istnieć w momencie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor musi dysponować zgodą właściciela najpóźniej do dnia wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 2006 r., sygn. akt II SA/Bk 35/2005
Czy zgoda wymaga formy notarialnej?
Forma notarialna NIE jest wymagana
Żaden przepis prawa nie wymaga sporządzenia zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w formie aktu notarialnego.
Zgoda może być wyrażona nawet ustnie, choć ze względów dowodowych zaleca się formę pisemną.
Wyrok WSA w Kielcach z dnia 11 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Ke 1077/20
Zalecana forma pisemna
Ze względów praktycznych i dowodowych zdecydowanie zaleca się sporządzenie zgody w formie pisemnej.
Pisemna zgoda ułatwia:
- Udokumentowanie posiadania prawa do dysponowania nieruchomością
- Precyzyjne określenie zakresu zgody
- Uniknięcie sporów interpretacyjnych
- Przedstawienie dowodu organowi wydającemu pozwolenie
Uwaga praktyczna
Mimo że organ administracji nie ma obowiązku weryfikowania prawdziwości oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością (ze względu na rygor odpowiedzialności karnej), w praktyce organy często proszą o przedstawienie dokumentów potwierdzających to prawo, szczególnie gdy inwestycja ma wykraczać poza granice własnej działki inwestora.
Elementy prawidłowej zgody na dysponowanie nieruchomością
Zgoda właściciela sąsiedniej działki powinna zawierać następujące elementy:
Dane identyfikacyjne nieruchomości
Precyzyjne określenie nieruchomości (numer działki, księga wieczysta, położenie), na której ma być realizowana inwestycja lub jej część.
Dane właściciela i inwestora
Pełne dane osobowe właściciela udzielającego zgody oraz inwestora, któremu zgoda jest udzielana.
Zakres zgody
Dokładny opis inwestycji, na którą zgoda jest udzielana - w tym przypadku rozbudowa budynku mieszkalnego, określenie części budynku, która będzie na sąsiedniej działce.
Oświadczenie właściciela
Wyraźne oświadczenie właściciela o wyrażeniu zgody na dysponowanie jego nieruchomością na cele budowlane w określonym zakresie.
Data i podpis
Data sporządzenia zgody oraz podpis właściciela udzielającego zgody.
Budowa na działce członka rodziny
W opisanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją szczególną - sąsiednia działka należy do syna inwestora. Jest to okoliczność ułatwiająca uzyskanie zgody, niemniej wymogi formalne pozostają takie same:
- Syn jako właściciel sąsiedniej działki musi wyrazić wyraźną i jednoznaczną zgodę
- Zgoda powinna precyzyjnie określać zakres inwestycji
- Zalecana jest forma pisemna (choć forma notarialna nie jest wymagana)
- Ojciec-inwestor w swoim oświadczeniu do organu budowlanego wskaże, że jego prawo do dysponowania nieruchomością sąsiednią wynika ze zgody właściciela (syna)
Konsekwencje braku zgody lub jej cofnięcia
Ryzyko dla inwestora
Złożenie nieprawdziwego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podlega odpowiedzialności karnej zgodnie z art. 233 Kodeksu karnego (fałszywe zeznanie).
Brak zgody przy składaniu wniosku
Jeśli inwestor nie dysponuje zgodą właściciela w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę lub jej uzyskania, złożone przez niego oświadczenie będzie nieprawdziwe. Może to skutkować:
- Odmową wydania pozwolenia na budowę
- Odpowiedzialnością karną za składanie fałszywych zeznań
Cofnięcie zgody po wydaniu pozwolenia
Według dominującego obecnie stanowiska orzecznictwa, cofnięcie zgody przez właściciela po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę nie wpływa automatycznie na ważność tej decyzji.
Może jednak uniemożliwić faktyczne przeprowadzenie inwestycji ze względu na cywilnoprawne aspekty naruszenia prawa własności.
Alternatywne rozwiązania prawne
W sytuacji opisanej w pytaniu warto również rozważyć inne rozwiązania prawne, które mogą zapewnić bardziej trwałe prawo do dysponowania sąsiednią nieruchomością:
Ustanowienie służebności
Można rozważyć ustanowienie służebności gruntowej, która zapewni trwałe prawo do utrzymania części budynku na sąsiedniej działce. Wymaga to jednak formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
Sprzedaż lub darowizna części działki
Syn może sprzedać lub darować ojcu-inwestorowi tę część działki, na której będzie znajdować się rozbudowa. To rozwiązanie daje inwestorowi pełne prawo własności.
Połączenie działek
Jeśli jest to możliwe i zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, można rozważyć połączenie obu działek w jedną.
Umowa użyczenia lub dzierżawy
Syn może zawrzeć z ojcem umowę użyczenia lub dzierżawy części swojej działki z wyraźnym zapisem o prawie do zabudowy. Umowa taka stanowi stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
Podsumowanie i zalecenia praktyczne
Odpowiedź na pytania klienta:
- Czy zgoda właściciela sąsiedniej działki może być uznana za prawo do dysponowania nieruchomością?
TAK - zgoda syna jako właściciela sąsiedniej działki może stanowić podstawę do wykazania prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, o ile będzie to zgoda wyraźna, jednoznaczna i precyzyjnie określająca zakres inwestycji. - Czy konieczne jest notarialne potwierdzenie zgody?
NIE - żaden przepis prawa nie wymaga formy notarialnej dla zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Zgoda może być wyrażona nawet ustnie, choć ze względów dowodowych zdecydowanie zaleca się formę pisemną.
Praktyczne zalecenia:
- Sporządź pisemną zgodę syna-właściciela z dokładnym opisem inwestycji i zakresu zgody
- W zgodzie precyzyjnie określ, jaka część rozbudowy i w jakim zakresie będzie znajdować się na sąsiedniej działce
- Dołącz zgodę do dokumentacji projektowej lub przygotuj ją na wypadek żądania przez organ
- W oświadczeniu inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością wyraźnie wskaż, że w zakresie części inwestycji na działce sąsiedniej podstawą prawa jest zgoda właściciela
- Rozważ ustanowienie trwalszego tytułu prawnego (służebność, sprzedaż części działki) dla zabezpieczenia inwestycji na przyszłość
- Skonsultuj się z projektantem i prawnikiem w zakresie optymalnego rozwiązania prawnego dla całej inwestycji
Pamiętaj!
Składając oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, inwestor czyni to pod rygorem odpowiedzialności karnej. Upewnij się, że faktycznie dysponujesz wszystkimi niezbędnymi zgodami i uprawnieniami przed złożeniem oświadczenia do organu.
Stan prawny
Porada prawna została zaktualizowana według stanu prawnego na dzień 21 listopada 2025 r. Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418).