Zgoda sąsiada na rozbudowę budynku
Pytanie:
"Wystąpiłem o pozwolenie na rozbudowę budynku usługowo-mieszkalnego. Istniejąca obecnie zabudowa to cztery budynki w zwartym ciągu tworzące literę L. Mój budynek jest posadowiony poprzecznie w odniesieniu do pozostałych trzech budynków, które są ciągiem przy poprzecznej ulicy. Moje działki graniczą z zabudową sąsiednią, a tylne ściany tych budynków znajdują się w granicy działek. Problem stanowi sposób zagospodarowania sąsiednich działek. Otóż więźba dachowa budynków sąsiednich jest tak skonstruowana, że z części połaci dachowych budynków należących do sąsiadów wody opadowe odprowadzane są na moją posesję (dachy sąsiadów są dwuspadowe), przyłącza gazowe do dwóch sąsiednich posesji znajdują się również na mojej działce, oraz, co najistotniejsze, w ścianie granicznej znajduje się komin, który w całości użytkuje jeden z sąsiadów. Plan szczegółowy zagospodarowania terenu określa sposób wznoszenia budynków w sposób, który został uwzględniony w dokumentacji budowlanej, tzn. wysokość 3½ kondygnacji (wysokość budynków obecnie to 2½ kondygnacji). Zapisy w planie dopuszczają także zabudowę działki przy granicy bez potrzeby uzyskania zgody sąsiadów. Rozwiązania techniczne zawarte w projekcie zabezpieczają w pełni interes prawny sąsiadów, bowiem wody w dalszym ciągu odprowadzane byłyby na moją posesję (na części zabudowy zrezygnować musiałem z jednej kondygnacji, by przez powstały w ten sposób taras poprowadzić rynny odprowadzające wody opadowe) a także na własny koszt chcę przebudować przyłącze gazowe do sąsiadów. Największy jednak problem stanowi zbudowanie ściany szczytowej w moim budynku, od strony sąsiada, który użytkuje komin znajdujący się w ścianie granicznej. Mimo, że ta ściana szczytowa, o wysokości maksymalnej w kalenicy od istniejącej zabudowy wynoszącej 2,5 m, wzniesiona ma być na podciągach na mojej działce, to z pewnością powodować będzie pogorszenie ciągów kominowych u sąsiada. Zaproponowałem podwyższenie komina sąsiada (choć w połowie chyba i mojego?) na własny koszt, do wysokości pozwalającej na utrzymanie jego odpowiednich parametrów. Problem jednak w tym, że sąsiad nie wyraża na to zgody, organ budowlany uwarunkował zaś wydanie pozwolenia na rozbudowę uzyskaniem zgody sąsiada. Jest to już moje drugie podejście do uzyskania pozwolenia na rozbudowę. W pierwszym postępowaniu trzykrotnie zmieniałem projekt techniczny, by zadość uczynić warunkom stawianym przez sąsiadów, którzy i tak w końcu nie wyrazili zgody. W obecnym stanie prawnym, gdy Rada Miasta uchwaliła szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie muszę już ubiegać się o zgodę pozostałych sąsiadów. Problem jednak stanowi brak zgody sąsiada na wykonanie u niego nadbudowy komina. Czy organ ma prawo żądać ode mnie takiej zgody? Czy muszę nadbudować ten komin? Czy może to sąsiad powinien dochodzić swoich praw w przypadku powstania negatywnej immisji spowodowanej wybudowaniem ściany? Jak wybrnąć z tego pata administracyjnego? "
Odpowiedź prawnika: Zgoda sąsiada na rozbudowę budynku
Zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewody (kanały) kominowe w budynku: wentylacyjne, spalinowe i dymowe, prowadzone w ścianach budynku, w obudowach, trwale połączonych z konstrukcją lub stanowiące konstrukcje samodzielne, powinny mieć wymiary przekroju, sposób prowadzenia i wysokość, stwarzające potrzebny ciąg, zapewniający wymaganą przepustowość, oraz spełniające wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wymagań technicznych dla przewodów kominowych oraz projektowania kominów. Przewody kominowe powinny być wyprowadzone ponad dach na wysokość zabezpieczającą przed niedopuszczalnym zakłóceniem ciągu. Wymaganie ust. 1 uznaje się za spełnione, jeżeli wyloty przewodów kominowych zostaną wyprowadzone ponad dach w sposób określony Polską Normą dla kominów murowanych.
Warto też pamiętać, że ściany, w których znajdują się przewody kominowe, mogą być obciążone stropami, pod warunkiem spełnienia wymagań dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji, a także jeżeli nie spowoduje to nieszczelności lub ograniczenia światła przewodów. Natomiast trzonów kominowych wydzielonych lub oddylatowanych od konstrukcji budynku nie można obciążać stropami ani uwzględniać ich w obliczeniach jako części tej konstrukcji.
Z powyższych przepisów wynika, że rzeczywiście nadbudowanie komina jest konieczne.
Żądanie uzyskania zgody sąsiada jest spowodowane tym, że komin znajduje się na granicy nieruchomości. Granica biegnąca pomiędzy nieruchomościami ma szczególny status, gdyż ze względów oczywistych nie można stwierdzić, że ta część należy tylko do jednego z sąsiadów. Pozwolenie na budowę musi zapewnić nie tylko zachowanie przez planowaną nadbudowę określonych przepisów prawa, lecz musi zapewnić również odpowiednią ochronę praw osób trzecich, w szczególności właścicieli nieruchomości sąsiednich. Nie jest więc tak, że w opisywanym przypadku organ może wydać decyzję o pozwoleniu na budowę i nie interesować się prawami sąsiada, bo sąsiad zawsze może dochodzić zaniechania naruszeń swojego prawa przed sadem cywilnym. Organ administracyjny ma właśnie tak działać, by takich sytuacji w przyszłości uniknąć. Wydaje się, iż przedstawiony problem dotyczy w istocie kwestii granicy prawa własności. Prawo to nie ma bowiem charakteru nieograniczonego, absolutnego, lecz ma swoje granice, które są wyznaczane między innymi przez przepisy kodeksu cywilnego, które nakazują uwzględnienie społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, a także zasad współżycia społecznego, przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego (zawarte w kodeksie cywilnym), jak również przepisy prawa budowlanego. W opisanym przypadku można powiedzieć, że prawo Pana prawo własności jest ograniczone, stąd nie ma Pan swobodnego prawa do dysponowania nieruchomością (ściślej – tą częścią, która leży na granicy) na cele budowlane i dlatego wymagana jest zgoda sąsiada. Można powiedzieć, ze Pana prawo własności kończy się w tym miejscu, w którym zaczyna się prawo własności sąsiada i dlatego jest potrzebna jego zgoda. W zasadzie nie ma możliwości, by konieczność uzyskania tej zgody pominąć w postępowaniu administracyjnym. Kontrowersyjna jest także możliwość ustalenia granic prawa własności w postępowaniu cywilnym.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?