Zgoda współwłaścicieli na dokonanie nadbudowy

Odpowiedź prawnika: Zgoda współwłaścicieli na dokonanie nadbudowy

Jak wynika z przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Prawo nie definiuje pojęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd. Dlatego tez należy ją definiować indywidualnie dla każdego stanu faktycznego. W przedstawionym stanie nie ma wątpliwości, iż czynność polegająca na dokonaniu nadbudowy czyli ostatecznie rozbudowy domu, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem wspólnym. Dlatego też, do dokonania takiej czynności niezbędna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy. Brak zgody pociąga za sobą nieważność dokonanej czynności.

To czy współwłaściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie takiej czynności zależy od wielkości posiadanych przez niego udziałów w majątku wspólnym (większość oznacza w tym przypadku więcej niż połowę). Jak wynika z powoływanego przepisu, tylko współwłaściciele (czy też współwłaściciel) których udziały wynoszą więcej niż połowa, mają prawo do wystąpienia do sądu z takim wnioskiem. Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

Jeśli natomiast lokale stanowią odrębną własność, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (w takiej sytuacji właściciele będą stanowić wspólnotę mieszkaniową). Zgodnie z powołaną ustawą do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Za taką czynność ustawa uznaje udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Właściciel lokalu może także zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.