Zmiana działki na budowlaną w planie miejscowym
Pytanie:
"Przedmiotem mojego zapytania jest zmiana przeznaczenia gruntu, z rolnego na budowlane. Posiadam kilka działek rolnych w gminie, w której nie podjęto jeszcze prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego dokumentem wiążącym w zakresie zagospodarowania jest gminne studium zagospodarowania przestrzennego. W powyższym studium działki zostały przeznaczone do produkcji rolnej. Są to grunty o powierzchni 1-2 ha, ziemie IV-V klasy, z dostępem do drogi gminnej. Z posiadanych przeze mnie informacji wynika, że w najbliższym czasie zostaną podjęte prace nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Słyszałem, że jest to szansa na dokonanie pożądanej przeze mnie zmiany przeznaczenia moich gruntów. W podobnej sytuacji znajduje się część moich sąsiadów, którzy gotowi są wesprzeć prezentowane tu postulaty. 1.Jakich środków prawnych należy użyć, aby rada gminy wydała odpowiednią uchwałę, w przedmiocie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uwzględniającą moje postulaty. Czy ewentualna zmiana, będzie automatycznie utrzymana w nowo powstałym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? 2.Czy istnieje możliwość żądania od urzędu gminy powiadomienia mnie na piśmie o rozpoczęciu prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? 3.Kiedy gmina może nałożyć na mnie obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej oraz renty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości moich gruntów? Czy można w jakiś sposób uniknąć tego obciążenia?"
Odpowiedź prawnika: Zmiana działki na budowlaną w planie miejscowym
1.
Jeśli gmina przystąpi do sporządzaniu planu, należy wykorzystać możliwości przewidziane w ramach tej procedury. Z opisu sytuacji nie wynika, kiedy powstało studium zagospodarowania i czy gmina będzie sporządzać nowe studium. Na potrzeby niniejszej odpowiedzi założymy, że studium będzie sporządzane od nowy, by przedstawić również procedurę dotyczącą tego etapu postępowania (choć można podkreślić, że obie procedury – odnośnie studium i planu – są podobne).
Przede wszystkim po ogłoszeniu studium (odpowiednio po ogłoszeniu planu miejscowego) należy zgłosić wnioski o przekształcenie nieruchomości rolnych na budowlane. Przepisy nie przewidują dla tych wniosków szczególnej formy, należy jednak pamiętać o skierowaniu go do właściwego organu, określeniu żądania, uzasadnieniu go i podpisaniu wniosku. W uzasadnieniu przede wszystkim należałoby się powołać na fakt, iż brak w danej gminie odpowiedniej liczby terenów pod zabudowę – biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców, rozwój gminy itp. Można też od razu zastanowić się nad potrzebą określenia terenu pod zabudowę mieszkaniowo – usługową (chodzi tu przede wszystkim o drobną działalność gospodarczą na ogół w postaci sklepu na parterze domu mieszkalnego).
Zgodnie z art. 11 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium, ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium, określając formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium, nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.
Podobnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
W późniejszy etapie (dotyczy to zarówno studium, jak i planu) następuje ogłoszenie w w/w opisany sposób o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia. W tym ogłoszeniu wyznacza się termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu.
2.
Niestety żaden przepis nie przewiduje możliwości żądania od urzędu gminy powiadomienia na piśmie o rozpoczęciu prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powiadomienie następuję w sposób opisany w punkcie pierwszym.
3.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 w/w ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
W pozostałych kwestiach proszę o zapoznanie się z treścią informacji
Opłata adiacencka i planistyczna
Można wskazać, iż zgodnie z orzeczeniem NSA OPK 16/00, ONSA 2001/2/64, jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (przyp. obecnie obowiązuje w tym zakresie wymieniona na wstępie ustawa, ale brzmienie przepisu jest podobne), gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie pobiera się w wypadku darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich. Orzeczenie spotkało się jednak również z krytyką (A. Cisek, J. Kremis, OSP 2001/10 str. 516).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?