Zniesienie współwłasności

Odpowiedź prawnika: Zniesienie współwłasności

Zasadniczo zniesienie współwłasności nieruchomości powinno nastąpić w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Postępowanie sądowe będzie więc konieczne zazwyczaj wówczas, gdy co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się podziałowi lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału. Prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi (art. 210 Kodeksu cywilnego, k.c.).

W materii dopuszczalności podziału współwłasności należy wskazać, że zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Szczególnym sposobem podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności jest wyodrębnienie własności lokali. Sąd Najwyższy początkowo zajmował negatywne stanowisko co do dopuszczalności ustanowienia własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Dopiero uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74, LexPolonica nr 301489 (OSNCP 9/75, poz. 128), zapoczątkowała zasadniczy zwrot, stwierdzając, że: „ustanowienie odrębnej własności lokali jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności”. Obecnie art. 7 Ustawy o własności lokali głosi, że odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W związku z powyższym zasadniczo o dopuszczalności podziału nieruchomości w określony sposób przesądza zgodna wola współwłaścicieli. W szczególności zgodnie z art. 622 Kodeksu postępowania cywilnego, k.p.c. w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania ustawowe, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Zasady, o których mowa w tym przepisie to przede wszystkim wymóg aby projektowany sposób podziału nieruchomości na części był zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Z tych przepisów wynika, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej jest wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów, przy czym część nieruchomości - wydzielona w wyniku podziału - może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej. Projektowany sposób podziału nieruchomości więc musi spełniać wymagania określone wyżej, przy czym wyrys z mapy ewidencyjnej zawierający plan podziału (lub inna mapa sporządzona przez biegłego geodetę) musi być opatrzony klauzulą właściwego organu prowadzącego ewidencję, stwierdzającą, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych (por. też art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne, tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.).

Warunkiem dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali w orzeczeniu znoszącym współwłasność jest również samodzielność lokali mieszkalnych, przez którą rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Według postanowienia Sądu Najwyższego z 13 marca 1997 r. (III CKN 14/97; OSNC 1997 r. nr 8 poz. 115), sąd może w postępowaniu o zniesieniu współwłasności sam ocenić, czy zachodzą przesłanki ustanowienia odrębnej własności lokali, w szczególności czy lokal jest lokalem samodzielnym. Nie musi on korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, natomiast władny jest skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. Tym samym prywatna opinia rzeczoznawcy może nie wystarczyć i nie wykluczone, że sąd powoła biegłego (dodatkowe koszty). Jest ot jednak samodzielna decyzja sądu, na którą uczestnicy nie mają wpływu. Odmowa ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo. Odmowy nie mogą usprawiedliwiać same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami, gdyż przepisy ustawy o własności lokali przewidują liczne możliwości rozwiązywania konfliktów między właścicielami wyodrębnionych lokali (tak orz. SN z 4 sierpnia 1999 r., II CKN 549/98, LexPolonica nr 396130). Nawiązując do tego orzeczenia, Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 4 października 2002 r., III CKN 1283/2000, LexPolonica nr 360550 (OSNC 12/2003, poz. 170), uznał, że konflikt osobisty między współwłaścicielami budynku mieszkalnego nie stanowi samodzielnej przesłanki uzasadniającej, z powołaniem się na społeczno - gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 k.c.), odmowy zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Podobnie sama tylko okoliczność, że uczestnik postępowania o zniesienie współwłasności jest posiadaczem mieszkania i jego potrzeby mieszkaniowe są aktualnie zaspokojone, nie wyłącza dopuszczalności ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu (podobnie orz. SN z 14 kwietnia 1999 r., III CKN 207/98, niepubl.).

Jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego (brak planu podziału oraz zgodnej woli stron; natomiast warunek samodzielność lokali nadal pozostaje), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Z art. 623 k.p.c. wyprowadzono w orzecznictwie regułę, że gdy nieruchomości nie można podzielić, pierwszeństwo do przyznania na własność całej nieruchomości przysługuje tym uczestnikom, których udziały przewyższają udziały pozostałych uczestników. Reguła ta nie jest oczywiście bezwzględna, ma ona bowiem zastosowanie tylko wtedy, gdy inne okoliczności nie przemawiają, zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym, za innym rozstrzygnięciem (por. post. SN z 7 sierpnia 1975 r., III CRN 182/75, LexPolonica nr 318709).

Wobec powyższego można spodziewać się, że sąd istotnie podzieli nieruchomość w pożądany przez Pana sposób. Jednakże, w naszej ocenie bezpieczniej jest uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli i albo dokonać umownego podziału albo złożyć zgodny wniosek do sądu (z zachowaniem warunków formalnych). W przeciwnym wypadku nie ma 100% gwarancji, że sąd podzieli nieruchomość zgodnie z Pana zamiarem.