Zwrot bonifikaty za mieszkanie
Pytanie:
"Moja żona otrzymała z Urzędu Miasta pismo wzywające ją do zwrotu bonifikaty, którą uzyskał jej brat w związku z wykupieniem w 1990 r. mieszkania z Urzędu Miasta. W tymże roku moja żona otrzymała od brata to mieszkanie w drodze darowizny. Następnie w tym samym roku mieszkanie to sprzedała. Akt notarialny nabycia mieszkania od brata nie zawierał żadnych ograniczeń i nie nakładał na żonę jakichkolwiek zobowiązań wobec urzędu Miasta. Żona nie została w żaden sposób poinformowana przez zbywcę (brata) lub notariusza o nałożonym na pierwszego nabywcę zobowiązaniu o ewentualnym zwrocie udzielonej mu bonifikaty. Urząd pisze, że posługując się wykładnią funkcjonalną - należy przyjąć, że nabywcą w rozumieniu art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest także osoba bliska uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego. Moim zdaniem przywołana w piśmie ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na dalszego nabywcę (w tym będącego osobą bliską), obowiązku zwrotu bonifikaty. Chyba, że ten nabywca otrzymał to mieszkanie w drodze spadku po osobie bliskiej, która otrzymała bonifikatę. Ale wtedy działa prawo spadkowe, a nie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Bezzasadność żądania przez Urząd zwrotu bonifikaty wynika logicznej przesłanki, iż drugi nabywca bonifikaty tej nie otrzymał. Gdyby taki obowiązek był, to ustawa ta powinna to jasno określać np. poprzez nałożenie na pierwszego nabywcę obowiązku poinformowania o tym drugiego nabywcy, w tym zwłaszcza będącego osobą bliską. Ponieważ tak w tej ustawie nie jest, to należy domniemywać, że obowiązek zwrotu bonifikaty nie ciąży na drugim nabywcy, kimkolwiek on byłby w stosunku do zbywcy. Przywołany art. 68 ust. 2 może odnosić się wyłącznie do nabywcy, który bonifikatę otrzymał. Ponadto nic nie stało na przeszkodzie, aby Urząd w umowie sprzedaży mieszkania pierwszemu nabywcy jasno określił okoliczności, w których wystąpi obowiązek zwrotu bonifikaty przez określoną osobę. A takiej klauzuli nie było w umowie sprzedaży z pierwszym nabywcą. Wezwanie do zwrotu nie udzielonej mojej żonie bonifikaty zaprzecza podstawowej zasadzie prawa, że niejasności przepisów powinny być rozstrzygane na korzyść obywatela. Urząd w tej sprawie nie powinien posługiwać się ogólnikową "wykładnią funkcjonalną". Uzyskałem też informację, że w wyroku z 25 października 2006 r. SN doszedł do wniosku, że gmina może odzyskać bonifikatę tylko od osoby, która od niej wykupiła lokal. Nie znam jednak treści tego wyroku. Czy w świetle powyższego zgodne jest z obowiązującym prawem żądanie zwrotu bonifikaty od osoby, która tej bonifikaty nie otrzymała?"
Odpowiedź prawnika: Zwrot bonifikaty za mieszkanie
Przepis art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Wykładnia tego przepisu budzi wątpliwości. W uchwale z dnia 6 listopada 2002 r. o sygn. III CZP 59/2002 (OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101) Sąd Najwyższy stwierdził, że „właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) na rzecz osoby niebędącej bliską zbywcy w rozumieniu tej ustawy”. Doszło niejako do rozszerzenia obowiązku zwrotu bonifikaty na spadkobierców, co – wg SN – uzasadnione jest specyfiką spadkobrania (wejście w całą sytuację prawną osoby zmarłej).
Orzeczenie to dotyczyło jednak spadkobrania, a nie darowizny (a instytucje te różnią się zasadniczo). Zresztą nawet samo orzeczenie spotkało się z krytyką (zob. krytyczna glosa A. Kosiby, Rejent 2004/1 str. 110).
Naszym zdaniem w sytuacji takiej, jak opisana w pytaniu (tj. darowizny mieszkania na rzecz osoby bliskiej) art. 68 ust. 2 nie stanowi podstawy do żądania zwrotu bonifikaty od osoby obdarowanej. Jak wskazuje się w doktrynie, literalne brzmienie przepisu wskazuje, że obowiązek zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty związany jest tylko z „pierwotnym” nabywcą nieruchomości. Odwołanie się do wykładni funkcjonalnej jest wątpliwe (Bieniek Gerard (red.), Kalus Stanisława, Mzyk Eugeniusz, Marmaj Zenon, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, komentarz do art. 68, teza 16). Tak też orzekł Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 25 października 2006 roku, sygn. akt III CSK 145/06 (niepubl.): Przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikaty obciąża uprawnionego do uzyskania bonifikaty nabywcę nieruchomości, który uiścił cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?