Odpowiedź prawnika: Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania
Z dniem 1 stycznia 2007 r. i z dniem 1 stycznia 2009 r. nastąpiła nowelizacja przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu ze sprzedaży nieruchomości, niemniej jednak zgodnie z ustawami zmieniającymi, do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed nowelizacjami stosuje się zasady opodatkowania również sprzed nowelizacji (a więc obowiązujące do 31 stycznia 2006 r.).
Przepis art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, gdyż jak stanowi zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (o płatności podatku), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży m.in. nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Ponieważ w lit. a) powyżej nie ma mowy o spłacie innego kredytu, dlatego po zmianie banku kredytującego zakup nieruchomości powstaje spór z organem podatkowym o prawo do zwolnienia z 10-proc. zryczałtowanego podatku od przychodu ze sprzedaży mieszkania. Jeżeli bowiem środkami ze sprzedaży podatnik spłaci kredyt zrefinansowany, to organy podatkowe uznają, że nie spełnia warunku do skorzystania z tego zwolnienia. Przedmiotem spłaty ich zdaniem nie jest bowiem kredyt, którego celem był zakup nieruchomości, lecz spłata zaciągniętego kredytu hipotecznego. Przy takiej interpretacji przepisów, podatnicy tracą nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych również przy sprzedaży mieszkania, z której nie udało się osiągnąć zysku.
W takiej sprawie warto jednak kontynuować spór z organami podatkowymi i dążyć do rozpatrzenia sprawy przez sąd administracyjny, z argumentacją, iż w razie refinansowania kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości również nie ulega zmianie cel inwestycyjny podatnika.
