Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Klasyfikacja drogi dojazdowej według obowiązujących przepisów
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, działki są zaliczane do jednej z trzech kategorii: budowlanej, rolnej lub leśnej. O przeznaczeniu działki decyduje przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).
Kluczowa informacja
W opisanej sytuacji droga stanowi dojazd do kilku działek budowlanych i jest wspólną własnością ich właścicieli. Jest to więc działka budowlana, wydzielona przy okazji podziału nieruchomości na obecne działki.
Aktualne odległości budynku od granicy działki - stan na 2025 rok
Zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity obowiązujący od 15 sierpnia 2024 roku), podstawowe odległości wynoszą:
Ściana z oknami lub drzwiami
Minimalna odległość 4 metry od granicy działki budowlanej
Ściana bez okien i drzwi
Minimalna odległość 3 metry od granicy działki budowlanej
Budynki wielorodzinne powyżej 4 kondygnacji
Minimalna odległość 5 metrów niezależnie od rodzaju ściany
Ważne zmiany w przepisach
Od 15 sierpnia 2024 roku obowiązują nowe przepisy wprowadzające dodatkowe regulacje dotyczące budynków wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne, które muszą być sytuowane w odległości minimum 5 m od granicy działki.
Nowa regulacja dotycząca ścian nierównoległych do granicy
Od sierpnia 2024 roku wprowadzono możliwość usytuowania budynku ze ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, pod warunkiem spełnienia łącznie następujących warunków:
Ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do granicy działki
Odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi co najmniej 4 m od granicy tej działki
Odpowiedź na pytanie klienta
W przedstawionej sytuacji prywatna droga dojazdowa o szerokości 5 m, będąca wspólną własnością kilku właścicieli działek, stanowi działkę budowlaną w rozumieniu przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych.
Rozstrzygnięcie
Budynek mieszkalny jednorodzinny ze ścianą z oknem skierowaną w stronę granicy z drogą nie może być usytuowany w odległości 3 m. Wymagana jest minimalna odległość 4 metry od granicy działki z drogą wewnętrzną.
Możliwe rozwiązania
Usytuowanie w odległości 4 m
Ze ścianą z oknem zgodnie z podstawowymi przepisami § 12 ust. 1 pkt 1
Usytuowanie w odległości 3 m
Tylko ze ścianą bez okien i drzwi zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 2
Ściana nierównoległa
W odległości 3 m, jeśli krawędź okna będzie minimum 4 m od granicy (§ 12 ust. 1a)
Dodatkowe wymagania dotyczące elementów budynku
Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni.
Uwaga na wykluczenia
Zachowanie odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Jednak w opisywanym przypadku mamy do czynienia z prywatną drogą wewnętrzną, więc wykluczenie to nie ma zastosowania.
Wyjątki i możliwości mniejszych odległości
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej przepisy dopuszczają pewne wyjątki, między innymi:
Budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej
Sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość
Sytuowanie bezpośrednio przy granicy, jeżeli budynek będzie przylegał całą długością ściany do budynku istniejącego na sąsiedniej działce
Aktualne orzecznictwo i interpretacje
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że od 2018 roku przepisy rozporządzenia nakazują ustalać punkt, od którego mierzy się odległość budynku do granicy działki jako granica działki budowlanej, na której znajduje się budynek, a nie jak poprzednio - granica z sąsiednią działką budowlaną.
Ważne dla praktyki
W przypadku uskoków, a także innych przestrzennych uformowań bryły budynku (np. wnęk, loggii itp.), relacja do granicy działki powinna być badana osobno, dla każdej ze ścian.
Podsumowanie i zalecenia
W opisywanej sytuacji prywatna droga dojazdowa stanowi działkę budowlaną, dlatego obowiązują standardowe odległości przewidziane w § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych. Budynek mieszkalny ze ścianą z oknem nie może być usytuowany w odległości 3 m od granicy z drogą ? wymagane są 4 metry.
Zalecenie
Przed rozpoczęciem projektowania warto skonsultować się z architektem i sprawdzić możliwość zastosowania nowych przepisów dotyczących ścian nierównoległych do granicy lub rozważyć zmianę projektu tak, aby ściana od strony drogi była bez okien.