Odpowiedź prawnika: Sprzedaż mieszkania i cele mieszkaniowe
Z dniem 1 stycznia 2007 r. nastąpiła nowelizacja przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu ze sprzedaży nieruchomości, niemniej jednak zgodnie z ustawą zmieniającą, do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed nowelizację stosuje się zasady opodatkowania również sprzed nowelizacji (a więc obowiązujące do 31 stycznia 2006 r.).
Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o PIT, podatek od przychodu (którego nie łączy się z przychodami/dochodami z innych źródeł), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. (art. 28 ust. 4 ustawy o PIT). Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty rzeczoznawcy, doradztwa, pośrednika, notariusza, jeśli były ponoszone przez sprzedającego).
Przepis art. 28 ust. 2a ustawy o PIT daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, gdyż jak stanowi: zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (o płatności podatku), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży m.in. nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o PIT przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (tzw. ulgi odsetkowej).
Zatem, aby uniknąć konieczności zapłaty podatku przychód uzyskany ze sprzedaży powinien być przeznaczowy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Jeśli chodzi o spłatę kredytu to musi to może to spłata musi być dokonana po sprzedaży - nie pomniejszy ewentualnego podatku spłata kredytu lub odsetek dokonana przed sprzedażą. Natomiast spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe powinna być uznana za zgodna z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy.
Odnośnie wykończenia lokalu organy podatkowe na ogół zgadzają się na uznanie, iż celem mieszkaniowym jest malowanie, położenie podłóg, glazury, białego montażu etc., nie zgadzając się przy tym, iż "celem mieszkaniowym" są meble i sprzęt AGD / RTV.
Celem mieszkaniowym nie będzie koszt aktu notarialnego darowizny działki i opłaty za przemianowanie na działkę budowlaną. Celami takimi - jako kosztami budowy budynku mieszkaniowego - powinny natomiast być opłaty za prace geodezyjne oraz zakup projektu.
