A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności jednej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie jednocześnie. Taka sytuacja może zaistnieć z wielu powodów, np. jeśli kilka osób kupi wspólnie jedną rzecz albo odziedziczy spadek.2 O współwłasności możemy mówić dopiero, gdy osobom przysługuje prawo do rzeczy w całości, a nie do jej poszczególnych, odrębnych części. W polskim prawie mamy dwa rodzaje współwłasności:

1. współwłasność łączną

2. współwłasność w częściach ułamkowych (zwykłą).

Kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością łączną?

Współwłasność łączna jest szczególnym rodzajem współwłasności i powstaje tylko w przypadkach określonych przez prawo. Taki charakter ma na przykład współwłasność majątku małżonków lub wspólników spółki cywilnej. Do niej stosuje się szczególne przepisy, natomiast nasze rozważania dotyczyć będą współwłasności zwykłej.

Kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową?

We wszystkich innych przypadkach mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych (zwykłą), czyli taką w której zakres uprawnień każdego ze współwłaścicieli wobec rzeczy jest określony ułamkiem (udział).

Przedmiotem wspólnej własności mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, a oprócz tego także prawa (np. wspólne prawo użytkowania wieczystego).

Współwłasność jest z reguły stanem przejściowym i może być zakończona w każdej chwili przez porozumienie osób uprawnionych albo przez sąd.

Jakie uprawnienia posiada współwłaściciel rzeczy?

1. Prawo rozporządzania udziałem. Przysługujące współwłaścicielowi prawo do rzeczy jest wyrażone określoną częścią ułamkową (udział), którą współwłaściciel może swobodnie rozporządzać. Oznacza to między innymi, że może swój udział sprzedać innej osobie, bez uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli, a nawet bez ich wiedzy. Nabywca udziału w jego miejsce stanie się współwłaścicielem.
2. Prawo do zarządzania rzeczą wspólną. Uprawnienie do podejmowania decyzji i czynności odnoszących się do rzeczy wspólnej (zarząd) przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Jego realizacja zależy jednak od charakteru konkretnej czynności. W sprawach zwykłego zarządu (bieżące sprawy dotyczące rzeczy) decyzje podejmuje większość współwłaścicieli (w proporcji do udziałów, a nie do liczby osób). W czynnościach przekraczających zwykły zarząd (np. sprzedaż, zastawienie przedmiotu) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Często zdarza się, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, czy jakaś czynność jest potrzebna, wtedy mają prawo żądać rozstrzygnięcia sądu. W przypadku czynności zwykłego zarządu do sądu może się zwrócić każdy współwłaściciel, w pozostałych - współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów. Sąd ma prawo, na żądanie choćby jednego współwłaściciela, powołać zarządcę rzeczy, jeśli istnieją poważne kłopoty ze wspólnym zarządzaniem rzeczą.
3. Prawo do korzystania z rzeczy. Współwłaściciel ma prawo korzystać z całej rzeczy (tj. używać jej), a także pobierać pożytki jakie ona przynosi (np. część czynszu za wynajęcie lokalu, owoce ze wspólnego sadu), ale musi mieć na względzie, że to samo uprawnienie przysługuje innym współwłaścicielom. Często także w tej kwestii właściciele nie mogą się porozumieć i np. jeden z nich rzecz zabiera i nie pozwala z niej korzystać pozostałym. Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta np. z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Tutaj również każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo wystąpienia do sądu z wnioskiem o określenie sposobu korzystania z rzeczy. Ten sposób może polegać na wydzieleniu oznaczonych części rzeczy do wyłącznego użytku poszczególnych osób albo na tym, że współwłaściciele mogą jej używać w wyznaczonym czasie. Wszystkie pożytki jakie rzecz przynosi są dzielone pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów
4. Prawo żądania zniesienia współwłasności. Współwłasność stwarza wiele problemów, dlatego każdy ze współwłaścicieli może zawsze żądać zakończenia tego stanu rzeczy (zniesienie współwłasności). Umowa współwłaścicieli, albo sąd (na wniosek jednego z uprawnionych) określają wtedy jak rzecz zostanie podzielona. Jeśli możliwe jest jej podzielenie między wszystkich tak, aby jej nie zniszczyć lub żeby nie straciła na wartości - dokonuje się podziału rzeczy na tyle części, ilu jest uprawnionych. Gdy rzecz jest niepodzielna, można ją przyznać jednemu współwłaścicielowi, który ma obowiązek zapłacić pozostałym za ich udział w rzeczy. Ostatecznością jest sprzedaż i podział ceny między uprawnionych. Umowa może wyłączyć uprawnienie żądania zniesienia współwłasności, ale tylko na 5 lat.

Pamiętaj, że:

• Współwłaściciel nie może zawrzeć umowy sprzedaży całej rzeczy w imieniu pozostałych uprawnionych, jeśli nie został przez nich do tego upoważniony. Wobec osób trzecich nie jest on przedstawicielem pozostałych,
• Jeśli w umowie przekazano zarządzanie rzeczą jednemu ze współwłaścicieli, należy mu się wynagrodzenie od pozostałych za wykonane czynności,
• Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie dokonywać takich czynności, które służą zachowaniu wspólnego prawa (np. wystąpienie do sądu o wydanie rzeczy przeciw osobie innej niż współwłaściciel). Nie ma też znaczenia czy dana czynność należy do kategorii czynności zwykłego zarządu, czy też przekraczających zwykły zarząd.
• Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego - w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).