Bonifikata a kredyt na nieruchomość zakupioną wcześniej

Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 u.g.n. że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., dodanym przez ustawę nowelizującą z 2007 roku, przepisu art. 68 ust. 2 nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Jeżeli nabywca lokalu sprzedał go po dniu 21 października 2007 roku, to ów przepis stosuje się w nowym brzmieniu, nawet jeśli wykup miał miejsce wcześniej (tak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 roku, sygn. akt III CZP 131/09, OSNC 2010, nr 9, poz. 118).

Według Sądu Najwyższego już z samego brzmienia przepisu wynika, iż warunkiem zwolnienia ze zwrotu bonifikaty jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą. W nauce prawa uznaje się, że środki ze sprzedaży można przeznaczyć również na koszty nabycia lokalu (opłaty notarialne, sądowe oraz podatki), ale nie na koszty kredytu bankowego. Podkreśla się również, że zwolnieniem z obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane z wykończeniem lub remontem lokalu oraz że nie można skorzystać ze zwolnienia, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu.

Sąd Najwyższy nie znalazł argumentów za tym, by odstąpić od dosłownego brzmienia przepisu. Jest to przepis prawa administracyjnego, na dodatek stanowi wyjątek od zasady. Dlatego winien być wykładany ściśle. Nadto udzielenie bonifikaty nie może być użyte do zarabiania na odsprzedaży lokalu. Celem bonifikaty jest jedynie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Najemca ma zyskać stabilne centrum życiowe w wykupionym lokalu, a nie pozyskać środki finansowe na realizację innych, wcześniej rozpoczętych projektów mieszkaniowych.

Uchwała z dnia 30 marca 2012 roku, sygn. akt III CZP 4/12