Spółdzielcze prawa do lokali powstają w drodze umowy zawieranej między spółdzielnią a jej członkami. Na mocy tych umów spółdzielnia zobowiązuje się do oddania członkowi lokalu do używania, natomiast członek spółdzielni zobowiązuje się do wniesienia odpowiedniego wkładu oraz do uiszczania określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w statucie spółdzielni opłat. Wniesienie wkładu jest obowiązkiem członka z tytułu pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal, czyli kosztów budowy lokalu.
Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu członek wnosi wkład mieszkaniowy, w wysokości różnicy pomiędzy kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaś, członek spółdzielni wnosi wkład budowlany, w wysokości całości kosztów budowy przypadającej na jego lokal. Z powyższego wynika , iż lokatorskie prawo jest "tańsze" niż prawo własnościowe. Ma to związek z tym, iż uprawnionemu z tytułu prawa lokatorskiego przysługuje dużo węższy zakres uprawnień w stosunku do lokalu niż posiadaczowi prawa własnościowego. Przede wszystkim należy zauważyć, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie stanowi w przeciwieństwie do prawa własnościowego prawa do rzeczy. Jest ono ustanowione wyłącznie dla celu zamieszkiwania w nim członka oraz jego bliskich. Jest zatem nieco zbliżone do najmu. Właścicielem lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, a członek ma prawo dożywotnio z tego lokalu korzystać.
Spółdzielcze własnościowe prawo zaś, jest już prawem rzeczowym. Członek spółdzielni poniósł całkowite koszty budowy takiego lokalu i w zamian za to może tym lokalem dysponować. Możliwość zbycia i wynajęcia mieszkania stanowią bardzo atrakcyjne formy dysponowania rzeczą. Zastanówmy się zatem jak przedstawiają się te kwestie w przypadku lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu.
Czy można sprzedać lokal, co do którego przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo?
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem osobistym. Oznacza to, że prawo takie może przysługiwać jedynie osobie, na rzecz której zostało ustanowione. Należy podkreślić, że prawo takie może być ustanowione jedynie na rzecz członka spółdzielni i może ono przysługiwać tylko jednej osobie. Wyjątek w tym zakresie stanowi możliwość ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na rzecz małżonków. W związku z faktem, iż może ono przysługiwać jedynie osobie, na rzecz której zostało ustanowione, prawo takie wygasa zawsze wraz ze śmiercią uprawnionego członka spółdzielni.
Prawo takie, jako prawo niemajątkowe, jest niezbywalne oraz nie podlega egzekucji. Sprzedaż mieszkania w tym wypadku będzie nieważna. Oczywiście dotyczy to jedynie prawa do lokalu, a nie do wniesionego wkładu mieszkaniowego. Wkład bowiem, jako wartość majątkowa, podlega ogólnym zasadom dotyczącym praw majątkowych, którymi z natury rzeczy można rozporządzać. Członek spółdzielni może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o zwrot wpłaconego wkładu mieszkaniowego, jednakże rozporządzenie takie jest skuteczne dopiero z chwilą, w której roszczenia stały się wymagalne. Roszczenie o zwrot wkładu mieszkaniowego staje się wymagalne z momentem określonym w statucie, nie wcześniej jednak niż z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (śmierć bądź ustanie członkostwa spółdzielni z innej przyczyny). Warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego jest jednak opróżnienie lokalu.
Jeżeli uprawniony chciałby korzystać z możliwości sprzedaży swojego mieszkania, musiałby wcześniej zawrzeć umowę ze spółdzielnią o przekształcenie tego prawa w spółdzielcze prawo własnościowe lub umowę o przeniesienie własności lokalu, co do którego przysługuje mu prawo lokatorskie.
Czy możesz wynająć lokal, do którego przysługuje Ci prawo lokatorskie?
Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w zasadzie zawsze może wynająć swój lokal mieszkalny innym osobom.
Wynajmowanie może obejmować zarówno cały lokal, jak również jego część, np. jeden pokój. To samo tyczy się możliwości oddania lokalu osobie trzeciej w bezpłatne używanie. Jeżeli korzystanie z lokalu przez najemcę będzie polegało na zamieszkiwaniu w tym lokalu, do zawarcia umowy najmu członek spółdzielni nie musi uzyskać zgody spółdzielni. Zgoda taka będzie jednak konieczna, jeżeli na skutek wynajęcia lokalu zmieni się przeznaczenie lub sposób korzystania z tego lokalu lub jego części, np. najemca będzie w lokalu prowadził działalność zawodową albo w lokalu zostanie urządzony magazyn.
Członek spółdzielni ma prawo wynająć lub oddać w bezpłatne używanie lokal nawet bez wiedzy spółdzielni o tym fakcie. Jednakże jest on obowiązany pisemnie zawiadomić spółdzielnię, jeżeli takie czynności miałyby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni. Będzie to miało zastosowanie zazwyczaj w sytuacji, gdy wskutek najmu lokalu zwiększa się ilość osób zamieszkujących lokal, przez co wzrastają opłaty związane z jego eksploatacją,
tj. czynsz. Umowa najmu lub użyczenia lokalu wygasa najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Czy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może swoje mieszkanie sprzedać?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Jest to prawo majątkowe, którym uprawniony członek może rozporządzać. Prawo takie jest zbywalne, podlega dziedziczeniu oraz może być prowadzona z niego egzekucja. Z powyższego wynika, iż uprawniony członek spółdzielni ma prawo sprzedać mieszkanie, co do którego przysługuje mu własnościowe prawo. Zbycie takiego prawa następuje na wolnym rynku po cenie ustalonej przez uprawnionego członka. W zakresie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązują pewne zasady:
-
Umowa zbycia przedmiotowego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku będzie nieważna; wypis z tego aktu notariusz niezwłocznie przesyła do spółdzielni,
-
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wkład budowlany, co oznacza, iż bez względu na cenę jakiej zażądał członek spółdzielni, nie może on żądać od spółdzielni zwrotu wkładu budowlanego, argumentując, iż cena jaką uzyskał była symboliczna. Z momentem sprzedaży mieszkania wygasa jego roszczenie do spółdzielni o zwrot wkładu budowlanego,
-
Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zależy już od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni,
-
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być zbyte na rzecz kilku osób, z tym że tylko jedna z nich może uzyskać członkostwo spółdzielni, chyba że w wyniku zbycia prawo to będzie wspólnie przysługiwać małżonkom,
-
Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne,
-
Dopuszczalne jest zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W wyniku takiego zbycia prawo to będzie przysługiwało zarówno zbywcy, jak i nabywcy, czyli obydwoje będą współuprawnieni z tego tytułu. Jeżeli jednak uprawnionemu członkowi przysługuje ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, np. spółdzielcze prawo przeszło na kilku spadkobierców i chce on zbyć swój udział, wówczas pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa zawarta bezwarunkowo, tzn. w wypadku, gdy nie zawiera postanowienia uzależniającego skuteczność zbycia od niewykonania prawa pierwokupu albo zawarta bez zawiadomienia współuprawnionych o zamiarze jej zbycia lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością, np. podanie zawyżonej ceny, jest nieważna.
Na zakończenie warto jeszcze krótko wspomnieć o możliwości zbycia przez członka spółdzielni ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Członek spółdzielni przed zawarciem ze spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera umowę o budowę lokalu. Z chwilą zawarcia takiej umowy powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego prawa, czyli tzw. ekspektatywa spółdzielczego własnościowego praw do lokalu. Ekspektatywę taką członek spółdzielni może zbyć wraz z wkładem budowlanym albo z jego wniesioną częścią. Nabycie takie staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni.
Tak jak przy zbyciu prawa, nabywca ekspektatywy może żądać, ażeby spółdzielnia przyjęła go w poczet swoich członków, a spółdzielnia nie może nie zadośćuczynić temu żądaniu, jeżeli nabywca odpowiada warunkom określonym w statucie spółdzielni. Umowa zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Skuteczne nabycie ekspektatywy ma ten skutek, że spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nabywcą umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa, po wybudowaniu przez spółdzielnię lokalu. W razie odmowy ze strony spółdzielni nabywca może wystąpić do sądu z odpowiednim żądaniem.
Czy możesz wynająć lokal, co do którego przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo?
Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może bez zgody spółdzielni wynająć bądź oddać w bezpłatne używanie swój lokal albo jego część. Jeżeli wskutek zawarcia takich umów zmieniłby się sposób korzystania z lokalu albo jego przeznaczenie, wówczas do zawarcia takich umów niezbędna jest zgoda spółdzielni. Jeżeli wynajęcie lokalu miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoba taka obowiązana jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności. Będzie tak zazwyczaj, gdy w następstwie wynajmu zwiększy się ilość osób zamieszkujących lokal, gdyż wówczas czynsz „pójdzie w górę”. Zawarte umowy w zakresie korzystania z lokalu wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Pamiętaj, że:
-
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji,
-
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa zawsze z chwilą śmierci uprawnionego członka, chyba że przysługiwało wspólnie małżonkom; w takim wypadku wygasa ze śmiercią drugiego z nich,
-
Wkład mieszkaniowy stanowi prawo majątkowe zatem może zostać zbyty, jednakże jego zbycie może być skuteczne dopiero po ustaniu członkostwa,
-
Zarówno lokal, co do którego członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie, jak i własnościowe prawo mogą być przedmiotem najmu oraz oddania w bezpłatne używanie; jeżeli wynajęty lokal ma być przeznaczony do zamieszkiwania w nim, nie jest wymagana zgoda spółdzielni na zawarcie takiej umowy,
-
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji,]
-
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także umowa zbycia ekspektatywy takiego prawa musi być pod sankcją nieważności zawarta w formie aktu notarialnego,
-
Warunkiem skuteczności zbycia prawa własnościowego jest przyjęcie nabywcy w poczet członków spółdzielni, jednakże spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia, jeżeli nabywca odpowiada wymaganiom określonym w statucie.
Podstawa prawna:
-
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).