Czy zarządca może wytoczyć powództwo o eksmisję?
W pewnej sprawie pojawiło się następujące zagadnienie: Czy zarządca nieruchomości, stanowiącej współwłasność osób fizycznych, któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze umowy, a który nie jest współwłaścicielem tej nieruchomości może wytoczyć proces o eksmisję byłych najemców lokalu mieszkalnego? Według Sądu I instancji taka osoba nie posiada takich uprawnień, a przysługują one jedynie właścicielowi. Sąd Okręgowy rozpoznając apelację od wyroku Sądu Rejonowego powziął istotne wątpliwości i przedstawił zagadnienie Sądowi Najwyższemu. SN odmówił podjęcia uchwały, ale stwierdził przy tym, że
nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości.
W niniejszej sprawie współwłaściciele nieruchomości powierzyli zarząd M.N. w umowie. W pisemnym oświadczeniu potwierdzili, że wolą stron tej umowy było, aby do zakresu zarządu należało również uprawienie do występowania zarządcy z powództwem eksmisyjnym we własnym imieniu i podejmowanie innych czynności zachowawczych (art. 209 k.c.). To dlatego SN uznał, że zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy nie wymagało podjęcia uchwały. Dla przyznania zarządcy prawa do wytaczania powództwa o eksmisję nie potrzeba specjalnego przepisu ustawy, skoro ma ono oparcie w stosunku umownym pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą. Oceny wymaga tylko to, czy zakres swobody umów - w tym przypadku umowy o zarząd nieruchomością - pozwala uczynić zarządcę nie tylko pełnomocnikiem współwłaścicieli, ale też przyznać mu uprawnienie do wykonywania zarządu nieruchomością w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli. Jest to jednak zagadnienie zupełnie inne niż to, które przedstawił Sąd Okręgowy i jego rozstrzygniecie pozostaje w jego gestii.
Na marginesie SN zwrócić przy tym uwagę, że zgodnie z art. 353[1] k.c. aby uznać, że swoboda stron jest ograniczona, trzeba by wskazać przepis prawa, który wyłączałby możliwość przyznania zarządcy pozycji zastępcy pośredniego (czyli działania w imieniu własnym w tym także w sprawach sądowych). Z natury zarządu wynika, że obejmuje on dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych - w tym właśnie czynności sądowych. Zdaniem SN nie widać też żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły prawo do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości. Istotne jest i to, że dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym mowa w art. 675 k.c. w związku z art. 680 k.c. lecz wystarczy upoważnić go do wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 roku, sygn. akt III CZP 7/09
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?