6.1.2009

Zespół
e-prawnik.pl

Jak dokończyć budowę, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy

Deweloper nie wywiązał się w terminie z umów zawartych z przyszłymi właścicielami lokali (wnioskodawców w postępowaniu przed Sądem Rejonowym). Nie zakończył w umówionym terminie budowy domu mieszkalno-usługowego, nie wyodrębnił odrębnej własności lokali i nie przeniósł tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu. Dlatego Sąd Rejonowy (na podstawie art. 9 ust. 3 u.w.l.) powierzył dalsze wykonywania umów wnioskodawcom. Rozpoznający sprawę na skutek apelacji Sąd Okręgowy powziął szereg wątpliwości, które SN sprowadził do następujących punktów:

Porady prawne

1. czy powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy może odnosić się tylko do lokalu nabywcy, który wystąpił ze stosownym wnioskiem, czy także do części budynku, które w przyszłości będą nieruchomościami wspólnymi;
2. czy powierzenie wykonywania umowy może obejmować wszystkie obowiązki wynikające z umowy developerskiej (wybudowanie domu, ustanowienie odrębnej własności lokali, przeniesienie własności lokalu na drugą stronę umowy lub inną osobę wskazaną w umowie), czy też jedynie obowiązek wybudowania domu;
3. czy powierzając wykonanie umowy sąd powinien zmienić zasady nadzoru inwestorskiego;
4. czy sąd może powierzyć wykonywanie umowy temu samemu wykonawcy, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane;
5. czy orzeczenie sądu powinno określać szczegółowo granice przedmiotowe dalszego wykonywania umowy, czy też wystarczające jest wyznaczenie jedynie ich ram przez odwołanie się do umowy - w zakresie procesu budowlanego - i pozwolenia na budowę;
6. czy powierzenie wykonywanie umowy innemu wykonawcy wymaga wskazania go przez sąd w orzeczeniu i określenia jego wynagrodzenia;
7. czy w podmiot, któremu sąd powierzył wykonywanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie.

Teza uchwały, którą SN podjął, brzmiała:

Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.

Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego wyżej przepisu powinno określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy oraz zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy domu.

Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania.

Jak widać, w tezie zawarta jest odpowiedź na większość pytań. W uzasadnieniu SN odpowiedział także na pozostałe. Dla porządku odpowiedzi przedstawimy w kolejności, w jakiej zadawane były pytania:

1. SN wyjaśnił, że art. 9 ust. 3 u.w.l. nie zawiera żadnych zastrzeżeń ograniczających możliwość jego zastosowania tylko do budowy lokalu, mającego stać się - po wyodrębnieniu - własnością nabywcy, a wykluczających taką możliwość co do części wspólnej. Wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby zresztą zastosowanie powyższego przepisu.

2. Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy developerskiej może odnosić się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do wybudowania domu. Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą obejmować zobowiązania do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na podstawie art. 64 k.c.

3. Zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski (zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości).

4. Nie ma przeszkód, aby innym wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane, albo nabywca (nabywcy). Może to być bowiem każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy.

5. Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie treść ta wynika z pierwotnej umowy developerskiej. Wystarczające zatem może być odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.

6. Wykonawca powinien być wskazany w treści orzeczenia. Co do wynagrodzenia - patrz pkt 5.

7. Wykonawca powinien być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2008 roku, sygn. akt III CZP 35/08

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

  Umowa z deweloperem - podstawowe zasady   Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)

Nowa ustawa deweloperska

Nowa ustawa deweloperska

Lepsza ochrona konsumentów Sejm przyjął nową ustawę deweloperską, która wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane (...)

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

  Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)

Lepsza ochrona osób kupujących nowe mieszkania?

Lepsza ochrona osób kupujących nowe mieszkania?

Zakup mieszkania z lepszą ochroną? UOKiK pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej. Celem jest zapewnienie jeszcze lepszej ochrony osobom kupującym mieszkania. Urząd chce zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia, powiązać wpłaty z postępami na (...)

Jak sprawdzić dewelopera - odpis z Krajowego Rejestru Sądowego

Jak sprawdzić dewelopera - odpis z Krajowego Rejestru Sądowego

  Czym zajmuje się deweloper?  Działalność dewelopera polega na realizacji inwestycji budowlanej. Deweloper pilotuje budowę mieszkań od samego początku – od analizy potrzeb rynku, potencjalnych klientów, wyboru miejsca pod lokalizację inwestycji, przez rozpoznanie stanu (...)

Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich

Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich

    W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)

Czy nabywając lokal mieszkalny możemy domagać się od dewelopera przedstawienia protokołów odbioru robót budowlanych? – część pierwsza

Czy nabywając lokal mieszkalny możemy domagać się od dewelopera przedstawienia protokołów odbioru robót budowlanych? – część pierwsza

W protokole odbioru robót budowlanych inwestor ma prawo wskazania wykonawcy wszelkich ewentualnych wad w sposobie ich wykonania przez wykonawcę i określenia terminu na ich usunięcie lub wyboru innego rozwiązania spośród przysługujących mu wobec wykonawcy, który ponosi odpowiedzialność (...)

Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych

Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych

17 marca i 3 lipca 2017 r. 2017 r. i Ministerstwo Finansów objaśniło zasady stosowania mechanizmu odwróconego obciążenia w transakcjach dotyczących świadczenia usług budowlanych od 1 stycznia 2017 r.   Dlaczego warto poznać objaśnienia resortu finansów (...)

Uproszczenia w budownictwie

Uproszczenia w budownictwie

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra finansów, inwestycji i rozwoju. Co przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw? Proces (...)

Deweloper upadnie, mieszkanie i tak powstanie

Deweloper upadnie, mieszkanie i tak powstanie

Klienci, którzy kupują jeszcze niewybudowane mieszkania lub domy, nie stracą pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera. Prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy chroniące przyszłych właścicieli wejdą w życie po sześciu (...)

Co zrobić, jeśli umowa o dzieło jest niewłaściwie wykonywana?

Co zrobić, jeśli umowa o dzieło jest niewłaściwie wykonywana?

Jeśli przyjmujący zamówienie się spóźnia…  Zamawiający ma prawo kontroli sposobu wykonywania umowy. Może więc oceniać rzetelność wykonawcy oraz prawdopodobieństwo dotrzymania terminu. Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli przyjmujący zamówienie (...)

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Pełna ochrona klientów deweloperów od 1 lipca przyszłego roku Nowa ustawa deweloperska, która zwiększy ochronę osób kupujących nowe domy i mieszkania m.in. poprzez powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. Fundusz (...)

Więcej mieszkań na wynajem

Więcej mieszkań na wynajem

Ustawa dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe (...)

PUE ZUS – obowiązkowy profil dla płatników składek

PUE ZUS – obowiązkowy profil dla płatników składek

Od 1 stycznia 2023 roku każdy płatnik składek ma obowiązek posiadać profil na Platformie Usług Elektronicznych (PUE) ZUS. Jeśli płatnik do 30 grudnia 2022 r. nie założył samodzielnie konta na PUE ZUS lub nie upoważnił nikogo do dostępu do profilu płatnika, ZUS utworzy mu profil techniczny (...)

Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania

Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania

  Ogólnie o rejestrach związanych z zakupem mieszkania Najważniejszym rejestrem, do którego przy okazji zakupu mieszkania trzeba zajrzeć, niezależnie od tego czy transakcja dotyczyć będzie mieszkania nowego czy mieszkania z rynku wtórnego, są księgi wieczyste prowadzone (...)

Z jakich przyczyn można wypowiedzieć umowę o pracę?

Z jakich przyczyn można wypowiedzieć umowę o pracę?

  Kiedy przyczyny wypowiedzenia są uzasadnione, a kiedy nieuzasadnione? W artykule niniejszym omówione zostały poszczególne przyczyny wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę wraz z oceną ich zasadności. Nie da się jednoznacznie określić, czy dana przyczyna ujęta abstrakcyjnie, (...)

Procedury budowlane

Procedury budowlane

Jakie procedury budowlane obowiązują? Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Pb). Prawo budowlane zawiera jednak katalog inwestycji, które można realizować na podstawie (...)

Zakaz konkurencji między przedsiębiorcami - opinia prawna

Zakaz konkurencji między przedsiębiorcami - opinia prawna

Stan faktyczny Jedną z często występujących w obrocie między przedsiębiorcami umów jest umowa o podwykonawstwo. Taka umowa może być, zależnie od konkretnych okoliczności, na przykład umową o roboty budowlane, umową o dzieło, czy umową nienazwaną. Dość często umowy takie, choć zawierane (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

TBS jako developer

TBS jako developer

Czy developerem jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego? Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych, spółdzielni osób prawnych. Towarzystwo prowadzi działalność (...)

Podział hipoteki

Podział hipoteki

Spółdzielnia mieszkaniowa jest mi winna zwrot wkładu mieszkaniowego. NIE jestem członkiem tej spółdzielni, ponieważ wraz z wypowiedzeniem umowy na budowę mieszkania przestałam być członkiem spółdzielni. Spółdzielnia to tylko jeden budowany obecnie dom. Gdyby zabezpieczeniem naszej należności (...)

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Nie mogę się z nim skontaktować. Czy można wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące jego oświadczenie woli w tym przedmiocie? Przepisy Kodeksu cywilnego regulują wprost szczególny rodzaj umowy (...)

Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Nie mogę się skontaktować z deweloperem z którym zawarłem umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Chcę wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące jego oświadczenie woli. Co muszę zrobić i jakie wiążą się z tym opłaty? Deweloper nie chce uczynić zadość (...)

Ustny podział majątku

Ustny podział majątku

Podczas trwania małżeństwa zawarłem z żoną umowę ustną o podziale majątku, zaraz po tym złożyłem do sądu pozew o rozwód. Nasza umowa brzmiała następująco: ja, w drodze darowizny oddaję mieszkanie na rzecz żony i dziecka, wraz z wyposażeniem (120 000 zł. wartości w przybliżeniu), (...)

Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem

Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem

Mamy podpisaną z deweloperem przedwstępną umowę cywilnoprawną sprzedaży lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym. Wg. informacji uzyskanej od dewelopera przekazywanie mieszkań - w rozumieniu wpuszczenia nas do mieszkania w celu jego wykończenia - ma się odbyć najwcześniej za dwa miesiące. (...)

Zwrot nakładów przy podziale majątku małżonków

Zwrot nakładów przy podziale majątku małżonków

Jestem w przededniu rozwodu. Związek małżeński zawarłam 21 lat temu. Kilkanaście lat temu mój mąż odziedziczył po ojcu 1/2 domu, pozostałą 1/2 tegoż domu odziedziczyła jego matka, która następnie swój udział darowała do wspólności ustawowej mnie i mężowi. Wspomniany dom będący (...)

Gwarancja na mieszkanie deweloperskie

Gwarancja na mieszkanie deweloperskie

Kupiłem od dewelopera nowe mieszkanie, w trakcie rocznej eksploatacji zauważyłem, że w częściach wspólnych osiedla zaczynają pękać ściany, podmurówki ogrodzenia, a zamki w furtkach oraz brama wjazdowa psuje się niezliczoną ilość razy. Złożyłem pisemnie reklamację u dewelopera, otrzymałem (...)

Moc wiążąca dokumentu nazwanego

Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

W lipcu 2005 r. zostało zawarte porozumienie między mną czyli właścicielem lokalu handlowego w Świnoujściu a deweloperem ze Szczecina, który wybudował apartamentowce tuż obok mnie. Wymagana była moja zgoda na dosunięcie się do mojej ściany. Na mocy zawartego porozumienia zgodziłem się (...)

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę

Poprzedni właściciel, od którego zakupiłem działkę dostał pozwolenie na budowę w ramach siedliska rolniczego na cały 1,09 ha i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Po czym podzielił całość na 3 działki, z czego ja kupiłem tą część środkową (3060 m2) z rozpoczętą budową. Każda (...)

Zakaz konkurencji - nie określenie odszkodowania

Zakaz konkurencji - nie określenie odszkodowania

W mojej umowie o prace znajduje sie zakaz konkurencji po odejściu z firmy. Nie określono w nim kwoty odszkodowania za zakaz konkurencji. Umowa o zakazie nie jest osobna umowa, ale częścią umowy o pracę. Rozstałem się z firmą za porozumieniem stron. Odchodząc z firmy podpisałem oświadczenie, (...)

Naprawa własna budynku objętego rękojmią

Naprawa własna budynku objętego rękojmią

Firma zakupiła lokal użytkowy od dewelopera. Developer przy sprzedaży pisemnie oświadczył iż przekazuje lokal bez wad fizycznych i udziela na niego 3 letniej rękojmi. Po 3-ch miesiącach eksploatacji nastąpiła awaria ukrytej nad podwieszanym sufitem instalacji wodnej lokalu użytkowego - trójnik (...)

Właściwość sądu dla roszczeń gwarancyjnych

Właściwość sądu dla roszczeń gwarancyjnych

Trzy lata po zakupie lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym od dewelopera ujawniły się liczne wady techniczne. Łączny szacunek kosztów napraw to ok. 65 tys. złotych. Okres gwarancji właśnie mija, a deweloper nie odpowiada na pisma mojej wspólnoty mieszkaniowej. Czy najwłaściwszą drogą (...)

Budynek gospodarczy a pozwolenie na budowę

Budynek gospodarczy a pozwolenie na budowę

Posiadam działkę rolniczą. W zeszłym roku pozwoliłem szwagrowi na budowę budynku gospodarczego na tej działce. Ponieważ miał mieć mniej niż 25m2, nie wymagane było pozwolenie, a jedynie zgłoszenie. Zgłoszenie zostało wysłane po czym poinformowano nas, że w ciągu dwóch lat od rozpoczęcia (...)

Pobyt obcokrajowca w Polsce

Pobyt obcokrajowca w Polsce

Córka będąca obywatelką RP zawarła związek małżeński z cudzoziemcem. Małżeństwo zostało zawarte poza granicami UE i zarejestrowane w polskim USC. Urzędnik w Wydziale Paszportów odmawia wydania zaproszenia dla zięcia na czas dłuższy niż 3 miesiące, tłumacząc to zbyt niskimi dochodami (...)

Nieodpłatne świadczenie a darowizna

Nieodpłatne świadczenie a darowizna

Pytanie natury ogólnej. Kiedy należy uznać, że rzecz otrzymana nieodpłatnie przez osobę fizyczną jest dla niej otrzymaniem nieodpłatnego świadczenia w naturze, o którym mowa w art. 11 ustawy o p.d.o.o.f., a kiedy otrzymaniem darowizny w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. (...)