6.1.2009
Zespół
e-prawnik.pl
Deweloper nie wywiązał się w terminie z umów zawartych z przyszłymi właścicielami lokali (wnioskodawców w postępowaniu przed Sądem Rejonowym). Nie zakończył w umówionym terminie budowy domu mieszkalno-usługowego, nie wyodrębnił odrębnej własności lokali i nie przeniósł tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu. Dlatego Sąd Rejonowy (na podstawie art. 9 ust. 3 u.w.l.) powierzył dalsze wykonywania umów wnioskodawcom. Rozpoznający sprawę na skutek apelacji Sąd Okręgowy powziął szereg wątpliwości, które SN sprowadził do następujących punktów:
1. czy powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy może odnosić się tylko do lokalu nabywcy, który wystąpił ze stosownym wnioskiem, czy także do części budynku, które w przyszłości będą nieruchomościami wspólnymi;
2. czy powierzenie wykonywania umowy może obejmować wszystkie obowiązki wynikające z umowy developerskiej (wybudowanie domu, ustanowienie odrębnej własności lokali, przeniesienie własności lokalu na drugą stronę umowy lub inną osobę wskazaną w umowie), czy też jedynie obowiązek wybudowania domu;
3. czy powierzając wykonanie umowy sąd powinien zmienić zasady nadzoru inwestorskiego;
4. czy sąd może powierzyć wykonywanie umowy temu samemu wykonawcy, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane;
5. czy orzeczenie sądu powinno określać szczegółowo granice przedmiotowe dalszego wykonywania umowy, czy też wystarczające jest wyznaczenie jedynie ich ram przez odwołanie się do umowy - w zakresie procesu budowlanego - i pozwolenia na budowę;
6. czy powierzenie wykonywanie umowy innemu wykonawcy wymaga wskazania go przez sąd w orzeczeniu i określenia jego wynagrodzenia;
7. czy w podmiot, któremu sąd powierzył wykonywanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie.
Teza uchwały, którą SN podjął, brzmiała:
Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.
Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego wyżej przepisu powinno określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy oraz zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy domu.
Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania.
Jak widać, w tezie zawarta jest odpowiedź na większość pytań. W uzasadnieniu SN odpowiedział także na pozostałe. Dla porządku odpowiedzi przedstawimy w kolejności, w jakiej zadawane były pytania:
1. SN wyjaśnił, że art. 9 ust. 3 u.w.l. nie zawiera żadnych zastrzeżeń ograniczających możliwość jego zastosowania tylko do budowy lokalu, mającego stać się - po wyodrębnieniu - własnością nabywcy, a wykluczających taką możliwość co do części wspólnej. Wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby zresztą zastosowanie powyższego przepisu.
2. Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy developerskiej może odnosić się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do wybudowania domu. Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą obejmować zobowiązania do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na podstawie art. 64 k.c.
3. Zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski (zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości).
4. Nie ma przeszkód, aby innym wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane, albo nabywca (nabywcy). Może to być bowiem każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy.
5. Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie treść ta wynika z pierwotnej umowy developerskiej. Wystarczające zatem może być odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.
6. Wykonawca powinien być wskazany w treści orzeczenia. Co do wynagrodzenia - patrz pkt 5.
7. Wykonawca powinien być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2008 roku, sygn. akt III CZP 35/08
Potrzebujesz porady prawnej?
Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)
Jak zawrzeć umowę z deweloperem?
Umowa z deweloperem - podstawowe zasady Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)
Lepsza ochrona konsumentów Sejm przyjął nową ustawę deweloperską, która wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane (...)
Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie
Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)
Lepsza ochrona osób kupujących nowe mieszkania?
Zakup mieszkania z lepszą ochroną? UOKiK pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej. Celem jest zapewnienie jeszcze lepszej ochrony osobom kupującym mieszkania. Urząd chce zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia, powiązać wpłaty z postępami na (...)
Jak sprawdzić dewelopera - odpis z Krajowego Rejestru Sądowego
Czym zajmuje się deweloper? Działalność dewelopera polega na realizacji inwestycji budowlanej. Deweloper pilotuje budowę mieszkań od samego początku – od analizy potrzeb rynku, potencjalnych klientów, wyboru miejsca pod lokalizację inwestycji, przez rozpoznanie stanu (...)
Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich
W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)
W protokole odbioru robót budowlanych inwestor ma prawo wskazania wykonawcy wszelkich ewentualnych wad w sposobie ich wykonania przez wykonawcę i określenia terminu na ich usunięcie lub wyboru innego rozwiązania spośród przysługujących mu wobec wykonawcy, który ponosi odpowiedzialność (...)
Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych
17 marca i 3 lipca 2017 r. 2017 r. i Ministerstwo Finansów objaśniło zasady stosowania mechanizmu odwróconego obciążenia w transakcjach dotyczących świadczenia usług budowlanych od 1 stycznia 2017 r. Dlaczego warto poznać objaśnienia resortu finansów (...)
Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra finansów, inwestycji i rozwoju. Co przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw? Proces (...)
Deweloper upadnie, mieszkanie i tak powstanie
Klienci, którzy kupują jeszcze niewybudowane mieszkania lub domy, nie stracą pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera. Prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy chroniące przyszłych właścicieli wejdą w życie po sześciu (...)
Co zrobić, jeśli umowa o dzieło jest niewłaściwie wykonywana?
Jeśli przyjmujący zamówienie się spóźnia… Zamawiający ma prawo kontroli sposobu wykonywania umowy. Może więc oceniać rzetelność wykonawcy oraz prawdopodobieństwo dotrzymania terminu. Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli przyjmujący zamówienie (...)
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Pełna ochrona klientów deweloperów od 1 lipca przyszłego roku Nowa ustawa deweloperska, która zwiększy ochronę osób kupujących nowe domy i mieszkania m.in. poprzez powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. Fundusz (...)
Ustawa dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe (...)
PUE ZUS – obowiązkowy profil dla płatników składek
Od 1 stycznia 2023 roku każdy płatnik składek ma obowiązek posiadać profil na Platformie Usług Elektronicznych (PUE) ZUS. Jeśli płatnik do 30 grudnia 2022 r. nie założył samodzielnie konta na PUE ZUS lub nie upoważnił nikogo do dostępu do profilu płatnika, ZUS utworzy mu profil techniczny (...)
Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania
Ogólnie o rejestrach związanych z zakupem mieszkania Najważniejszym rejestrem, do którego przy okazji zakupu mieszkania trzeba zajrzeć, niezależnie od tego czy transakcja dotyczyć będzie mieszkania nowego czy mieszkania z rynku wtórnego, są księgi wieczyste prowadzone (...)
Z jakich przyczyn można wypowiedzieć umowę o pracę?
Kiedy przyczyny wypowiedzenia są uzasadnione, a kiedy nieuzasadnione? W artykule niniejszym omówione zostały poszczególne przyczyny wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę wraz z oceną ich zasadności. Nie da się jednoznacznie określić, czy dana przyczyna ujęta abstrakcyjnie, (...)
Jakie procedury budowlane obowiązują? Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Pb). Prawo budowlane zawiera jednak katalog inwestycji, które można realizować na podstawie (...)
Zakaz konkurencji między przedsiębiorcami - opinia prawna
Stan faktyczny Jedną z często występujących w obrocie między przedsiębiorcami umów jest umowa o podwykonawstwo. Taka umowa może być, zależnie od konkretnych okoliczności, na przykład umową o roboty budowlane, umową o dzieło, czy umową nienazwaną. Dość często umowy takie, choć zawierane (...)
