Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności?

Od 13 października 2005 r. obowiązuje nowa ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zastąpiła ona ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

Do spraw wszczętych na podstawie tych poprzednich ustaw i niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się już przepisy nowej ustawy.

Kto może wystąpić o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mogą wystąpić:

1. osoby fizyczne będące w dniu 13 października br. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych;

2. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; dotyczy to również osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po 13 października br.;

3. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;

4. osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt 2 i 3.

Wszystkie wskazane powyżej osoby mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

W przypadku osób, o których mowa w powyższych pkt 2 i 3, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się natomiast odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeśli wszyscy nie wyrażą zgody na przekształcenie, to użytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonego przekształcenia oraz interesy wszystkich użytkowników wieczystych.

Przez nieruchomość rolną rozumie się przy tym nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.

Kto decyduje o przekształceniu?

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

• starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
• wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna. Stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza przy tym praw osób trzecich (np. służebności).

Ile kosztuje przekształcenie?

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłatę tę ustala właściwy organ w decyzji o przekształceniu stosując odpowiednio niektóre przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami o cenie nieruchomości. Podstawę dla ustalenia tej opłaty stanowi wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona o dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Właściciele nieruchomości mogą w uchwale przyznać bonifikatę. 

Jeżeli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości rolnej, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od ww. opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

• Skarbu Państwa - za zgodą wojewody;
• jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku.

Od wpływów osiąganych z opłat z tytułu przekształcenia potrąca się 25 % środków, które stanowią dochody powiatu, na którego terenie znajdują się te nieruchomości.

Organ wydający decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz:

• zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,

• spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków

• oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Waloryzacji kwoty bonifikaty dokonuje się przy tym przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Kto nie zapłaci za przekształcenie?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:

• którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

• które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. 2005 r., Nr 175, poz. 1459)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl