Jak zmniejszyć koszty podziału wspólnego majątku - opinia prawna

Stan faktyczny 

Planujemy złożyć pozew o rozwód bez orzekania o winie stron. W zakresie majątku myślimy o tym, że strony dokonają pomiędzy sobą faktycznego podziału majątku dorobkowego, poza postępowaniem sądowym (chyba, że podział majątku w sądzie przyniesie znaczną minimalizację kosztów). Nieruchomości posiadane: Działka zakupiona 25.05.2001 r. w ramach współwłasności (udział ½ dla mnie i ½ udziału przyszłej żony - działka została kupiona przed zawarciem związku małżeństwa). Po zawarciu małżeństwa została rozpoczęta budowa domu na tej działce (tylko projekt + fundamenty). Wartość ok. 50 000 zł. Mieszkanie własnościowe zostało zakupione 19.09.2002. w ramach wspólności majątkowej. Wartość ok. 60 000 zł. By nie płacić 10% podatku ze sprzedażą czekamy 5 lat. Chcemy zminimalizować obciążenia związane ze zmianami. Patrząc na wartości nieruchomości zmiany w akcie będą kosztować ok. 1000 zł i tego nie unikniemy. Jeśli chcielibyśmy przepisać ziemię na mnie i dom na żonę, to jakie jest najkorzystniejsze rozwiązanie, by zminimalizować globalne koszty finansowe zmian? Jaka jest stosowana praktyka - czy robi się w to w formie darowizny, bezpłatnego przekazania, czy lepiej ustalić rozdzielność majątkową przed rozwodem i wyłączenie (czy inne), by zmniejszyć globalne koszty w ramach innych podatków (koszty skarbowe, podatek od darowizny, wzbogacenia czy inne), biorąc pod uwagę chęć sprzedaży nieruchomości w późniejszym okresie?

Opinia prawna 

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych: 

• Ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 r., nr 9, poz. 59 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., nr 41 poz. 399),

• Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., nr 142 poz. 1514 ze zmianami)

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., nr 16 poz. 93 ze zmianami)

• rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 154, poz. 753),

• rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 11, poz. 83).

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz zamiar maksymalnego zminimalizowania kosztów podziału majątku, najdogodniejszym rozwiązaniem byłby prawdopodobnie sądowy podział majątku. Wynika to z faktu, iż podział majątku dokonany przed notariuszem (w skład majątku wchodzą nieruchomości, dla których rozdysponowania konieczna jest forma aktu notarialnego), pociągnie za sobą dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej, której wysokość uzależniona jest od wartości dzielonego majątku. Podział sądowy dotyczy całego majątku, jednakże z ważnych przyczyn może być on ograniczony jedynie do jego części. 

Przy podziale majątku przed notariuszem podstawą określenia stawki taksy notarialnej jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi, przy czym przy majątku o wartości powyżej 60 000 zł maksymalna stawka wynosi 1 010 zł + 0,5 % nadwyżki powyżej 60 000 zł (zaś po wejściu w życie nowego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości będzie to 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł). Są to jednak stawki maksymalne, które można negocjować z notariuszem. 

W postępowaniu sądowym w sprawach o zniesienie współwłasności pobiera się 1/5 wpisu stosunkowego obliczoną od wartości majątku podlegającego podziałowi. Wpis stosunkowy w przypadku majątku o wartości przekraczającej 100 000 zł wynosi 6 600 zł + 5 % nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału przedmiotu współwłasności, pobiera się połowę powyższej kwoty, czyli 1/10 wpisu stosunkowego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w skład majątku wchodzi działka gruntowa, na której posadowiony jest dom, a także mieszkanie. Istotną informacją jest fakt, iż działka gruntu została zakupiona przed zawarciem związku małżeńskiego. Jeżeli nie zawierali Państwo żadnej umowy przedmałżeńskiej dotyczącej Państwa stosunków majątkowych, działka ta należy do odrębnych majątków małżonków. Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z panującą w polskim systemie prawnym zasadą superficies solo cedit, dom posadowiony na działce gruntu staje się własnością tego, czyją własnością jest grunt. Jeżeli więc działka gruntu należała do Państwa majątków odrębnych (na zasadach współwłasności ułamkowej), również wszelkie budynki mieszczące się na tej działce stają się z mocy prawa przedmiotem współwłasności.

Mając na uwadze powyższe informacje należy zaznaczyć, że dom wraz z działką gruntu nie będzie podlegał podziałowi, gdyż stanowi przedmiot współwłasności ułamkowej, nie wchodząc w skład wspólnego majątku małżonków, objętego wspólnością łączną. Zgodnie z powołaną powyżej zasadą, nie jest możliwe rozdzielenie prawa własności gruntu od prawa własności domu posadowionego na tym gruncie. Jeżeli zamiarem stron jest zniesienie współwłasności gruntu, będziecie się musieli Państwo zdecydować, komu ten grunt ma przypaść. Zniesienie współwłasności może polegać na przyznaniu prawa własności jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty drugiego.

Podatkowe skutki zniesienia współwłasności działki

Podatkowe skutki zniesienia współwłasności uzależnione są od sposobu jego dokonania. Jeżeli ex-małżonkowie zdecydują się na nieodpłatne zniesienie współwłasności (tj. przyznanie prawa własności do całej działki – wraz z posadowionym na niej budynkiem – jednemu ze współwłaścicieli), skutki podatkowe tej operacji będą ocenianie na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli natomiast zniesienie współwłasności ma nastąpić wraz z przyznaniem jednemu ze współwłaścicieli spłat lub dopłat, skutki podatkowe oceniane będą zgodnie z ustawą  o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy (art. 7 ust. 6). W analizowanej sytuacji faktycznej, jeżeli wartość działki wraz z budynkiem wynosi 50 000 złotych, a udziały współwłaścicieli są równe, każdemu z nich przypada udział o wartości 25 000 złotych. W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, jeden ze współwłaścicieli nabędzie udział o wartości 25 000 złotych, który stanowić będzie podstawę opodatkowania. Stawka podatkowa przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności jest stała i wynosi 7% podstawy opodatkowania. Mając na uwadze powyższe dane, podatek przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności wynosić będzie ok. 1750 złotych. Istnieje jednak możliwość uniknięcia konieczności zapłaty tego podatku.

Z uwagi na fakt, iż działka jest przedmiotem Państwa współwłasności ułamkowej i nie wchodzi ona do Państwa majątku dorobkowego, lecz stanowi - w odpowiednim udziale - majątek odrębny każdego z małżonków, istnieje możliwość zniesienia współwłasności przed rozwiązaniem związku małżeńskiego poprzez rozwód. Ma to istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej (do takiej grupy podatkowej należą m.in. małżonkowie) własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest zwolnione od podatku. Jeżeli więc zdecydowaliby się Państwo na nieodpłatne zniesienie współwłasności przed rozwiązaniem związku małżeńskiego, obowiązek podatkowy związany z tą operacją w ogóle by nie powstał.

Jeżeli zdecydują się Państwo na zniesienie współwłasności wraz z obowiązkiem spłat lub dopłat, a więc na odpłatne zniesienie współwłasności, skutki podatkowe będą mniej dotkliwe. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania tym podatkiem w przypadku zniesienia współwłasności jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Stawka podatkowa jest stała i wynosi 2% podstawy opodatkowania.

Podatkowe skutki zniesienia współwłasności mieszkania

W skład majątku małżeńskiego podlegającego podziałowi wejdzie natomiast mieszkanie własnościowe, które zostało nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego, a więc stanowi przedmiot współwłasności małżonków. Do chwili ustania małżeństwa, współwłasność ta jest współwłasnością łączną. W chwili orzeczenia rozwodu, współwłasność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową, która może być zniesiona. Podatkowe skutki zniesienia współwłasności mieszkania będą identyczne, jak to przedstawiono w części niniejszej opinii dotyczącej zniesienia współwłasności działki gruntu, z tym oczywiście wyjątkiem, iż nie będzie miał zastosowania przepis art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalniający od tego podatku osoby należące do pierwszej grupy podatkowej. Wysokość podatku podana orientacyjnie musi być dostosowana do wartości podstawy opodatkowania. Mając na uwadze treść art. 35 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w trakcie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, zniesienie współwłasności mieszkania będzie możliwe dopiero po uprawomocnieniu się wyroku sądowego orzekającego rozwód. 

Zarówno zniesienie współwłasności działki gruntu jak i mieszkania może nastąpić w drodze sądowej lub notarialnej. Decydując się na drogę sądową unikniecie Państwo kosztów taksy notarialnej, która przy zniesieniu współwłasności nieruchomości byłaby dużym obciążeniem. Z drugiej strony jednak należy pamiętać, że jeżeli są Państwo zgodni co do podziału składników majątku, dokonanie tego przed notariuszem ma również wiele plusów. Stawki notarialne mogą być negocjowane, a cała procedura jest wówczas dużo szybsza. Ponadto unikną Państwo wówczas z pewnością ryzyka, że sąd zakwestionuje przedstawioną mu szacunkową wartość poszczególnych składników.

Intercyza i podział majątku przed rozwodem

Powyższe zasady dotyczą zwniesienia współwłasności mieszkania i podziału majątku po rozwodzie. Jak jednak widać, ze względów podatkowych zdecydowanie korzystniejsze będzie podpisanie między małżonkami intercyzy oraz podział dotychczasowego majątku jeszcze przed rozwodem. Taki podział majątku wspólnego małżonków w wyniku zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej bez spłat i dopłat nie będzie podlegał opodatkowaniu (tak po stronie spłacanego, jak i spłacającego). Przy tym w odniesieniu do poszczególnych podatków należy zauważyć, iż:

• Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), przepisów tej ustawy nie stosuje się (tzn. niepodlega opodatkowaniu tym podatkiem) do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich.

• W odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) należy zauważyć, iż podział majątku wspólnego jest instytucją wyłącznie dla prawa rodzinnego i opiekuńczego, natomiast do czynności wymienionych w ustawie o PCC mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. W świetle obowiązującej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podział majątku wspólnego małżonków nie stanowi przedmiotu opodatkowania (tak: informacja Urzędu Skarbowego w Olsztynie z dnia 25 lutego 2004 r., US.V/436-2/04).

• Podział majątku małżonków na skutek zniesienia wspólności ustawowej nie będzie też podlegał podatkowi od spadków i darowizn. Co prawda, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi od spadków i darowizn zwanemu dalej podatkiem, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W literaturze podatkowej podkreśla się, że podział majątku wspólnego małżonków w wyniku zniesienia wspólności ustawowej nie stanowi zdarzenia prawnego podlegającego opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.