Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje?
Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z podanej definicji wynika, iż wbrew powszechnemu mniemaniu, to nie wolno stojący budynek, np. dom jednorodzinny, stanowi nieruchomość, a grunt, fragment znajdującej się pod nim działki. Budynki zaś, zgodnie z zasadą przyjętą naszym systemie prawnym (tzw. zasada superficies solo cedit) stanowią części składowe nieruchomości. Zasada ta bowiem oznacza, iż wszystko co trwale łączy się z gruntem, w tym: budynki oraz inne trwale z gruntem związane urządzenia, np. studnia, jak również drzewa oraz inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania są częścią składową gruntu, czyli niejako „wchodzą” w skład gruntu.
Nie tylko jednak grunty stanowią nieruchomości. Odrębną od gruntu nieruchomością są w pewnych przypadkach również same budynki. Będzie to miało miejsce jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie stanowiącym własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli grunt został oddany osobie, która wzniosła budynki w użytkowanie wieczyste. Odrębną nieruchomością będą również budynki, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z przepisami przy zawieraniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Poza tymi wypadkami, budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni (odrębną nieruchomość), chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają stać się własnością Skarbu Państwa. Jeżeli zaś grunt stanowi wkład gruntowy członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, budynki wzniesione przez spółdzielnię na tym gruncie będą zawsze stanowiły odrębne nieruchomości, których właścicielem jest Wedle podanej na początku definicji poza gruntem i budynkami odrębnym od gruntu przedmiotem własności może być również część budynku. Przypadek ten znajduje wyraz w ustawie o własności lokali, która umożliwia ustanowienie, jako odrębnego przedmiotu własności, samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu. Podsumowując możemy stwierdzić, że w obecnym stanie prawnym możemy mieć do czynienia z :
Jak dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu?
Zazwyczaj lokale mieszkalne kojarzą się ze spółdzielniami mieszkaniowymi i spółdzielczymi prawami o lokalu. Są to przeważające formy władania lokalem. Poza tym duże znaczenie na rynku mieszkaniowym ma najem lokalu, w sytuacji, gdy budynek stanowi własność konkretnej osoby. Coraz popularniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności są tzw. tbs – y, czyli mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego. Wszystkie powyższe formy władania nie są jednak prawem własności, które może przysługiwać jedynie w stosunku do nieruchomości lub ruchomości, a jak wyżej zaznaczyliśmy i budynki, i lokale stanowią zazwyczaj części składowe nieruchomości, co wyłącza możliwość zakwalifikowania ich jako ruchomości. Dlatego już od czasów sprzed II wojny światowej istnieje możliwość wyodrębnienia lokalu, który od tego momentu będzie stanowił odrębną od gruntu bądź budynku nieruchomość. Żeby mogła powstać odrębna własność lokalu muszą być spełnione określone warunki:
- lokal mający być przedmiotem własności musi zostać wyodrębniony z reszty budynku,
- lokal, który ma stanowić odrębną własność musi spełniać przesłankę samodzielności,
- budynek, w którym znajduje się lokal mający być wyodrębniony znajduje się na gruncie stanowiącym własność lub współwłasność osoby wyodrębniającej lokal lub budynek taki stanowi własność (współwłasność) wyodrębniającego, w związku z użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek,
- ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi w formie aktu notarialnego,
- dla powstałej w w/w sposób nieruchomości zostanie założona księga wieczysta i dokonany tam stosowny wpis; prawo to bowiem powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej,
- ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi w drodze:
- umowy między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu,
- umowy między współwłaścicielami nieruchomości,
- jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
- przekształcenia spółdzielczych praw do lokalu.
