Sąd Najwyższy miał odpowiedzieć na pytanie czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?
Sąd Najwyższy uchwalił, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, będąc zarazem zobowiązanym m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Zważyć jednak należy, że bezspornym jest, iż w lokalach będących własnością członków pozwanej Wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i ogrzewane są wszystkie wspólne części budynku. Innymi słowy przyjęto w orzecznictwie, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust.
1 ustawy). Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – z mocy powołanego art. 22 ust. 3 ustawy – jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 u st. 1 ustawy) obejmuje zarówno podejmowanie przezeń czynności zwykłego zarządu jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dokonanie ostatnio wymienionych czynności przez zarząd wymaga uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 ustawy), przy czym tryb podejmowania uchwał także i w tym przedmiocie określa art. 23 ustawy. Zawarta w art. 23 ustawy regulacja trybu podejmowania uchwały przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem procedowania właścicieli lokali przy jej podejmowaniu. Przepis ten nie jest natomiast źródłem określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej ostatniej kwestii rozstrzygnięcie zawiera norma art. 22 ust. 2 ustawy, która stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności, w tym także na dokonanie czynności o takim właśnie charakterze, bo wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy. Skoro więc przepis art. 22 ust. 2 ustawy jest źródłem określającym przedmiot uchwały właścicieli lokali (a nie tryb jej podejmowania) w postaci wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu to oznacza, że wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 22 ust.
2 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy). Ponieważ pozwana Wspólnota zaciągnęła wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące nieruchomości wspólnej, za które z mocy art. 17 ustawy sama ponosi odpowiedzialność, to oczywistą jest możliwość podjęcia przez nią uchwały zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy energii. Przedmiot takiej uchwały Wspólnoty określa jednak przepis art. 22 ust. 2 ustawy, który z kolei uwzględnia unormowanie art. 21 ust. 1 ustawy zobowiązujące zarząd m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, przejawem realizacji którego to obowiązku kierowania jest z pewnością ustalanie – za zgodą wspólnoty – określonych w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Okoliczność, że treść uchwały będącej przedmiotem żądania powoda nie odpowiada wprost hipotezie normy art. 22 ust. 2 ustawy nie jest jednak równoznaczna z uznaniem niezgodności uchwały z tym przepisem, rozumianej jako przesłanki określonej w art. 25 ust. 1 ustawy. Zważyć bowiem należy, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej jako wielostronna czynność prawna wywołuje z mocy art. 56 k.c. nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Wobec powyższego, z woli ustawodawcy wynikającej z art. 56 k.c. uznać należy że skutkiem spornej uchwały jest w istocie wyrażenie zgody na dokonania przez zarząd czynności, która, będąc zarazem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, objęta jest również użytym w art. 21 ust. 1 ustawy zakresem pojęcia „sprawy wspólnoty mieszkaniowej”, którymi kieruje zarząd.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06