1.9.2006
Zespół
e-prawnik.pl
Sąd Najwyższy miał odpowiedzieć na pytanie czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?
Sąd Najwyższy uchwalił, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, będąc zarazem zobowiązanym m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Zważyć jednak należy, że bezspornym jest, iż w lokalach będących własnością członków pozwanej Wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i ogrzewane są wszystkie wspólne części budynku. Innymi słowy przyjęto w orzecznictwie, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust.
1 ustawy). Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest - z mocy powołanego art. 22 ust. 3 ustawy - jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 u st. 1 ustawy) obejmuje zarówno podejmowanie przezeń czynności zwykłego zarządu jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dokonanie ostatnio wymienionych czynności przez zarząd wymaga uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 ustawy), przy czym tryb podejmowania uchwał także i w tym przedmiocie określa art. 23 ustawy. Zawarta w art. 23 ustawy regulacja trybu podejmowania uchwały przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem procedowania właścicieli lokali przy jej podejmowaniu. Przepis ten nie jest natomiast źródłem określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej ostatniej kwestii rozstrzygnięcie zawiera norma art. 22 ust. 2 ustawy, która stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności, w tym także na dokonanie czynności o takim właśnie charakterze, bo wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt. 8 ustawy. Skoro więc przepis art. 22 ust. 2 ustawy jest źródłem określającym przedmiot uchwały właścicieli lokali (a nie tryb jej podejmowania) w postaci wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu to oznacza, że wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 22 ust.
Potrzebujesz porady prawnej?
Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej? - opinia prawna
Stan faktyczny Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości. Po skonfrontowaniu posiadanego wykazu z danymi z księgi wieczystej i z aktów notarialnych okazało się, że w przypadku niektórych lokali (...)
Gdy udziały w nieruchomości wspólnej wspólnoty zostały błędnie obliczone... – opinia prawna
Stan faktyczny Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości (w przypadku niektórych lokali różnice w powierzchni sięgają do 1,6 m2). Ani poprzedni zarząd wspólnoty (obecny jest drugim z kolei), ani żaden (...)
Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługuje stosowny udział. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części (...)
Skutkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów jest to, że 2,5 mln użytkowników wieczystych stało się właścicielami. 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych (...)
Uchwała wspólnoty o przekazaniu nadpłaty za media na fundusz remontowy - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielką mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej. Nasz blok został wybudowany trzy lata temu i wtedy też kupiłam swoje mieszkanie od dewelopera, a po roku właściciele mieszkań podjęli uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego. Wspólnotą mieszkaniową zarządza (...)
Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra finansów, inwestycji i rozwoju. Co przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw? Proces (...)
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to prawo o charakterze dość mocno zbliżonym do prawa własności, jednak nie tożsame z nim. W pewien sposób przypomina także ograniczone prawa rzeczowe. Czy użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na każdym gruncie? Właściwie nie, bowiem użytkowanie wieczyste (...)
Grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe w użytkowaniu wieczystym przejdą na własność
Właściciele lokali nie będą zaskakiwani podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłat przekształceniowych, które zastąpią gwałtownie zwiększające się opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, będzie przewidywalna. Efektem przyjętej przez rząd ustawy jest wyeliminowanie (...)
Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?
Wszyscy zamieszkujący wspólną nieruchomość budynkową właściciele lokali użytkują na co dzień nie tylko swój samodzielny lokal - wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy (...)
Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty (...)
Ochrona lokatorów i podwyżki czynszów od nowego roku
Co się zmieniło w zakresie ochrony praw lokatorów? Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego weszła w życie 1 stycznia 2007 roku. Dzięki niej od nowego roku właściciele mieszkań mogą dokonywać (...)
Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?
Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a mieszkańcem – właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, w rzeczywistości (...)
Obowiązki właściciela lokali i zarządcy nieruchomością wspólną - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem lokali mieszkalnych w ilości 15 mieszkań funkcjonujących w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Wnoszę opłaty zgodnie z podjętą uchwałą właścicieli na koszty zarządu jak i na fundusz remontowy wg udziału w nieruchomości. Zarządca nieruchomości żąda (...)
Zmiany w ochronie praw lokatorów?
Co ma się zmienić w zakresie ochrony praw lokatorów? Przedmiotem prac sejmowych jest obecnie rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Projekt ten dotyczy uzupełnienia przepisów ustawy o regulacje przydatne (...)
Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023
Dowiedz się, na jakie wsparcie mogą liczyć odbiorcy energii elektrycznej w 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej (...)
Kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych
Dla zapewnienia utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie, obowiązujące przepisy nakazują poddawanie obiektów budowlanych okresowym i doraźnym kontrolom stanu technicznego, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby. ##baner## Odpowiedzialność za (...)
Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli (...)
Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami
W zasadzie od 22 października zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmienią się m.in. zasady sprzedaży dawnych mieszkań komunalnych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed (...)
Prawo budowlane po nowemu od września 2020 r.
Zmiany w Prawie budowlanym, wprowadzone w ustawie z 13 lutego 2020 r. uproszczą i przyspieszą proces inwestycyjno-budowlany oraz zwiększą stabilność decyzji podejmowanych w tym procesie. Zmiany wejdą w życie 19 września 2020 r. ##baner## Nowy podział projektu budowlanego Projekt budowlany (...)
Premia gwarancyjna na zakup mieszkania
Co to jest książeczka mieszkaniowa? Nie jest dla nikogo tajemnicą, że zakup mieszkania stanowi olbrzymi wydatek, na który, niestety, zwłaszcza w obecnych czasach, nie każdego stać. Stanowi to niewątpliwie bardzo doniosły problem społeczny, istniejący jednak od zawsze, który (...)
