Podatek dochodowy od dochodów spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych

 

 

Ministerstwo Finansów podaÅ‚o swojÄ… interpretacjÄ™ ogólnÄ… prawa podatkowego w sprawie podatku dochodowego od dochodów spóÅ‚dzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Ma ona usunąć pojawiajÄ…ce siÄ™ wÄ…tpliwoÅ›ci wÅ›ród podatników oraz części organów podatkowych co do zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W niniejszej poradzie przedstawiamy stanowisko resortu w tej sprawie.

Które dochody sÄ… zwolnione z podatku dochodowego?

Zgodnie z obowiÄ…zujÄ…cym od 1 stycznia 2007 r. przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku sÄ… dochody spóÅ‚dzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa spoÅ‚ecznego oraz samorzÄ…dowych jednostek organizacyjnych prowadzÄ…cych dziaÅ‚alność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele zwiÄ…zane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Które dochody podlegajÄ… opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegajÄ… zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostaÅ‚y przeznaczone na cele zwiÄ…zane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej dziaÅ‚alnoÅ›ci niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Czym sÄ… „zasoby mieszkaniowe” oraz „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”?

Dla prawidÅ‚owego stosowania ww. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest okreÅ›lenie zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, użytego w tym przepisie.



Jak wyjaÅ›nia Ministerstwo Finansów, pojÄ™cie to nie jest okreÅ›leniem nowym, stworzonym na potrzeby znowelizowanej ustawy. WystÄ™powaÅ‚o ono również w obowiÄ…zujÄ…cych do koÅ„ca 2006 r. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwalniajÄ…cych od podatku dochody podatników zajmujÄ…cych siÄ™ gospodarkÄ… zasobami mieszkaniowymi (np. spóÅ‚dzielni mieszkaniowych od 1994 r., wspólnot mieszkaniowych od 1997 r. - art. 17 ust. 1 pkt 4f oraz pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Poza tym obowiÄ…zujÄ…ca od 2001 r. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spóÅ‚dzielniach mieszkaniowych posÅ‚uguje siÄ™ okreÅ›leniem gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W trakcie wieloletniego funkcjonowania tego pojÄ™cia w wyżej wymienionych ustawach, kwalifikacja przychodów i kosztów zwiÄ…zanych z gospodarkÄ… zasobami mieszkaniowymi nie nastrÄ™czaÅ‚a trudnoÅ›ci podatnikom.

Mimo, iż ustawy okreÅ›lajÄ…ce zasady funkcjonowania podmiotów zajmujÄ…cych siÄ™ gospodarkÄ… mieszkaniowÄ… nie zawierajÄ… definicji, która okreÅ›laÅ‚aby wprost przedmiot gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to jednak analiza postanowieÅ„ tych ustaw, w szczególnoÅ›ci ustawy o spóÅ‚dzielniach mieszkaniowych, jest pomocna przy okreÅ›leniu zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, używanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z ustawy o spóÅ‚dzielniach mieszkaniowych wynika, że podstawowym celem spóÅ‚dzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludnoÅ›ci przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby w posiadaniu których znajdujÄ… siÄ™ lokale obowiÄ…zane sÄ… uczestniczyć w wydatkach nie tylko zwiÄ…zanych z eksploatacjÄ… i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacjÄ… i utrzymaniem nieruchomoÅ›ci wspólnych oraz kosztami ich zarzÄ…du (por. art. 1 i art. 4 ustawy o spóÅ‚dzielniach mieszkaniowych). Podobnie stanowiÄ… przepisy regulujÄ…ce prawa i obowiÄ…zki wÅ‚aÅ›cicieli lokali tworzÄ…cych wspólnotÄ™ mieszkaniowÄ… (por. art. 12-15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wÅ‚asnoÅ›ci lokali) - wyjaÅ›nia Ministerstwo Finansów.

UwzglÄ™dniajÄ…c charakter wnoszonych opÅ‚at oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe”, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako obejmujÄ…cego lokale mieszkalne, lecz również pozostaÅ‚e pomieszczenia i urzÄ…dzenia wchodzÄ…ce w skÅ‚ad budynku mieszkalnego, lub znajdujÄ…ce siÄ™ poza nim, których istnienie jest niezbÄ™dne dla prawidÅ‚owego korzystania z mieszkaÅ„, jak również uÅ‚atwiajÄ…ce dostÄ™p do budynku mieszkalnego oraz zapewniajÄ…ce sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.


W skÅ‚ad tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzÄ… także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, okreÅ›lane w wyżej wymienionej ustawie o wÅ‚asnoÅ›ci lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne. Zasobami tymi objÄ™ta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którÄ… zgodnie z wyżej przytoczonÄ… ustawÄ… o wÅ‚asnoÅ›ci lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urzÄ…dzenia, które nie sÅ‚użą wyłącznie do użytku wÅ‚aÅ›cicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdujÄ… siÄ™ te budynki. PojÄ™cie „zasobów mieszkaniowych”, obejmuje ponadto pomieszczenia zwiÄ…zane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczenia administracji, kotÅ‚owni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych.

Zdaniem resortu, pojÄ™cie to nie może być jednak rozciÄ…gane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników, o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Z treÅ›ci tego przepisu wynika bowiem, iż zwolnieniu podlegajÄ… jedynie dochody uzyskane z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Nie mogÄ… zatem być nim objÄ™te dochody osiÄ…gane z pozostaÅ‚ej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej, jakÄ… jest np. wynajmowanie lokali niemieszkalnych (użytkowych).

Ministerstwo Finansów powoÅ‚aÅ‚o siÄ™ też na dotychczasowe orzecznictwo NSA, w którym wielokrotnie podkreÅ›lano, że wszelkie przywileje podatkowe – a takimi sÄ… zarówno zwolnienia, jak i ulgi podatkowe – sÄ… naruszeniem jednej z gÅ‚ównych zasad opodatkowania, a mianowicie zasady sprawiedliwoÅ›ci podatkowej. Wszelkie zatem ulgi i zwolnienia, jako wyjÄ…tki od tej zasady, nie mogÄ… być interpretowane wedÅ‚ug wykÅ‚adni rozszerzajÄ…cej (tak np.

: wyrok NSA z dnia 23 listopada 1993 r., sygn. akt SA/Po 1811/93). Takie stanowisko prezentowane byÅ‚o np. w wyroku NSA z dnia 18 stycznia 2000 r. (sygn. akt III SA 120/99), w którym stwierdzono, że pod pojÄ™ciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć dziaÅ‚ania majÄ…ce na celu utrzymanie substancji pomieszczeÅ„ mieszkalnych w należytym stanie. PoglÄ…d taki prezentowaÅ‚o także Ministerstwo Finansów (pismo z dnia 22 grudnia 2006 r. Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391).

W zwiÄ…zku z powyższym, zdaniem Ministra Finansów, przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:
• znajdujÄ…ce siÄ™ w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
- dźwigi osobowe i towarowe,
- aparaty do wymiany ciepła,
- kotłownie i hydrofornie wbudowane,
- klatki schodowe,
- strychy, piwnice, komórki,
- balkony, loggie,
- garaże,
• pomieszczenia znajdujÄ…ce siÄ™ w budynku mieszkalnym lub poza nim, zwiÄ…zane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spóÅ‚dzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urzÄ…dzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdujÄ… siÄ™ budynki wyżej wymienione jak np.:
- zbiorniki-doÅ‚y gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie Å›cieków,
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
- sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
- budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
- inne budowle i urzÄ…dzenia zwiÄ…zane z uksztaÅ‚towaniem i zagospodarowaniem terenu, majÄ…ce wpÅ‚yw na prawidÅ‚owe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oÅ›wietleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na Å›mieci.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Czy grunty wraz ze znajdujÄ…cymi siÄ™ na nich budynkami mieszkalnymi wchodzÄ… w skÅ‚ad zasobów mieszkaniowych?

Budynki mieszkalne wraz ze znajdujÄ…cymi siÄ™ w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urzÄ…dzeniami, nierozłącznie i trwale zwiÄ…zane sÄ… z gruntami, na których zostaÅ‚y one zbudowane. Oznacza to, że grunty wraz ze znajdujÄ…cymi siÄ™ na nich budynkami mieszkalnymi wchodzÄ… w skÅ‚ad zasobów mieszkaniowych. Tym samym wartość otrzymanego nieodpÅ‚atnie na wÅ‚asność gruntu, na którym stojÄ… budynki mieszkalne (np. przez jego zasiedzenie, bÄ…dź w formie darowizny) stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Odnosi siÄ™ to również do nabycia na wÅ‚asność przez zasiedzenie, w trybie przewidzianym w art. 35 ust. 41 oraz ust. 42 ustawy o spóÅ‚dzielniach mieszkaniowych, nieruchomoÅ›ci gruntowej posiadanej przez spóÅ‚dzielniÄ™ mieszkaniowÄ… co najmniej od 5 grudnia 1990 r., należącÄ… do Skarbu PaÅ„stwa, gminy albo nieznanego wÅ‚aÅ›ciciela. 

Czy premia termomodernizacyjna stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Tak. Przychodem takim jest także premia termomodernizacyjna, o której mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów, przyznawana m.in. spóÅ‚dzielniom mieszkaniowym oraz wspólnotom mieszkaniowym na realizacjÄ™ przedsiÄ™wziÄ™cia termomodernizacyjnego, którego celem jest zmniejszenie zapotrzebowania na energiÄ™ oraz ograniczenie strat energii w zasobach mieszkaniowych, co w konsekwencji wpÅ‚ywa na koszty utrzymania tych zasobów. PremiÄ™ tÄ™ stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu zaciÄ…gniÄ™tego na realizacjÄ™ przedsiÄ™wziÄ™cia termomodernizacyjnego.

 

Kiedy wiÄ™c dochód osiÄ…gniÄ™ty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi bÄ™dzie zwolniony od podatku?

Przychody i koszty skÅ‚adajÄ…ce siÄ™ na gospodarkÄ™ zasobami mieszkaniowymi sÄ… jednoczeÅ›nie przychodami i kosztami podatkowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1, z uwzglÄ™dnieniem art. 16 ust. 1). Dochód powstaÅ‚y z tego tytuÅ‚u, w myÅ›l art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele zwiÄ…zane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.


 

Które dochody bÄ™dÄ… zaÅ› podlegaÅ‚y opodatkowaniu?

Zgodnie z powyższym przepisem, opodatkowaniu podlegajÄ… dochody osiÄ…gniÄ™te z innej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez wzglÄ™du na cel, na jaki zostanie przekazany. SÄ… to zatem dochody z dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej, która nie jest podstawowÄ… dziaÅ‚alnoÅ›ciÄ… prowadzonÄ… przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. DziaÅ‚alnoÅ›ciÄ… takÄ…, oprócz wyżej wymienionej dziaÅ‚alnoÅ›ci polegajÄ…cej na wynajmowaniu lokali użytkowych, jest także np. wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych na reklamy, dachów tych budynków pod anteny satelitarne.


Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 2011 r. Nr 74 poz. 397  ze zm.)

  • Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. 1998 r. Nr 162 poz. 1121 ze zm.)

ŹródÅ‚o: www.mf.gov.pl