Skutki protestu poprzedniego właściciela działki, czyli problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy – opinia prawna

Stan faktyczny

W listopadzie 2003 roku nabyliśmy działkę w Katowicach, na Podlesiu, z zamiarem podjęcia budowy domu jednorodzinnego wiosną 2004 roku. W pierwszej kolejności plany nasze pokrzyżowała odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy, pomimo złożenia wniosku przed końcem ubiegłego roku. Pozostało nam cierpliwie czekać na uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze zdumieniem stwierdziliśmy niedawno, że na zatwierdzonym przez Radę Miasta projekcie planu obejmującego dzielnicę Podlesie nasza działka została wyłączona. Z wyjaśnień uzyskanych od pracowników Referatu Planowania Przestrzennego Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa wynika, że stało się tak na skutek protestu złożonego przed dwoma laty przez poprzedniego właściciela. Protestu pozostawionego bez odpowiedzi do dnia dzisiejszego. W międzyczasie, ówczesny właściciel wystąpił o podział posiadanego gruntu na mniejsze działki z zamiarem sprzedaży pod zabudowę jednorodzinną i decyzją Prezydenta Miasta taki podział nastąpił dnia 29 września 2003 roku. Właścicielem jednej z tych nowopowstałych działek zostaliśmy my jako małżeństwo. Objęcie własności zostało zgłoszone w urzędzie w grudniu 2003 roku i został nam wyznaczony podatek (uiszczony w terminie). W efekcie, aktualnie Wydział Urbanistyki, Architektury i Budownictwa prowadzi korespondencję ze spadkobiercami byłego właściciela w sprawie nieistniejącej działki (bo została podzielona) uniemożliwiając nam zapoznanie się z istotnymi dla nas decyzjami zapadającymi w Urzędzie Miasta. Jako nowi właściciele nigdy nie wnosiliśmy, ani nie wnosimy protestu co do przeznaczenia terenu pod zabudowę jednorodzinną. Efekt całej sytuacji jest taki, że będziemy musieli czekać co najmniej rok na nowy plan zagospodarowania przestrzennego, co skutkuje tym, że po pierwsze nie możemy budować, po drugie - nie możemy sprzedać działki w cenie w jakiej byśmy chcieli ponieważ działka, w odróżnieniu od wielu innych, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Czy protest złożony przez poprzedniego właściciela przenosi się na kolejnego właściciela? Czy Urząd Miasta działa zgodnie z prawem nie informując nas o istotnych dla nas sprawach, wyłączając naszą działkę spod planu, na podstawie protestu poprzedniego właściciela i nie aktualizując w odpowiednim czasie (minął już rok) danych? Czy możemy złożyć skargę do Prezydenta i czy mamy do niej podstawy?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zmianami),
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zmianami).

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż należąca do Państwa nieruchomość gruntowa jest położona na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taki wniosek wynika z tego, iż w opisie mowa jest o decyzji o warunkach zabudowy, a taką decyzję administracyjną wydaje się w przypadku braku planu miejscowego, gdyż wymaga się ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z artykułem 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (np. ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską, organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, itp.) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

W przypadku terenów zamkniętych decyzje o warunkach zabudowy wydaje wojewoda. Przed wydaniem takiej decyzji niezbędne jest sporządzenie jej projektu. Projekt taki - jego sporządzenie - powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Oczywiście, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, konieczne jest spełnienie kilku warunków, które wprost wskazuje sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej artykułem 61 wydanie tej decyzji jest zatem możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
teren ma dostęp do drogi publicznej,
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem),
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Udostępnij:

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:

*Akceptuje regulamin serwisu e-prawnik.pl i politykę prywatności.

*Wyrażam zgodę na otrzymywanie od legalsupport sp. z o.o. drogą elektroniczną na wskazany przeze mnie adres e-mail informacji handlowej w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2002 roku o świadczeniu usług drogą elektroniczną

*Wyrażam zgodę na przetwarzanie szczególnych kategorii danych osobowych wskazanych w art. 9 ust.1 RODO, w celu wyceny i realizacji usługi

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych przez administratora Legalsupport sp. z o.o. w celach marketingowych

Wyrażam zgodę na kontakt telefoniczny lub smsowy przez Legalsupport sp. z o.o. w celu przekazania informacji dotyczących złożonego zamówienia