23.8.2019

Zespół
e-prawnik.pl

Zadatek jako sposób zabezpieczenia realizacji umowy

Z samego zawarcia umowy nie można wnioskować, że zostanie ona zrealizowana. Istniejąca i obowiązująca zasada, że umów trzeba dotrzymywać jest niewystarczająca. Prawo cywilne przewiduje zasady odpowiedzialności nielojalnych kontrahentów w przypadku, gdy nie realizują oni warunków umowy. Kodeks cywilny zna pewne instytucje, które mogą zabezpieczyć strony stosunków cywilnoprawnych przed skutkami niewykonania umowy. Takimi instytucjami są np.: kara umowna stosowana przy świadczeniach niepieniężnych oraz zadatek czy odstępne stosowane przy każdego rodzaju umowie. W poradzie tej została szczegółowo omówiona instytucja zadatku.

Porady prawne

Jaka jest definicja, cel i przedmiot zadatku?

Zadatek w doktrynie jest określany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Celem zadatku jest w zasadzie wzmocnienie realizacji umowy. Zadatek jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku. Przedmiotem zadatku może być albo określona kwota pieniężna albo też rzecz. Ta rzecz nie musi być wcale związana ze świadczeniem głównym, a może być nawet od niego odrębna. Zadatek może być dany przy każdej umowie i stanowi on jej część składową.

W jakiej wysokości zadatek jest dopuszczalny?

Strony w kształtowaniu tej kwestii nie są w zasadzie niczym ograniczone. Relacja bowiem między wysokością zadatku, wartością rzeczy, które się na niego składają a wartością przedmiotu świadczenia umownego jest pozostawiona do uzgodnienia przez strony. Zatem są możliwe trzy sytuacje, gdy:

  1. zadatek stanowi określoną wartość mniejszą niż świadczenie główne,
  2. zadatek stanowi określoną wartość równą świadczeniu głównemu,
  3. zadatek stanowi określoną wartość większą od świadczenia głównego.

Wysokość danego zadatku ma wpływ na wykonanie umowy jego pewność przez biorącego zadatek. Przy czym nadmierna wysokość zadatku (zadatek wygórowany) może być traktowana jako obejście prawa, gdyby zadatek zastrzeżony był w roli odszkodowania na wypadek niewykonania umowy, a jego nadmierna wysokość nadawałaby stosunkowi stron charakter nie dający się pogodzić z właściwościami, naturą tego stosunku.

Skutek zadatku

Kodeks cywilny stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Wola stron decyduje o tym, jaką z funkcji zadatku wiążą z jego wręczeniem. Może to być: 

  • znak zawarcia umowy, 
  • zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, 
  • sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, 
  • odstępnego.

Czy uprawnienie drugiej strony powstaje w następstwie samego faktu niewykonania umowy przez kontrahenta, czy też niewykonanie to musi być spowodowane przyczynami, za które kontrahent ponosi odpowiedzialność?

W doktrynie panuje drugi z przedstawionych w pytaniu poglądów. Zatem skorzystanie z uprawnień jakie daje wręczenie zadatku jest zasadne w razie, gdy niewykonanie umowy jest spowodowane przyczynami, za które strona umowy (niewykonująca) ponosi odpowiedzialność. Pamiętać należy, że odpowiednie zastrzeżenie umowne może zmienić punkt ciężkości ryzyka pomiędzy kontrahentami.

Odstępujący od umowy, w której wręczono zadatek uzyskuje dla siebie kwotę zadatku, w ten sposób, że jeśli zadatek otrzymał, może tę kwotę zachować. Jeśli zadatek dał sam, ma prawo żądać jego zwrotu i zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. W pierwszej sytuacji korzystna dla odstępującego jest możność zaspokojenia się bez kierowania sprawy na drogę sądową, w drugiej w razie niezapłacenia przez otrzymującego zadatek żądający zwrotu będzie zmuszony do skierowania sprawy na drogę sądową.

Jakie są stosunki pomiędzy zadatkiem a odpowiedzialnością odszkodowawczą – kontraktową?

Ze specyficznego uregulowania bowiem skutków zadatku można wysnuć wniosek, że zadatek wyłącza możliwość dochodzenia odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych. Dodatkowym argumentem przemawiającym przeciwko traktowaniu zadatku w kategoriach odszkodowania jest całkowity brak związku między wysokością zadatku a rozmiarami zaistniałej szkody. W szczególności nawet sąd nie ma możliwości zredukowania ewentualnej dysproporcji między szkodą a kwotą zadatku. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy.

Kiedy nie można żądać zadatku?

Działanie zadatku ulega zniweczeniu w trzech sytuacjach, a mianowicie wtedy, gdy: 

  • umowa uległa rozwiązaniu, 
  • jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, 
  • jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony. 

W każdej z tych trzech sytuacji żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli zaś sama go dała - żądać zapłaty równowartości zadatku przez kontrahenta.

W tej samej mierze odpadnięcie racji istnienia zadatku uzasadnia unormowanie, gdy obwarowana nim umowa została wykonana. Kwota zadatku ma zostać mianowicie zaliczona na poczet świadczenia z umowy. Zaliczenie takie jest w szczególności możliwe w razie, gdy zadatek pieniężny dała strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego, albo też gdy był on dany w takim samym rodzaju rzeczy, jakie miały być przedmiotem umówionego świadczenia na rzecz strony otrzymującej zadatek. W każdej innej natomiast sytuacji, przedmiot zadatku ulega zwrotowi. 

Pamiętaj, że:

  • Roszczenia związane z zadatkiem podlegają przedawnieniu ogólnemu.
  • Zaliczenie takie jest w szczególności możliwe w razie, gdy zadatek pieniężny dała strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego, albo też gdy był on dany w takim samym rodzaju rzeczy, jakie miały być przedmiotem umówionego świadczenia na rzecz strony otrzymującej zadatek.
  • Ze specyficznego uregulowania bowiem skutków zadatku można wysnuć wniosek, że zadatek wyłącza możliwość dochodzenia odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych.
  • Zatem skorzystanie z uprawnień jakie daje wręczenie zadatku jest zasadne w razie, gdy niewykonanie umowy jest spowodowane przyczynami, za które strona umowy (niewykonująca) ponosi odpowiedzialność.
  • Wysokość danego zadatku ma wpływ na wykonanie umowy jego pewność przez biorącego zadatek.
  • Strony w kształtowaniu tej kwestii nie są w zasadzie niczym ograniczone.
  • Zadatek w doktrynie jest określany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne.

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami).
Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Faktury zaliczkowe i sposób ich rozliczania

Faktury zaliczkowe i sposób ich rozliczania

Obowiązek podatkowy przy otrzymaniu zaliczki a faktura Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy (...)

Zaliczka i jej funkcja w prawie cywilnym

Zaliczka i jej funkcja w prawie cywilnym

Instytucja zaliczki nie została zdefiniowana w prawie. Częste występowanie jej w ramach stosunków cywilnych wymaga jednak określenia funkcji zaliczki, a w szczególności wyraźnego odróżnienia jej od zadatku, szczegółowo określonego w zaliczka, zadatek, (...)

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)

Faktury zaliczkowe i sposób ich rozliczania

Faktury zaliczkowe i sposób ich rozliczania

Obowiązek podatkowy przy otrzymaniu zaliczki a faktura Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy (...)

Zaliczka i jej funkcja w prawie cywilnym

Zaliczka i jej funkcja w prawie cywilnym

Instytucja zaliczki nie została zdefiniowana w prawie. Częste występowanie jej w ramach stosunków cywilnych wymaga jednak określenia funkcji zaliczki, a w szczególności wyraźnego odróżnienia jej od zadatku, szczegółowo określonego w zaliczka, zadatek, (...)

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)

Umowa zlecenia i umowa o dzieło a ubezpieczenia społeczne

Umowa zlecenia i umowa o dzieło a ubezpieczenia społeczne

Jeśli zamierzasz podpisać umowę cywilnoprawną, to dowiedz się, czym różni się umowa zlecenia od umowy o dzieło i czy będziesz musiał opłacać ubezpieczenia społeczne. Umowa zlecenia Jeśli ktoś umowa zlecenia, umowa o dzieło, ubezpieczenia społeczne, ZUS, umowa o świadczenie (...)

Umowa o dzieło - na czym polega i jak zawrzeć umowę o dzieło?

Umowa o dzieło - na czym polega i jak zawrzeć umowę o dzieło?

Na czym polega umowa o dzieło? Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Jest to umowa wzajemna. Dzieło może mieć zarówno charakter materialny, jak umowa o dzieło, utwór, rezultat, (...)

Umowa zamiany - czy wiesz o niej wszystko?

Umowa zamiany - czy wiesz o niej wszystko?

Co to jest umowa zamiany? Umowa zamiany to umowa, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia wł umowa, zamiana, charakter umowy, zobowiązanie, wydanie rzeczy

Sprzedaż na próbę

Sprzedaż na próbę

Umowa sprzedaży, to umowa, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu ją, a kupujący zo sprzedaż na próbę, umowa, umowa sprzedaży, sprzedaż, sprzedawca, kupujący, towar

Umowa zlecenia i umowa o dzieło a ubezpieczenia społeczne

Umowa zlecenia i umowa o dzieło a ubezpieczenia społeczne

Jeśli zamierzasz podpisać umowę cywilnoprawną, to dowiedz się, czym różni się umowa zlecenia od umowy o dzieło i czy będziesz musiał opłacać ubezpieczenia społeczne. Umowa zlecenia Jeśli ktoś umowa zlecenia, umowa o dzieło, ubezpieczenia społeczne, ZUS, umowa o świadczenie (...)

Umowa o dzieło - na czym polega i jak zawrzeć umowę o dzieło?

Umowa o dzieło - na czym polega i jak zawrzeć umowę o dzieło?

Na czym polega umowa o dzieło? Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Jest to umowa wzajemna. Dzieło może mieć zarówno charakter materialny, jak umowa o dzieło, utwór, rezultat, (...)

Umowa zamiany - czy wiesz o niej wszystko?

Umowa zamiany - czy wiesz o niej wszystko?

Co to jest umowa zamiany? Umowa zamiany to umowa, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia wł umowa, zamiana, charakter umowy, zobowiązanie, wydanie rzeczy

Sprzedaż na próbę

Sprzedaż na próbę

Umowa sprzedaży, to umowa, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu ją, a kupujący zo sprzedaż na próbę, umowa, umowa sprzedaży, sprzedaż, sprzedawca, kupujący, towar

Kiedy umowa w sprawie zamówienia publicznego jest nieważna?

Kiedy umowa w sprawie zamówienia publicznego jest nieważna?

W jakich szczególnych przypadkach umowa w sprawie zamówienia publicznego jest nieważna?Umowa w sprawie zamówienia publicznego podobnie jak każda inna umowy są nieważne na podstawie okoliczności, które zostały o umowa, nieważność, zamówienia publiczne, przetargi, (...)

Ochrona danych osobowych zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych i pracowników tymczasowych

Ochrona danych osobowych zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych i pracowników tymczasowych

25 maja 2018 roku we wszystkich krajach należących do Unii Europejskiej zaczęło być stosowane Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych Osobowych 2016/679 (RODO). RODO obejmuje swoim zastosowaniem wszystkie podmioty prywatne i publiczne, które przetwa umowa cywilnoprawna, formy zatrudnienia, (...)

Umowy śmieciowe – przekleństwo czy dobrodziejstwo

Umowy śmieciowe – przekleństwo czy dobrodziejstwo

W ostatnim czasie pojęcie „umów śmieciowych” zrobiło zawrotną karierą jako przejaw tragicznej sytuacji osób wykonujących prace zarobkową na terenie Polski. Pod pojęciem tym rozumie się umowy - zlecenie oraz dzieło – klasyczne umowy cywilnoprawne. Umowa zlecenia (...)

Jak założyć spółkę komandytową?

Jak założyć spółkę komandytową?

Umowa spółki komadytowej Umowa spółki komandytowej do niedawna mogła zostać zostać zawarta  wyłącznie w formie aktu notarialnego. Umowa spółki komandytowej może być zawarta również przy spółka komandytowa, założenie, firma, umowa, wspólnicy, komandytariusz, (...)

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

  Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)

Założenie spółki jawnej

Założenie spółki jawnej

Forma umowy spółki jawnej Umowa spółki jawnej musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa ustna wspólników co do prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki może być potraktowana jako umowa spółki cywilnej, zgodnie (...)

Umowa komisu

Umowa komisu

Co to jest komis? Przez umowę komisu przyjmujący zlecenie (komisant) zobowiązuje się za wynagrodzeniem (prowizja) w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa do kupna lub sprzedaży rzeczy ruchomych na rachunek dającego zlecenie (komitenta), lecz w imieniu własnym. Celem zlecenia komisowego (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Zaliczka za zakup mieszkania

Zaliczka za zakup mieszkania

W ubiegłym roku chcieliśmy kupić mieszkanie w Krakowie (przebywamy za granica wiec nie było to łatwe zadanie). Pani z biura nieruchomości pokazała nam mieszkanie (w czasie naszego krótkiego pobytu w kraju) a następnie telefonicznie nakłoniła do wysłania zaliczki przez internet (jedyna możliwość) (...)

Przepadek zaliczki

Przepadek zaliczki

Jak się ma wobec prawa sytuacja kiedy firma A zamówiła towar w firmie B po czym zapłaciła tylko małą cześć (zaliczkę). Firma B na podstawie braku zapłaty nie wydala towaru pomimo, że faktura została wystawiona na całość. Czy wobec tego firma B może dowolnie zagospodarować niezapłacony (...)

Związanie przedłożoną ofertą handlową

Związanie przedłożoną ofertą handlową

Podwykonawca określonych robót budowlanych zamówił u nas taki nietypowy produkt. Wartość zamówienia wynosiła ok. 200 tys PLN. Zamówienie zostało przez nas potwierdzone faksem, z prośbą o akceptację warunków realizacji. Klient zaakceptował wszystkie warunki poza opcją płatności w której (...)

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Chcę kupić samochód używany (klasa wyższa, wartość pojazdu prawie 80.000 zł). Znalazłem zaufaną firmę, która na zamówienie wyszukuje za granicą samochody (siedziba firmy około 300 km od mojego miejsca zamieszkania.) Nigdy w tej siedzibie nie byłem. Całość odbywa się w ten sposób, (...)

Zwrot dwukrotności zaliczki.

Zwrot dwukrotności zaliczki.

Kontrahent otrzymał zaliczką na poczet wykonania usługi. W związku z niewywiązaniem się firmy z realizacji prac umowa została zerwana. Czy można dochodzić od firmy zwrotu dwukrotnej wartości zaliczki? W niniejszej sytuacji konieczne jest rozważenie, czy otrzymana przez kontrahenta kwota (...)

Droga pożarowa a sadzenie drzew

Droga pożarowa a sadzenie drzew

Członek spółdzielni stwierdza, że jako mieszkańcowi przysługuje mu prawo do zagospodarowaniu trawnika znajdującego się tuż przed jego oknami. Następnie sadzi drzewa (akacja, brzoza) i krzewy (bez). Teren jest spółdzielczy tj. na ogrodzonej działce będącej w użytkowaniu wieczystym, członkowie (...)