Zapłata ceny może być warunkiem
W akcie notarialnym spadkobierca zobowiązał się do zbycia swego udziału w spadku po matce, a nabywca zobowiązał się zapłacić mu określoną kwotę w ustalonym terminie i poddał się w tym zakresie egzekucji. Zbywca udziału oświadczył, że z chwilą otrzymania wymienionej kwoty nie zgłasza i nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do masy spadkowej. Nabywca na podstawie tego aktu, do którego dołączył pokwitowanie zapłaty ww. kwoty, domagał się wpisania go do księgi wieczystej nieruchomości wchodzącej w skład spadku. Sprawa ostatecznie (na skutek kasacji) trafiła do Sądu Najwyższego, który opowiedział się za oddaleniem wniosku o wpis i stwierdził, że
Zbycie pod warunkiem udziału w spadku obejmującym nieruchomość wywołuje jedynie skutek obligacyjny.
Jak już wynika z tezy orzeczenia, Sąd Najwyższy uznał umowę między stronami za umowę zawartą pod warunkiem. Zdaniem Sądu Najwyższego świadczy o tym nie tylko wskazanie terminu zapłaty ceny i poddanie się egzekucji (co byłoby zbędne przy umowie bezwarunkowej), ale przede wszystkim oświadczenie zbywcy, że z chwilą zapłaty ceny nie zgłasza i nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do masy spadkowej, co jednoznacznie wskazuje, że jego wolą było, by dopiero z chwilą zapłaty ceny nastąpiło przejście na nabywcę zbywanego udziału spadkowego, a więc w istocie jego wolą było zbycie udziału pod warunkiem, że nabywca w określonym terminie zapłaci uzgodnioną cenę. O tym, że taka była również wola nabywcy świadczy dołączenie do wniosku o wpis pokwitowania, co byłoby zbędne, gdyby zbycie nie było obwarowane warunkiem zapłaty ceny.
Sąd Najwyższy dostrzegł, że wedle jednego z poglądów warunkiem nie może być zdarzenie objęte treścią zobowiązania dłużnika, którego spełnienie jest całkowicie zależne od jego woli. Jednak w ostatnim czasie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie przeważa stanowisko, że wykonanie lub niewykonanie zobowiązania umownego przez dłużnika może być warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. Zgodnie z tym przepisem warunkiem może być każde zdarzenie przyszłe i niepewne, nie ma zatem podstaw do tego, by dodawać mu dalsze cechy, takie jak "zewnętrzność" w stosunku do elementów umowy. Podkreśla się też, że treścią umowy sprzedaży jest jedynie zobowiązanie do zapłaty ceny, a nie sama jej zapłata, która wobec tego nie jest elementem umowy i może być warunkiem, tym bardziej, że nie zależy ona tylko od woli dłużnika, ale też od wielu innych okoliczności od niego niezależnych.
Stosownie do art. 1052 k.c. umowa sprzedaży zobowiązując do zbycia spadku przenosi spadek na nabywcę, chyba że strony postanowiły inaczej. Taka umowa ma skutek obligacyjno-rzeczowy i przenosi własność na nabywcę od razu. Ustawodawca nie uregulował w sposób wyraźny skutków zawarcia w umowie zobowiązującej do zbycia spadku warunku ani nie odesłał w tym przedmiocie do przepisów dotyczących przeniesienia własności. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym w art. 1051 i 1052 k.c. mają zastosowanie przepisy części ogólnej dotyczące przeniesienia własności, w tym art. 157 k.c. Zgodnie z tym przepisem własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W razie zastrzeżenia warunku lub terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, umowa taka wywołuje jedynie skutek obligacyjny i do przeniesienia własności konieczne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 roku, sygn. akt III CSK 359/11, OSNC 2012/9, poz. 111
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?