Spłata kredytu hipotecznego zdaniem Prezesa UOKiK

31.5.2022

Jeżeli spłacasz całkowicie lub nadpłacasz kredyt hipoteczny, który wziąłeś po 21 lipca 2017 r., bank musi się z tobą rozliczyć z opłat pobranych w związku z zawarciem umowy. Szczegóły znajdziesz w najnowszym stanowisku Prezesa Urzędu. Prezes UOKiK wszczął postępowania wyjaśniające wobec 17 banków, w których sprawdza, czy prawidłowo rozliczają się z konsumentami.

- "Stopy procentowe WIBOR 3M i 6M, od których zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych w PLN są coraz wyższe, co oznacza również wzrost rat kredytów hipotecznych spłacanych przez konsumentów. Jeśli posiadamy odpowiednie oszczędności, warto rozważyć nadpłacenie kredytu hipotecznego z jednoczesnym skróceniem okresu kredytowania lub jego całkowitą, wcześniejszą spłatę. W takiej sytuacji bank powinien rozliczyć się z kredytobiorcą i oddać proporcjonalnie wszystkie pobrane opłaty stanowiące całkowity koszt kredytu. Powinno się to odbywać według najprostszej i najbardziej sprawiedliwej metody liniowej, tak jak ma to miejsce w przypadku kredytów konsumenckich, gdzie banki dostosowały się do wyroku TSUE i wytycznych Prezesa UOKiK. Tym razem sprawdzamy w postępowaniach wyjaśniających, jak 17 banków rozlicza się z osobami, które nadpłacają kredyt hipoteczny lub spłacają go całkowicie" – powiedział Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.

Możliwość wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu hipotecznego wynika z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej ustawa o kredycie hipotecznym lub ukh), a obowiązek rozliczenia się z konsumentem z art. 39 tej ustawy. Należy pamiętać, że zasada ta dotyczy tylko umów zawartych po 21 lipca 2017 r. W przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych wcześniej kwestię przedterminowej spłaty regulują umowy kredytowe.

Stanowisko Prezesa UOKiK

Bank powinien automatycznie rozliczyć się z tobą, gdy spłacasz kredyt hipoteczny w całości lub w części i w związku z tym skróceniu ulega okres kredytowania. Zgodnie z art. 39 ukh: „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.” Jeśli tak się nie stało, złóż reklamację w banku. Procedura wcześniejszej spłaty powinna być opisana w umowie kredytowej. Możesz powołać się na stanowisko Prezesa UOKiK – pobierz je ze strony finanse.uokik.gov.pl. Wyjaśniamy w nim, dlaczego należy ci się proporcjonalny zwrot opłat, z jakich przepisów to wynika i jak bank powinien to obliczyć.

Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa UOKiK, bank powinien się z tobą rozliczyć według metody liniowej m.in. z pobranej prowizji, marży, kosztów pośrednictwa czy przygotowania umowy. Jest to metoda najbardziej zrozumiała dla konsumentów, najprostsza, przejrzysta i sprawiedliwa. Jest też łatwa do zastosowania przez banki. Polega ona na tym, że instytucja finansowa dzieli wszystkie koszty przez liczbę dni, w których miała obowiązywać umowa. Wynik mnoży przez liczbę dni, o które skrócono okres kredytowania - tę sumę powinna oddać konsumentowi. W ten sposób banki już rozliczają się z osobami, które spłacą przed terminem kredyt konsumencki. Dostosowały się więc do przepisów ustawy o kredycie konsumenckim, unijnej dyrektywy, wyroku TSUE C-383/18 (Lexitor) oraz wytycznych zawartych w stanowisku organu. Ustawa o kredycie hipotecznym w ten sam sposób określa obowiązki banku, dlatego takie same zasady, zdaniem Prezesa Urzędu, powinny dotyczyć osób, które zawarły umowy o kredyt hipoteczny.

Treść stanowiska Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie interpretacji art. 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Podstawa prawna działania

Stosownie do treści art. 31 pkt 13 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275) do zadań Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: „Prezes UOKiK”) należy występowanie do przedsiębiorców w sprawach z zakresu ochrony konkurencji i konsumentów. Działając na tej podstawie, Prezes UOKiK przedstawia pogląd w sprawie interpretacji art. 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1027, 2320; dalej: „ustawa” lub „ustawa o kredycie hipotecznym”). Jednocześnie należy zaznaczyć, że Prezes UOKiK nie posiada kompetencji do wiążącej wykładni przepisów prawa powszechnie obowiązującego, stąd prezentowane stanowisko należy odczytywać jako istotną wskazówkę interpretacyjną dla uczestników rynku finansowego.

Przepis ten stosuje się do umów o kredyt hipoteczny zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami tj. od 22 lipca 2017 r.

Teza

Art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny obniżeniu ulegają wszystkie możliwe koszty takiego kredytu mieszczące się w pojęciu całkowitego kosztu kredytu, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę, przy czym redukcja kosztów ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym: „Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”. Z kolei zgodnie z art. 39 ustawy: „ W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą (ust. 1). W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (ust. 2)”.

Wskazane przepisy ustawy o kredycie hipotecznym implementują art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE, który nakazuje przyznać konsumentowi w prawie krajowym prawo do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego i stanowi, że: „W takich przypadkach konsument jest uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy”.

W ocenie Prezesa UOKiK, nie ulega wątpliwości, że celem przedmiotowej regulacji jest przyznanie konsumentowi uprawnienia do redukcji wszystkich możliwych kosztów kredytu hipotecznego w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Skoro bowiem konsument spłacił kredyt lub jego część wcześniej i faktycznie już z niego nie korzysta, to w konsekwencji tego powinien mieć możliwość zaoszczędzenia na kosztach kredytu związanych korzystaniem z kapitału udzielonego mu kredytu.

Podkreślić trzeba, że art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym jest wzorowany na art. 49 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. z 2022 r. poz. 246; dalej: „ustawa o kredycie konsumenckim”), który stanowi implementację do krajowego porządku prawnego art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48/WE, zgodnie z którym: „Konsument ma prawo w każdym czasie spłacić w całości lub w części swoje zobowiązania wynikające z umowy o kredyt. W takich przypadkach jest on uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy”.

Brzmienie art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE oraz art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48 - w części odnoszącej się do kosztów kredytu, które należy uwzględnić przy dokonaniu redukcji całkowitego kosztu kredytu z uwagi na jego wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę – jest tożsame. W ocenie Prezesa UOKiK, również przepisom art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim oraz art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym należy przypisać tożsame znaczenie, a w konsekwencji w ten sam sposób interpretować ich normy z nich wynikające.

Przypomnieć trzeba, że w zakresie sposobu interpretacji art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48 Sąd Rejonowy Lublin–Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku w dniu 11 czerwca 2018 roku skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym. Przedstawione wątpliwości interpretacyjne zostały rozstrzygnięte przez TSUE w wyroku z dnia 11 września 2019 roku wydanym w sprawie C-383/18, w którym stwierdzono, że: „prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmuje wszystkie koszty, które zostały nałożone na konsumenta”.

TSUE podkreślił, że: „całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta oznacza wszystkie koszty łącznie z odsetkami, prowizjami, podatkami oraz wszelkimi innymi opłatami, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, które to koszty znane są kredytodawcy, z wyjątkiem kosztów notarialnych”. Jednocześnie TSUE zauważył, że: „skuteczność prawa konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu byłaby osłabiona, gdyby obniżenie kredytu mogło ograniczyć się do uwzględnienia jedynie kosztów przedstawionych przez kredytodawcę jako zależne od okresu obowiązywania umowy, ponieważ – jak wskazał rzecznik generalny w pkt 54 opinii – wysokość i podział kosztów są określane jednostronnie przez bank, a rozliczenie kosztów może obejmować pewną marżę zysku”.

Mimo że sprawa C-383/18 dotyczyła kredytu konsumenckiego, to jednak zdaniem Prezesa UOKiK, wyrażone w niej stanowisko TSUE ma bezpośredni wpływ na wykładnię art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE oraz art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym.

Zauważyć przy tym trzeba, że definicja całkowitego kosztu kredytu zawarta w art. 4 pkt 13 dyrektywy 2014/17/UE odsyła do definicji całkowitego kosztu kredytu, o której mowa w art. 3 lit. g) dyrektywy 2008/48, przy czym w dyrektywie 2014/17/UE wyraźnie wskazano, że w całkowitym koszcie kredytu ponoszonym przez konsumenta mieszczą się koszty wyceny nieruchomości, gdy taka wycena jest niezbędna do otrzymania kredytu, z wyłączeniem opłat związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 13 dyrektywy 2014/17/UE: „całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta” oznacza całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta zgodnie z definicją zawartą w art. 3 lit. g) dyrektywy 2008/48/WE, w tym koszty wyceny nieruchomości, gdy taka wycena jest niezbędna do otrzymania kredytu, lecz z wyłączeniem opłat związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Z kosztu tego wyłączone są wszelkie opłaty obciążające konsumenta w konsekwencji niewypełnienia zobowiązań określonych w umowie o kredyt. Zgodnie z art. 3 lit. g) dyrektywy 2008/48: „całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta” oznacza wszystkie koszty łącznie z odsetkami, prowizjami, podatkami oraz wszelkimi innymi opłatami, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, które to koszty znane są kredytodawcy, z wyjątkiem kosztów notarialnych; uwzględniane są tu także koszty usług dodatkowych związanych z umową o kredyt, w szczególności składki z tytułu ubezpieczenia, jeżeli, dodatkowo, zawarcie umowy dotyczącej usługi jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach.

Analogicznie transponowano te rozwiązania do przepisów krajowych. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, przepis ten obejmuje swoim zakresem całkowity koszt kredytu hipotecznego, którego definicja zawarta została w art. 4 pkt 5 ustawy i zgodnie z tym przepisem obejmuje: „wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności: a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy, b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta”.

Tym samym, art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym nie wyłącza przedmiotowo możliwości obniżenia żadnego z rodzajów kosztów określonych w art. 4 pkt 5 ustawy. Przy czym obniżenie kosztów ma charakter proporcjonalny w tym rozumieniu, że ograniczone jest do okresu od dnia faktycznej spłaty do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie.

Interpretację taką potwierdza również ostatnia część zdania w art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, zgodnie z którą obniżeniu podlegają nawet te koszty, które konsument poniósł przed spłatą kredytu.

W ocenie Prezesa UOKiK, intencją ustawodawcy i celem art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE było ustanowienie proporcjonalnej redukcji całkowitego kosztu kredytu hipotecznego – niezależnie od charakteru danego kosztu oraz tego kiedy koszt ten został poniesiony przez kredytobiorcę.

Stanowisko to znajduje również odzwierciedlenie w brzmieniu przywoływanego już art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE, gdzie wprost wskazano, że konsument jest „uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy”.

Dyrektywa jasno wskazuje, że obniżce podlegają nie tylko odsetki, ale również wszelkie pozostałe koszty, mieszczące się w definicji całkowitego kosztu kredytu. Tym samym, zarówno wykładnia literalna, jak i wykładnia celowościowa prowadzą do wniosku, że art. 39 należy interpretować wyłącznie w sposób przedstawiony w tezie niniejszego stanowiska.

Tym samym, nie sposób zgodzić się z interpretacją prezentowaną przez niektórych kredytodawców, jakoby przepis art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym stanowił podstawę do rozróżnienia dwóch rodzajów kosztów, a mianowicie:

1) kosztów, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą;

2) kosztów, które nie dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy.

W tym ostatnim wypadku mogą to być zarówno koszty jednorazowe, niezwiązane w ogóle z okresem kredytowania, ale również koszty związane wyłącznie z takim etapem okresu kredytowania, który zakończył się przed całkowitą spłatą kredytu (zdaniem niektórych kredytodawców np. prowizja za udzielenie kredytu, której wysokości strony umowy kredytu nie uzależniły od okresu kredytowania, mieści się we wskazanej wyżej drugiej grupie kosztów, a więc jako taka nie podlega obniżeniu w sytuacji, o której mowa w przepisie art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym).

Taka interpretacja nie ma oparcia w treści przepisu art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17/UE, ani też w treści przepisu art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym, który mówi o całkowitym koszcie kredytu hipotecznego, a więc o wszelkich kosztach, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny.

Podsumowując, stwierdzić trzeba, że w świetle wykładni przepisów dyrektywy 2014/17/UE, jak również w świetle orzeczenia TSUE w sprawie C-383/18, przepis art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym powinien być wykonywany w sposób analogiczny do wykonywania przepisu art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim.

W ocenie Prezesa UOKiK, art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym należy interpretować w sposób prokonsumencki, tak jak to uczynił TSUE w stosunku do art. 16 dyrektywy 2008/48, ponieważ przepisy dyrektywy 2014/17/UE mają zapewniać ochronę interesów konsumentów ze względu na ich słabszą pozycje w relacjach z przedsiębiorcami.

W ocenie Prezesa UOKiK, redukcja kosztów kredytu hipotecznego powinna być dokonywana, analogicznie jak w przypadku art. 49 ukk, przy zastosowaniu tzw. metody liniowej, co zapewni odpowiedni poziom ochrony praw i interesów konsumentów. Metoda liniowa zakłada proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono okres kredytowania. Formuła obliczenia kwoty obniżenia kosztów kredytu – przy użyciu metody liniowej – będzie wymagała ustalenia:

jaka część poniesionych kosztów kredytu hipotecznego przypada na jeden dzień kalendarzowy;
liczby dni, o które skrócono okres kredytowania (liczba dni od daty faktycznej spłaty kredytu do określonego w umowie terminu spłaty kredytu).

Kwota obniżenia powinna stanowić iloczyn kosztu przypadającego na 1 dzień kalendarzowy i liczby dni, o które skrócono okres kredytowania. Metoda liniowa powinna znaleźć odpowiednie zastosowanie również w przypadku spłaty części kredytu przed terminem określonym w umowie. Zdaniem Prezesa UOKiK, taka metodologia jest zrozumiała i przejrzysta dla konsumentów.

Metoda liniowa jest nie tylko jasna i łatwa do zastosowania, ale też – w ocenie Prezesa UOKiK – najlepiej oddaje równowagę stron, jak również zapewnia transparentność oraz niepodatność na manipulację w zakresie struktury rat kredytowych.

Postępowania wyjaśniające

Prezes UOKiK wszczął postępowania wyjaśniające dotyczące praktyk oraz zapisów wzorców umów w tym zakresie stosowanych w 17 bankach. Sprawdza w nich, czy i jak rozliczają się z konsumentami, którzy przed terminem spłacą w całości lub nadpłacą kredyt hipoteczny. Działania Urzędu dotyczą następujących banków:

BNP Paribas Bank Polska S.A.
ING Bank Śląski S.A.
Alior Bank S.A.
Bank Millennium S.A.
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
Bank Polska Kasa Opieki S.A.
Credit Agricole Bank Polska S.A.
mBank S.A.
Santander Bank Polska S.A.
Bank Ochrony Środowiska S.A.
Bank Pocztowy S.A.
Bank Handlowy w Warszawie S.A.
PKO Bank Hipoteczny S.A.
Pekao Bank Hipoteczny S.A.
mBank Hipoteczny S.A.
ING Bank Hipoteczny S.A.
Millennium Bank Hipoteczny S.A.

Prezes UOKiK sprawdzi również, czy mają miejsce sytuacje, kiedy banki bezpodstawnie odmawiają konsumentom zwrotu opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, mimo że jednocześnie same żądają w takiej sytuacji od konsumenta rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

Rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

W każdym momencie możesz nadpłacić kredyt hipoteczny lub spłacić go w całości. Sprawdź jednak w umowie, czy bank pobierze za to rekompensatę.

Możliwość pobrania rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu przez konsumenta bank powinien zapisać w umowie kredytowej.
Dla umów zawartych po 21 lipca 2017 r. możliwość takiej rekompensaty określona jest w art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym:
- W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu bank może ją zastrzec i pobrać, jeśli spłacisz lub nadpłacisz kredyt w okresie do 36 miesięcy od momentu zawarcia umowy. Po tym czasie bank nie może obciążyć cię opłatą.
- Jeśli zawarłeś umowę kredytu hipotecznego o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu – bank może ją zastrzec w całym okresie, kiedy oprocentowanie jest stałe lub okresowo stałe.
Pamiętaj, że jeśli bank nie zapisał możliwości pobrania rekompensaty w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu – nie może tego zrobić.

Spłaciłeś kredyt hipoteczny przed terminem, pamiętaj:

Proporcjonalny zwrot opłat przysługuje ci, gdy nadpłacając część kredytu, wybierasz opcję skracania okresu kredytowania.
Bank odmówił rozliczenia się z opłat i prowizji w związku z wcześniejszą spłatą kredytu? Zawiadom UOKiK, napisz do nas pod adresem uokik@uokik.gov.pl. Możesz również skorzystać z bezpłatnej pomocy Rzecznika Finansowego.

Kalkulator finansowy

UOKiK przygotował kalkulator finansowy, dzięki któremu sprawdzisz, jak orientacyjnie będzie się kształtować rata twojego kredytu, gdy zwiększy się jego oprocentowanie. Zobaczysz też, czy w przypadku nadpłaty lepsze dla ciebie będzie zmniejszenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania. Kalkulator znajdziesz na stronie finanse.uokik.gov.pl.

Jeśli masz kłopoty ze spłatą kredytu hipotecznego, przeczytaj, co możesz zrobić

Jeśli masz kredyt hipoteczny i obecnie stanowi on duże obciążenie dla twojego budżetu domowego, sprawdź poniżej, z jakich narzędzi możesz skorzystać:

Ustawowe wakacje kredytowe – jeśli właśnie straciłeś pracę lub główne źródło utrzymania, to możesz skorzystać z wakacji kredytowych, czyli do trzech miesięcy zawiesić spłatę kredytu, a bank nie naliczy za to dodatkowych odsetek ani innych kosztów. Dotyczy to kredytu hipotecznego i konsumenckiego. Złóż wniosek do banku, a on zawiesi spłatę kredytu w momencie otrzymania twojego wniosku. Pamiętaj, że dotychczasowe terminy spłaty kredytu wydłużą się o okres jego zawieszenia. Ustawowe wakacje kredytowe są dla konsumenta finansowo bardziej korzystne niż bankowe memorandum kredytowe.
Nadpłata kredytu – jeśli zależy ci na tym, by zmniejszyć bieżące obciążenie budżetu domowego, nadpłacając kredyt wybierz opcję zmniejszenia raty kredytu. Natomiast jeśli chcesz dokonać jak największej redukcji wszystkich kosztów w całym okresie kredytowania, wybierz opcję skrócenia tego okresu. Nadpłata kredytu może ci przynieść większe korzyści finansowe niż inwestycje np. lokata bankowa.

UOKiK przygotował kalkulator finansowy, w którym sprawdzisz, ile możesz zaoszczędzić dzięki nadpłacie kredytu oraz jaka będzie orientacyjna wysokość raty przy wzroście stopy procentowej, zobaczysz też jaką kwotę nadpłaty musiałbyś uiścić, by zachować obecną ratę. Kalkulator znajduje się na stronie finanse.uokik.gov.pl.

Poduszka finansowa – jeśli nie jesteś posiadaczem wolnych środków finansowych, które mógłbyś przeznaczyć na nadpłatę kredytu, to odłóż część pieniędzy jako poduszkę finansową. Poduszka posłuży w przyszłości zabezpieczeniu spłaty wyższych rat, gdyby w twoim życiu wystąpiły nieprzewidziane okoliczności, takie jak utrata pracy czy jeszcze wyższy wzrost stóp procentowych. Od czego możesz zacząć? Jeśli jesteś w stanie, to ogranicz minimalnie konsumpcję, aby małymi krokami budować swoje zaplecze finansowe.
Zmiana oprocentowania na stałą stopę procentową. Jedyną gwarancję stałej wysokości raty daje nam zmiana oprocentowania kredytu na oprocentowanie stałe – oznacza to, że przez wskazany w umowie kredytowej okres kredytobiorca płaci ratę o stałej wysokości, bez względu na wahania wysokości stóp procentowych. Skontaktuj się z bankiem, by dowiedzieć się, czy możesz negocjować zmianę oprocentowania.
Negocjowanie marży. Możesz negocjować z bankiem wysokość marży, np. w sytuacji gdy spłaciłeś część zadłużenia i cena nieruchomości wzrosła. Możesz również starać się o zmianę kredytu na tańszy w innym banku – różnica w marżach obniży ratę kredytu. Należy jednak pamiętać, że zmiana banku może wiązać się z dodatkowymi kosztami (np. notarialnymi, pośrednictwa czy wynikającymi wcześniejszej spłaty w banku macierzystym). Dlatego warto wcześniej przekalkulować, co nam się bardziej opłaca.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Finansowa pomoc dla kredytobiorców w trudnej sytuacji, dzięki której możesz ubiegać się o zwrotną pożyczkę na spłatę zadłużenia, gdy rata stanowi połowę dochodów rozporządzalnych lub gdy dochód gospodarstwa domowego po odjęciu raty jest niższy niż 1200 zł na osobę (a dla jednoosobowego gospodarstwa domowego jest niższy niż 1552 zł) lub w sytuacji utraty pracy. Szczegółowe warunki, na których można uzyskać takie wsparcie znajdziesz w ustawie lub na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. Aby skorzystać z pomocy Funduszu, złóż wniosek w swoim banku.
Wakacje kredytowe oferowane przez banki. Jest to nieco inna forma zawieszenia kredytu niż ustawowe wakacje kredytowe, ponieważ banki przewidują taką możliwość za opłatą i wiąże się to z wydłużeniem okresu kredytowania lub zwiększeniem wysokości kolejnych rat kredytu.
Wydłużenie długości spłaty kredytu. Jest to możliwość obniżenia bieżącej raty, lecz warto pamiętać, że ostatecznie spowoduje zwiększenie łącznych kosztów kredytu, ze względu na dłuższy okres spłacania odsetek. Możesz wnioskować o wydłużenie długości spłaty kredytu w swoim banku. Sprawdź w tabeli opłat i prowizji, jakie koszty są związane ze zmianą umowy i poproś bank o dokładną symulację zmiany wysokości raty przed podjęciem decyzji.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1027, 2320);
dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylająca dyrektywę Rady 87/102/EWG ("dyrektywa 2008/48");
dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 („dyrektywa 2014/17/UE ”).

Źródło: uokik.gov.pl