- opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym, - prawa (...)

15.6.2018

- opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym, - prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości wystawionej przez komornika sądowego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 lutego 2018 r. (data wpływu 28 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z 9 kwietnia 2018 r. (data wpływu 17 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym - jest nieprawidłowe, 
prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości wystawionej przez komornika sądowego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym,
prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości wystawionej przez komornika sądowego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 9 kwietnia 2018 r. (data wpływu 17 kwietnia 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 28 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.145.2018.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

B. S.A. (dalej jako Wnioskodawca) jest spółką akcyjną z siedzibą na terytorium Polski.

W ramach prowadzonego przez komornika sądowego postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi egzekucyjnemu prowadzona była licytacja nieruchomości zlokalizowanej w K (dalej jako ?nieruchomość w K?), będącej własnością dłużnika egzekucyjnego. Nieruchomość w K została wystawiona na licytację przez komornika sądowego za cenę zawierającą podatek VAT (zgodnie z obwieszczeniem o oszacowaniu nieruchomości oraz obwieszczeniem o licytacji nieruchomości w K).

Nieruchomość w K została wylicytowana przez Wnioskodawcę. Na dzień złożenia niniejszego wniosku doszło już do przysądzenia prawa własności nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy. Postanowienie o przysądzeniu nie jest jednak prawomocne.

Ustalono następujące okoliczności dotyczące dłużnika egzekucyjnego oraz zbywanej w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości w K.

Dłużnikiem egzekucyjnym i aktualnym właścicielem zbywanej w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości w K jest osoba fizyczna.

Aktualnie, dłużnik egzekucyjny nie prowadzi działalności gospodarczej. Dłużnik egzekucyjny nie jest także zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W oświadczeniu majątkowym z dnia 10.07.2017 r. złożonym komornikowi sądowemu przez dłużnika egzekucyjnego w trybie przepisu art. 801 Kodeksu postępowania cywilnego, dłużnik egzekucyjny oświadczył, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dłużnik egzekucyjny prowadził uprzednio działalność gospodarczą w okresie od 01.08.1999 r. do 22.03.2016 r. pod firmą J (dane wynikające z wypisu z rejestru CEIDG). Przeważająca działalność gospodarcza wg kodu PKD: 47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. Dnia 23.03.2016 r. doszło do wykreślenia dłużnika egzekucyjnego z rejestru CEIDG.

Dodatkowym miejscem wykonywania działalności gospodarczej przez dłużnika egzekucyjnego był adres, pod którym znajduje się nieruchomość w K, będąca przedmiotem sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego (dane wynikające z rejestru CEIDG).

Prowadzona przez dłużnika egzekucyjnego działalność gospodarcza została zawieszona dnia 25.07.2011 r. Wznowienie prowadzenia działalności gospodarczej nastąpiło 06.05.2013 r. Kolejny okres zawieszenia trwał od 05.11.2013 r. do 02.04.2014 r. oraz od 23.04.2014 r. Dnia 22.03.2016 r. doszło do zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej, a dnia 23.03.2016 r. do wykreślenia z rejestru CEIDG.

Dnia 21.06.2007 r. dłużnik egzekucyjny, jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, nabył nieruchomość w K od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będących podatnikami VAT (dłużnik egzekucyjny w akcie notarialnym oświadczył, że nabył nieruchomość w K na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą). Nieruchomość w K została wprowadzona przez dłużnika egzekucyjnego do ewidencji środków trwałych (zgodnie z oświadczeniem biura rachunkowego prowadzącego księgowość dłużnika egzekucyjnego). Powyższa transakcja nabycia nieruchomości w K nie podlegała opodatkowaniu VAT (transakcja nie została udokumentowana fakturą). Notariusz pobrał kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z informacją uzyskaną przez komornika sądowego od właściwego dla dłużnika egzekucyjnego urzędu skarbowego, dłużnik egzekucyjny złożył remanent likwidacyjny dnia 22.04.2016 r. w związku z likwidacją działalności gospodarczej z dniem 22.03.2016 r. W remanencie likwidacyjnym dłużnik egzekucyjny nie wymienił nieruchomości w K. Organ podatkowy wskazał także, że nie posiada informacji na temat środków trwałych przedsiębiorcy.

W odniesieniu do zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości w K, ustalono, że nieruchomość ta jest nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem kamienicy oraz budynkiem niemieszkalnym (przybudówka).

Z treści operatu szacunkowego z 31.08.2017 r. sporządzonego na dzień 09.08.2017 r. wynika, że:

Na nieruchomość gruntową składa się jedna działka ewidencyjna.
Nieruchomość zabudowana jest budynkiem kamienicy i budynkiem niemieszkalnym (przybudówka).
Budynek kamienicy to budynek mieszkalno-usługowy o 5 kondygnacjach nadziemnych i 1 podziemnej, na który składa się:
1. lokal użytkowy,
2. pom. na paterze,
3. pom. na I, II i III piętrze,
4. pom. na poddaszu,
5. pom. w piwnicy.
Kamienica została wybudowana w 1900 r., przybudówka (niemieszkalna) została wybudowana w 1995 r.
Na dzień sporządzenia wyceny, nieruchomość nie jest wynajmowana ani zamieszkała.
Część budynku (lokal użytkowy) była wynajmowana i wykorzystywana przez najemcę, jako klub muzyczny. Obecnie lokal użytkowy nie jest wynajmowany. Lokal nadal przystosowany jest do pełnienia funkcji klubu muzycznego i jest w dobrym stanie technicznym.
Pom. w piwnicy były wykorzystywane pod działalność handlową.
W większej części nieruchomości trwają prace remontowe i modernizacyjne - remont kapitalny na różnych etapach zaawansowania.
Stan techniczny budynku:
1. w 2010 r. w budynku kamienicy został wyremontowany lokal użytkowy składający się z pomieszczeń na parterze budynku i na I piętrze budynku; lokal ten był przez kilka lat użytkowany jako klub muzyczny; stan techniczny został oceniony jako bardzo dobry,
2. w pozostałej części budynek jest w trakcie przeprowadzania remontu generalnego na różnych etapach zaawansowania - częściowo skuto stare tynki, częściowo położono nowe tynki i gładzie gipsowe; część instalacji wod-kan i elektrycznej wyrwana lub w złym stanie technicznym, część wymieniona na nową; zamontowano nowe drzwi wejściowe na poszczególne kondygnacje; klatka schodowa w trakcie remontu - wykonano konstrukcję schodów oraz część okładzin; częściowo przygotowany szyb pod budowę dźwigu osobowego.

Z dokumentacji fotograficznej dołączonej do operatu szacunkowego wynika, że poza lokalem użytkowym (wykorzystywanym jako klub muzyczny), pozostałe pomieszczenia w budynku kamienicy pełniły funkcję mieszkalną (świadczą o tym typowe dla pomieszczeń mieszkalnych urządzenia i przedmioty). Z informacji uzyskanej od komornika sądowego wynika, że pomieszczenia te były zamieszkałe i że dłużnik egzekucyjny dokonał wysiedlenia mieszkańców.

Z operatu szacunkowego wynika także, że na części nieruchomości ustanowiona została nieodpłatna, dożywotnia służebność mieszkania.

Z informacji uzyskanych przez komornika sądowego od biura rachunkowego świadczącego usługi księgowe na rzecz dłużnika egzekucyjnego wynika, że (pismo z dnia 23.08.2017 r.):

z wykazu środków trwałych wynika, że dłużnik egzekucyjny posiadał nieruchomość gruntową z posadowioną kamienicą murowaną; wartość początkowa działki zabudowanej to (...) zł, wartość początkowa kamienicy murowanej to (...) zł,
po zawieszeniu działalności gospodarczej od 25.07.2011 r. dłużnik egzekucyjny nie dostarczał do biura rachunkowego żadnych dokumentów,
nieruchomość została nabyta dnia 21.06.2007 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będących podatnikami VAT i wprowadzona do ewidencji środków trwałych (transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT),
w latach 2010-2011 dłużnik egzekucyjny wynajmował na rzecz Spółki C lokal w przedmiotowej nieruchomości; transakcja opodatkowana była VAT i z tytułu jej wykonania wystawane były faktury VAT; biuro rachunkowe nie posiada informacji, który lokal był przedmiotem najmu,
w latach 2007-2009 ponoszone były wydatki na remont budynku (udokumentowane fakturami VAT) w wysokości (...) zł netto; kwota tych wydatków nie przekraczała 30% wartości początkowej budynku; od wydatków ponoszonych na remont przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dłużnik egzekucyjny w oświadczeniu złożonym komornikowi sądowemu oświadczył, że nie poniósł innych wydatków związanych z renowacją i remontem budynku niż te wskazane przez biuro rachunkowe. Poniósł jedynie nieudokumentowane wydatki związane z wysiedleniem mieszkańców kamienicy (17 lokatorów). Jednocześnie oświadczył, że remont tej części budynku, która była używana jako klub muzyczny został dokonany przez najemcę tego lokalu, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na wezwanie komornika sądowego skierowane do dłużnika egzekucyjnego do przesłania kopii umowy najmu lokalu na rzecz Spółki C, dłużnik egzekucyjny poinformował w oświadczeniu z 12 stycznia 2018 r., że przedmiotowa umowa nie obowiązuje już ponad dwa lata.

Komornik sądowy zwrócił się do Urzędu Miasta do przedstawienia ww. umowy. W odpowiedzi komornik sądowy uzyskał informację, że umowa została poddana zbrakowaniu (zniszczeniu) zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Podsumowując ustalenia dotyczące poszczególnych części budynku kamienicy oraz dodatkowe ustalenia dokonane przez Wnioskodawcę:

jeden z lokali w budynku kamienicy został oddany przez dłużnika w roku 2010 do odpłatnego najmu na rzecz Spółki C; oddanie lokalu do używania podlegało opodatkowaniu VAT i było w latach 2010-2011 dokumentowane fakturami (tj. w okresie, w którym biuro rachunkowe prowadziło księgowość dłużnika egzekucyjnego); Wnioskodawca nie posiada pewnych informacji czy w kolejnych latach lokal ten był również wynajmowany przez dłużnika egzekucyjnego; dłużnik egzekucyjny złożył oświadczenie dnia 12.01.2018 r., że umowa najmu lokalu na rzecz Spółki C nie obowiązuje już ponad dwa lata, a Urząd Miasta K zgodnie z obowiązującymi przepisami poddał umowę zbrakowaniu (zniszczeniu);
lokal użytkowy znajdujący się w budynku kamienicy, po remoncie w 2010 r., był wykorzystywany, jako klub muzyczny; remont został przeprowadzony przez najemcę; z danych dostępnych w sieci Internet wynika, że oficjalne otwarcie klubu muzycznego zostało dokonane w 2011 r. klub funkcjonował około 3 lat, na początku 2014 r. dokonano oficjalnego otwarcia nowego klubu muzycznego w tej samej lokalizacji; Wnioskodawca nie posiada informacji jak długo klub muzyczny funkcjonował; aktualnie stan techniczny lokalu użytkowego jest bardzo dobry, lokal ten posiada wyposażenie pozwalające mu pełnić funkcję klubu muzycznego;
pomieszczenia w piwnicy były wykorzystywane pod działalność handlową; Wnioskodawca nie posiada szczegółowych informacji o remontach tych pomieszczeń; z operatu szacunkowego wynika, że wszystkie pomieszczenia poza lokalem użytkowym opisanym powyżej są w trakcie remontu; pomieszczenie to jest przystosowane do prowadzenia w nim działalności handlowej i działalność taka była już w nim wykonywana;
pozostałe pomieszczenia na paterze, na I, II i III piętrze oraz na poddaszu pełniły dotychczas funkcję mieszkalną; w części lokali została ustanowiona przez dłużnika egzekucyjnego nieodpłatna służebność mieszkania; pomieszczenia te nie są aktualnie zamieszkałe, na wskazanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany; dłużnik egzekucyjny dokonał wysiedlenia mieszkańców; pomieszczenia te są aktualnie w trakcie remontu generalnego na różnym etapie zaawansowania; prace remontowe nie zostały zakończone, a w związku z tym, nie można twierdzić, że doszło do istotnej poprawy warunków bytowania tych części budynku.

Budynek przybudówki niemieszkalnej został wybudowany w 1995 r. i pełnił funkcje niemieszkalne od dnia jej wybudowania.

Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę od komornika sądowego wynika, że komornik sądowy, zamierza na podstawie art. 106c pkt 2 ustawy o VAT wystawić fakturę VAT dokumentującą transakcję sprzedaży nieruchomości w K ze stawką 23% VAT, działając jako płatnik VAT w tej transakcji.

Pismem z 9 kwietnia 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

Ad. l

Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Ad. 2

Dłużnik egzekucyjny dokonał likwidacji działalności gospodarczej w 2016 r., co potwierdza informacja o wykreśleniu go z ewidencji działalności gospodarczej. W związku z faktem zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej, na podstawie art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegały u niego towary własnej produkcji i towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy towarów. Na tej podstawie Wnioskodawca przyjmuje, że na dzień sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego (2018 r.), opisana we wniosku nieruchomość stanowiła element majątku osobistego dłużnika egzekucyjnego, a dłużnik egzekucyjny był osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Ad. 3

Wnioskodawca posiada następujące informacje odnośnie daty i sposobu wystąpienia pierwszego zajęcia (używania) budynku kamienicy (poszczególnych części tego budynku) oraz upływu okresu 2 lat pomiędzy pierwszym zajęciem a dostawą:

lokal użytkowy - zajęcie (oddanie lokalu użytkowego do używania) nastąpiło w 2010 r. na podstawie umowy odpłatnego najmu (transakcja opodatkowania VAT); pomiędzy tym zajęciem a dostawą upłynie okres 2 lat;
pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na I, II i III piętrze, pomieszczenia na poddaszu - po wybudowaniu kamienicy pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na I, II i III piętrze oraz pomieszczenia na poddaszu, wszystkie pełniące funkcję mieszkalną, były używane w charakterze lokali mieszkalnych; dłużniczka egzekucyjna po nabyciu kamienicy dokonała wysiedlenia mieszkańców z tych pomieszczeń; do oddania tych części kamienicy do używania (pierwsze zajęcia) doszło więc przed 2007 r. (przed datą nabycia kamienicy przez dłużniczkę egzekucyjną); pomiędzy zajęciem a dostawą upłynie wobec powyższego okres 2 lat;
pomieszczenie w piwnicy - z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że pomieszczenie w piwnicy wykorzystywane było na prowadzenie działalności gospodarczej; do oddania tej części kamienicy do używania doszło przed 2007 r. (przed datą nabycia kamienicy przez dłużniczkę egzekucyjną); pomiędzy zajęciem a dostawą upłynie tym samym okres 2 lat;

Ad. 4

Odnośnie budynku niemieszkalnego (przybudówki) Wnioskodawca posiada następujące informacje:

do pierwszego używania przybudówki (budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy: 26m²) doszło po jej wybudowaniu w 1995 r.;
z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że budynek przybudówki nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, iż dłużnik egzekucyjny nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie przybudówki;
nie dotyczy - w związku z odpowiedzią na pytanie ppkt c);
nie dotyczy - w związku z odpowiedzią na pytanie ppkt c);
nie dotyczy - w związku z odpowiedzią na pytanie ppkt c);
Wnioskodawca nie posiada informacji, aby dłużnik egzekucyjny wykorzystywał przybudówkę wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez komornika sądowego względem dłużnika egzekucyjnego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (z uwagi na fakt, że zbywca nieruchomości nie występuje w ramach transakcji jako podatnik VAT o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT), a w konsekwencji na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego?
Czy w przypadku uznania, że transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez komornika sądowego względem dłużnika egzekucyjnego, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, transakcja ta będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego?
Czy w przypadku uznania, że transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy, w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez komornika sądowego względem dłużnika egzekucyjnego, podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to czy możliwa będzie rezygnacja z tego zwolnienia przez Wnioskodawcę na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1

W ocenie Wnioskodawcy transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez komornika sądowego względem dłużnika egzekucyjnego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (z uwagi na fakt, że zbywca nieruchomości nie występuje w transakcji jako podatnik VAT o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT), a w konsekwencji w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Pojęcie rzeczy definiuje Kodeks cywilny, który rozumie przez nie ruchomości, jak i nieruchomości.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podatnika.

Definicję podatnika ustawodawca zawarł w przepisie art. 15 ustawy o VAT. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu podatnikami są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na celu lub rezultat takiej działalności.

Przy czym, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

W przypadku, gdy opodatkowana VAT dostawa towarów dokonywana jest w trybie egzekucji, komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego pełnią funkcję płatników podatku od takiej dostawy. Jak wynika bowiem z przepisu art. 18 ustawy o VAT, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2016 r. poz. 599, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zaznaczyć przy tym należy, że komornik sądowy wykonuje jedynie niektóre obowiązki podatnika. Przepis art. 18 ustawy o VAT nie czyni komornika podatnikiem tego podatku z tytułu sprzedaży towarów będących własnością dłużnika dokonanych w ramach czynności egzekucyjnych, a ustanawia go płatnikiem, tj. osobą zobowiązaną jedynie do obliczenia i pobrania podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu (odgrywa on tylko rolę pośrednika). Podatnikiem tego podatku jest w tym przypadku w dalszym ciągu dłużnik.

Komornik został ponadto zobowiązany do wystawienia w imieniu i na rzecz dłużnika faktury (art.106c ustawy o VAT), natomiast do rozliczenia VAT w deklaracji VAT zobowiązany pozostaje nadal sam podatnik, którym jest dłużnik. A zatem, komornik powinien wystawić fakturę VAT i jedną z jej kopii przesłać podatnikowi (dłużnikowi w postępowaniu egzekucyjnym), w ?imieniu? którego dokonuje sprzedaży egzekucyjnej. Natomiast podatnik powinien ująć podatek należny z tej faktury w swojej deklaracji VAT - jednakże kwoty podatku (pobranej i odprowadzonej do urzędu skarbowego przez komornika) nie powinien wpłacać na rachunek organu podatkowego.

Z powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlegają transakcje sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w przypadku gdy spełnione są dwa warunki:

transakcje te stanowią odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT
dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym, będący właścicielem zbywanych towarów, działa w tej transakcji jako podatnik VAT.

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, komornik sądowy pełniący w tej transakcji funkcję płatnika VAT na podstawie art. 18 ustawy o VAT obowiązany będzie do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT oraz do wystawienia faktury dokumentującej dostawę towarów i imieniu i na rzecz dłużnika egzekucyjnego.

Odnosząc powyższe regulacje do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że dostawa nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Spełniony jest więc pierwszy z wymienionych wyżej dwóch warunków podlegania opodatkowaniu VAT.

Na skutek dokonanej dostawy Wnioskodawca uzyska prawo do rozporządzania nieruchomością w K jak właściciel. Prawo to przejdzie na Wnioskodawcę w momencie uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Jak wynika bowiem z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Dostawa nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy ma też charakter odpłatny - Wnioskodawca obowiązany jest do uiszczenia ceny nieruchomości w K zaoferowanej podczas licytacji tej nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym nie jest spełniony jednak drugi z wyżej wymienionych warunków podlegania transakcji opodatkowaniu - zdaniem Wnioskodawcy dłużnik egzekucyjny, będący właścicielem nieruchomości w K, nie działa w tej transakcji jako podatnik VAT, wykonujący działalność gospodarczą.

Jak Wnioskodawca wskazywał w opisie stanu faktycznego, dłużnik egzekucyjny aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Z zebranych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że dłużnik egzekucyjny dnia 22.03.2016 r. zaprzestał wykonywania działalności gospodarczej, a dnia 23.03.2016 r. wykreślono wpis o prowadzonej działalności z rejestru CEIDG.

W ocenie Wnioskodawcy, w dniu zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej składniki majątkowe wykorzystywane przez dłużnika egzekucyjnego do prowadzenia tej działalności (w tym nieruchomość w K) weszły w skład majątku prywatnego dłużnika egzekucyjnego. A zatem, aktualnie nieruchomość w K stanowi majątek prywatny dłużnika egzekucyjnego, będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Zaznaczyć przy tym jednocześnie należy, że brak ujęcia nieruchomości w K przez dłużnika egzekucyjnego w likwidacyjnym spisie z natury, sporządzanym na podstawie art. 14 ustawy o VAT nie zmienia powyższej kwalifikacji. W ocenie Wnioskodawcy, z przepisu art. 14 ust. 4 ustawy o VAT wynika, że obowiązek ten dotyczy wyłącznie towarów, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem organów podatkowych, jeżeli przy nabyciu użytkowanego do działalności budynku prawo do odliczenia nie przysługiwało, to niecelowym jest wykazywanie takiego budynku w remanencie likwidacyjnym. Same nakłady poniesione na budynek (od których przysługiwało prawo do odliczenia VAT) nie stanowią z kolei towarów o których mowa w art. 14 ustawy o VAT, a ich poniesienie na nieruchomość skutkowałoby jedynie obowiązkiem dokonania ewentualnej korekty VAT naliczonego, odliczonego przy czynieniu tych nakładów. A zatem, na dłużniku egzekucyjnym nie ciążył obowiązek rozliczenia nieruchomości w K w remanencie likwidacyjnym sporządzanym na podstawie art. 14 ustawy o VAT (przy nabyciu nieruchomości w K dłużnikowi egzekucyjnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku).

Sprzedaż składników majątku prywatnego przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej, co do zasady nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyjątki od powyższej reguły dotyczą sytuacji, w której osoba fizyczna nieprowadzącą działalności w związku z dokonywaną sprzedażą wykonuje czynności charakteryzujące zawodową (profesjonalną) działalność w celu osiągnięcia zysku.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 28.10.2011 sygn. akt I FSK 1554/10: ?fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną?. Sąd nakazał więc poszukiwanie działań, które charakteryzowałyby profesjonalny obrót nieruchomościami, nakierowany na uzyskanie zysków (cel zarobkowy). Jeśli z okoliczności danej sprawy wynika, że zbywca nieruchomości podejmuje tego typu działania, istnieje ryzyko uznania, że pomimo braku formalnego prowadzenia działalności gospodarczej (oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny) transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że w opisanym stanie faktycznym dłużnikowi egzekucyjnymi nie można przypisać cech prowadzenia działalności dla transakcji zbycia nieruchomości w K. Sprzedaż nieruchomości w K dokonywana jest w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego. Dłużnik egzekucyjny nie działa więc w tym przypadku jako handlowiec, w celu uzyskania zysku. Dostawa nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ma na celu przymusową realizację świadczenia określonego w tytule egzekucyjnym, a samo postępowanie egzekucyjne zmierza do zaspokojenia wierzyciela z majątku dłużnika i to niezależnie od jego woli.

Uwzględniając powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, dłużnik egzekucyjny, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie działa w transakcji dostawy nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy, dokonywanej w ramach postępowania egzekucyjnego, jako podatnik VAT.

W konsekwencji uznać należy, że transakcja sprzedaży nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy, dokonywana w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 2

W przypadku uznania jednak, że stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania numer 1 jest nieprawidłowe i transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy, w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, transakcja ta w ocenie Wnioskodawcy będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W wymiarze praktycznym przepis powyższy oznacza, iż na gruncie ustawy o VAT, sposób opodatkowania dostawy budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem, determinuje sposób opodatkowania dostawy samego gruntu, na którym te budynki lub budowle są posadowione. W konsekwencji, jeżeli dostawa budynków lub budowli jest opodatkowana podstawową lub obniżoną stawką podatkową, to wg tej samej stawki podatkowej opodatkowana jest również dostawa gruntu. Z kolei, gdy dostawa budynków lub budowli jest objęta zwolnieniem z podatku, to samo zwolnienie podatkowe rozciąga się również na dostawę gruntu.

Podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Ustawodawca przewidział jednak dwa zwolnienia z opodatkowania dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z nią, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Drugie z przewidzianych przez ustawodawcę zwolnień uregulowano w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tą regulacją zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatki należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit b. nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W pierwszej kolejności należy zweryfikować czy do opodatkowania dostawy nieruchomości w K zastosowanie może znaleźć zwolnienie z opodatkowania uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W świetle tego przepisu, co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania, chyba że jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed nim) lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata - w tych dwóch przypadkach transakcja będzie opodatkowana VAT.

W świetle definicji pierwszego zasiedlenia uregulowanej w powołanym wyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie wymaga spełnienia trzech przesłanek:

oddania - po wybudowaniu lub ulepszeniu (gdy wydatki poniesione na ulepszenie przekraczają 30% wartości początkowej budynku) - budynków, budowli lub ich części do użytkowania,
w wykonaniu czynności opodatkowanej (dostawa lub usługa),
pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Jak Wnioskodawca wskazywał w opisie stanu faktycznego, z zebranych przez niego informacji wynika, że w latach 2010-2011 r. dłużnik egzekucyjny wynajmował jeden lokal w budynku kamienicy położonej na nieruchomości w K na rzecz Spółki C. Najem podlegał opodatkowaniu VAT. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika egzekucyjnego, najem na rzecz tego podmiotu zakończył się ponad dwa lata temu. Wnioskodawca nie posiada bezpośrednich informacji czy po oddaniu tego lokalu w odpłatny najem dokonywano ulepszeń tego lokalu, przekraczających 30% wartości początkowej. Uwzględniając jednak opis stanu technicznego budynku kamienicy zawarty w przywołanym w stanie faktycznym operacie szacunkowym, uznać zdaniem Wnioskodawcy należy, że takich ulepszeń nie dokonywano. Jak bowiem wynika z operatu szacunkowego, poza lokalem użytkowym, w którym prowadzony był klub muzyczny, wszystkie pomieszczenia w kamienicy są aktualnie w trakcie generalnego remontu.

Uwzględniając powyższe, w ocenie Wnioskodawcy uprawnione jest twierdzenie, że do pierwszego zasiedlenia lokalu wynajmowanego przez dłużnika egzekucyjnego doszło najpóźniej w momencie oddania go do używania Spółce C, tj. w roku 2010. Oddanie do używania tego lokalu stanowiło niewątpliwie czynność opodatkowaną. Dłużnik egzekucyjny dokumentował transakcję fakturami VAT.

Nie ulega zatem wątpliwości, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części budynku (lokalu oddanego do używania na postawie umowy najmu Spółce C) a planowaną dostawą towarów (w roku 2018) upłynie okres 2 lat. W konsekwencji uznać należy, że dostawa tej części budynku podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do pozostałej części kamienicy nie ma możliwości ustalenia, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia w świetle polskiej definicji pierwszego zasiedlenia - nie istnieje bowiem możliwość jednoznacznego zidentyfikowania transakcji polegających na oddaniu do używania w ramach czynności opodatkowanych po wybudowaniu lub ulepszeniu budynku kamienicy.

Wskazać w tym miejscu jednak należy, że orzecznictwo polskich sądów administracyjnych wskazywało na wątpliwości, co do zgodności definicji pierwszego zasiedlenia wynikającej z ustawy o VAT z Dyrektywą 2006/112/WE, w szczególności w odniesieniu do drugiego z ww. warunków - tzn. czy pierwszemu zasiedleniu musi towarzyszyć czynność opodatkowana, czy też przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku (oddanie do faktycznego użytkowania) po wybudowaniu lub przebudowie/renowacji, jeżeli wskutek przebudowy lub renowacji powstała przekształcona nieruchomość. Wątpliwości orzecznictwa dotyczyły także rozumienia pojęcia ulepszenia budynków, budowli i ich części. W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 23 lutego 2016 r. skierował do Trybunału Sprawiedliwości pytanie prejudycjalne.

Wyrokiem z dnia 16 listopada 2017 r. (sprawa C-308/16, Kozuba Premium Selection v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, że ?kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. (...) państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu"

W świetle wyżej cytowanego orzeczenia, w ocenie Wnioskodawcy, pierwszym zasiedleniem budynku będzie rozpoczęcie jego faktycznego używania przez właścicieli czy lokatorów. Przy tym nie jest wymagane, aby czynność ta podlegała opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że samo zamieszkanie w budynku po jego wybudowaniu skutkuje pierwszym zasiedleniem.

W odniesieniu do ponoszenia nakładów na ulepszenie TSUE wskazał, że ?Jakkolwiek termin ten nie jest jednoznaczny, co potwierdzają różne wersje językowe, w tym wersja angielska: conversions, wersja niemiecka: Umbauten, wersja rumuńska: transformäri, oraz wersja polska: przebudowa, to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

(...) Pojęcie przebudowy obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów?. Dalej TSUE argumentował ?przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one temu, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku ulepszenia istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie ulepszenia jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie przebudowy zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, dla oceny czy mamy do czynienia z ulepszeniem, podstawowym kryterium jest ocena czy doszło do istotnych zmian w budynku zmieniających jego sposób wykorzystania (np. w celów mieszkalnych na usługowe). W drugiej kolejności, dopiero w momencie stwierdzenia, że mamy do czynienia z faktyczną przebudową zmieniającą przeznaczenie, należy zweryfikować czy wydatki na tą przebudowę przekraczają 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle ww. orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że w odniesieniu do lokalu użytkowego, w którym prowadzone były kluby muzyczne:

remont przeprowadzony w 2010 r. może być traktowany, jako przebudowa zmieniająca przeznaczenie tego lokalu (zakładając, że przed tą datą pomieszczenia te pełniły funkcję mieszkalną). Wnioskodawca nie posiada informacji o kwocie wydatków poniesionych na przeprowadzenie tego remontu, założyć więc należy, że ich wartość przekroczyła 30% wartości początkowej - oznacza to, że daty pierwszego zasiedlenia tej części budynku należy poszukiwać po remoncie przeprowadzonym w 2010 r.
zgodnie z orzeczeniem TSUE przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć rozpoczęcie użytkowania (przy czym nie musi to następować w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu); z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji (ogólnodostępnych w sieci Internet) wynika, że oficjalne otwarcie klubu muzycznego nastąpiło w 2011 r., a zatem uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia doszło w 2011 r.,
zdaniem Wnioskodawcy, po tej dacie nie były dokonywane przebudowy (zmieniające przeznaczenie lokalu) skutkujące ulepszeniem tej części budynku - z operatu szacunkowe wynika, że lokal nadal przystosowany jest do pełnienia funkcji klubu muzycznego i jest w dobrym stanie technicznym.

W konsekwencji uznać należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części budynku (rok 2011) a planowaną dostawą na rzecz Wnioskodawcy niewątpliwie upłynie okres 2 lat ? w konsekwencji uznać należy, że dostawa tej części budynku na rzecz Wnioskodawcy podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle ww. orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że w odniesieniu do pomieszczenia w piwnicy:

brak jest jednoznacznych informacji o remontach tego pomieszczenia; z operatu szacunkowego wynika, że jednak wszystkie pomieszczenia budynku poza lokalem użytkowym opisanym powyżej są aktualnie w trakcie remontu,
z operatu szacunkowego wynika również, że pomieszczenie to jest przystosowane do prowadzenia w nim działalności handlowej i że działalność taka była już w nim wykonywana,
bazując na tych informacjach, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia tej części budynku doszło po rozpoczęciu prowadzenia w niej działalności handlowej, które nastąpiło po ewentualnej przebudowie lub wybudowaniu budynku;
uwzględniając stan techniczny budynku (wynikający m.in. z dokumentacji fotograficznej załączonej do operatu szacunkowego) w ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą sprzedaży na rzecz Spółki upłynie okres 2 lat.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy należy, że dostawa ta podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle ww. orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że w odniesieniu do pozostałych pomieszczeń o charakterze mieszkalnym, znajdujących się na paterze, na I, II i III piętrze oraz na poddaszu:

z informacji wynikających z operatu szacunkowego wynika, że pomieszczenia te są aktualnie w trakcie remontu generalnego; remont ten nie został jeszcze zakończony, nie można więc uznać, że powoduje on istotną poprawę warunków bytowania lub dostosowanie do nowych funkcji,
pomieszczenia te od dnia wybudowania budynku kamienicy pełniły funkcję mieszkalną i były faktycznie wykorzystywane na te cele przez lokatorów (pośrednim potwierdzeniem faktycznego użytkowania tych pomieszczeń jest dokumentacja fotograficzna załączona do operatu szacunkowego); jednocześnie z informacji uzyskanych od komornika sądowego wynika, że dłużnik egzekucyjny dokonał wysiedlenia lokatorów,
uwzględniając powyższe, niewątpliwie doszło już do pierwszego zasiedlenia tych pomieszczeń (faktycznego użytkowania przez lokatorów czy właścicieli), nie istnieje jednak możliwość ustalenia jego daty),
uwzględniając jednak stan techniczny budynku (wynikający z dokumentacji fotograficznej), w ocenie Wnioskodawcy, należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy upłynie okres 2 lat.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że dostawa ta podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle ww. orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że w odniesieniu do przybudówki niemieszkalnej:

z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że przybudówka została wybudowana w 1995 r. i pełniła funkcje niemieszkalne od dnia jej wybudowania; pozwala to założyć, że była faktycznie użytkowana od tej daty i z tą datą należy zdaniem Wnioskodawcy wiązać pierwsze zasiedlenie,
skoro przybudówka została wybudowana w 1995 r. a planowana sprzedaż nieruchomości w K dokonana będzie w 2018 r. niewątpliwie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy upłynie okres 2 lat.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że dostawa ta podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, przyjmując, że dostawa nieruchomości w K podlega opodatkowaniu VAT, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wszystkich części budynku kamienicy spełnia warunki zastosowania zwolnienia z opodatkowania wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych części budynków, a planowaną datą dostawy (rok 2018 r.) niewątpliwie upłynął okres 2 lat.

W konsekwencji uznać należy, że w przypadku wystawienia przez komornika sądowego faktury VAT dokumentującej tą transakcję ze stawką 23% VAT, faktura ta nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy podstawy do obniżenia podatku należnego na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT.

Stanowisko odnośnie pytania nr 3

W przypadku uznania, że transakcja zbycia nieruchomości w K na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, rezygnacja z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT nie będzie możliwa, ze względu na brak spełnienia warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowania jako podatnicy VAT czynni,
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub Ich części.

Jak wynika z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
adres budynku budowli lub ich części.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania przy łącznym spełnieniu poniższych warunków:

podatnik (zbywca) oraz nabywca nieruchomości są czynnymi podatnikami VAT,
podatnik (zbywca) oraz nabywca nieruchomości złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, dłużnik egzekucyjny (zbywca nieruchomości w K), będący aktualnym właścicielem nieruchomości w K będącej przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy, nie jest czynnym podatnikiem VAT.

W konsekwencji uznać należy, że nie jest spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - podatnik (zbywca nieruchomości) nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Oznacza to, że niezależnie od spełnienia warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT (złożenie oświadczenia) nie ma możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest:

nieprawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w postępowaniu egzekucyjnym,
prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości wystawionej przez komornika sądowego.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2016 r. poz. 599, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści wskazanego wyżej przepisu wynika zatem, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Należy zauważyć, że przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, na mocy art. 106c ustawy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Zatem fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika ? dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że dnia 21 czerwca 2007 r. dłużnik egzekucyjny nabył nieruchomość od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będących podatnikami VAT na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT. Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem kamienicy oraz budynkiem niemieszkalnym. W latach 2007-2009 ponoszone były wydatki na remont kamienicy. Kwota tych wydatków nie przekraczała 30% wartości początkowej kamienicy. Od wydatków ponoszonych na remont przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca wskazał następujące informacje odnośnie daty i sposobu wystąpienia pierwszego zajęcia (używania) budynku kamienicy (poszczególnych części tego budynku) oraz upływu okresu 2 lat pomiędzy pierwszym zajęciem a dostawą:

lokal użytkowy - zajęcie (oddanie lokalu użytkowego do używania) nastąpiło w 2010 r. na podstawie umowy odpłatnego najmu (transakcja opodatkowania VAT); pomiędzy tym zajęciem a dostawą upłynie okres 2 lat;
pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na I, II i III piętrze, pomieszczenia na poddaszu - po wybudowaniu kamienicy pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na I, II i III piętrze oraz pomieszczenia na poddaszu, wszystkie pełniące funkcję mieszkalną, były używane w charakterze lokali mieszkalnych; dłużniczka egzekucyjna po nabyciu kamienicy do