1) Czy do wydatków (do wysokości wartości zbycia) poniesionych na własne cele mieszkaniowe można (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2017 r. (data wpływu 22 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 listopada 2017 r. (data wpływu 15 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 8 listopada 2017 r. (data wpływu 15 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem (z którym posiada wspólność majątkową) zakupili na podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego niezabudowaną działkę budowlaną za kwotę 90.000 zł. Zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym udzielonym przez bank mający siedzibę w Polsce. Koszty notarialno-podatkowe z tytułu kupna wyniosły 3776,28 zł.

W dniu 22 lipca 2017 r. ww. nieruchomość została przez Wnioskodawczynię z mężem sprzedana (wspólnie dwóm nabywcom w udziale po 1/2) za kwotę 150.000 zł. Zbycie nie zostało dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej, ponieważ takiej Wnioskodawczyni z mężem nie prowadzą. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego, w którym zapisano, że:

1. kwota w wysokości 66.015, 25 zł ma zostać przelana na techniczny rachunek do spłaty kredytu.
   
   
   Ww. kwota została przelana w dwóch wpłatach:
   
   
   
   1. 33.000 zł przelane przez jednego z kupujących na konto osobiste męża, z którego później Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali przelewu na konto obsługujące kredyt (Wnioskodawczyni nadmienia, że tego dnia na kontach bankowych - swoim oraz męża - mieli do dyspozycji łącznie ok. 15.000 zł oszczędności)
      
   2. 33.015 zł przelane przez drugiego kupującego bezpośrednio na konto obsługujące kredyt - jednocześnie go zamykając.
      
      
      
2. pozostała kwota w wysokości 83.984 zł została przekazana od kupujących w gotówce.
   

Wnioskodawczyni wraz z mężem mają zamiar kupić nową działkę, na której planują wybudować dom na własne cele mieszkaniowe. Na kupno działki (dla której są wydane warunki zabudowy) oraz na budowę domu chcą przeznaczyć pozostałą ze zbytej nieruchomości kwotę, a także - z uwagi na to, że koszt budowy znacznie przewyższa kwotę uzyskaną ze sprzedaży - wspomagać się w tej inwestycji środkami własnymi z oszczędności (które posiadali w momencie sprzedaży i które uzbierają w czasie trwania budowy), zwrotem partycypacji (w kwocie ok. 70.000 zł) od TBS za mieszkanie, w którym obecnie mieszkają oraz nowym kredytem hipotecznym, który planują zaciągnąć na ten cel w banku.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, iż wydatkowanie przychodu będzie miało miejsce w latach 2018-2019, a wybudowany dom jednorodzinny będzie służył własnym celom mieszkaniowym, poprzez zamieszkanie w nim.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy do wydatków (do wysokości wartości zbycia) poniesionych na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć:
   
   
   
   1. oszczędności, które Wnioskodawczyni wraz z mężem posiadali na kontach bankowych w dniu zbycia nieruchomości;
      
   2. środki, które na bieżąco będą wydawane na budowę domu;
      
   3. środki, które zostaną otrzymane tytułem zwrotu partycypacji za mieszkanie od TBS wydatkowane na budowę domu;
      
   4. środki z planowanego kredytu na budowę domu jednorodzinnego?
      
      
      
2. Czy przeznaczenie kwoty w wysokości 150.000 zł, tj. wartości odpowiadającej przychodowi uzyskanemu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe (budowę domu jednorodzinnego) uprawniać będzie Wnioskodawczynię do zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych?
   
3. Jeżeli to stanowisko jest nieprawidłowe to czy dla obliczenia wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni może przyjąć wartości wskazane w treści uzupełnienia wniosku?
   

Zdaniem Wnioskodawczyni - w zakresie pytania pierwszego - wydatki te należy traktować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, ponieważ takimi właśnie są, tym bardziej, że sprzedając kredytowaną nieruchomość brak jest fizycznej możliwości wydatkowania na cele mieszkaniowe dokładnie tych samych środków, które wpłacił kupujący (za sprawą spłaty pozostałego kredytu). Jest natomiast możliwość wydatkowania dokładnie tej samej kwoty uzyskanej że sprzedaży (własne środki w miejsce ?brakujących? środków).

W opinii Wnioskodawczyni kupujący, którzy nie brali kredytu na zbywaną nieruchomość nie mają problemu z wydatkowaniem 100% dokładnie tych środków ze zbytej nieruchomości, które otrzymali od kupującego na cele mieszkaniowe. Dzięki temu mogą bezproblemowo skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku. Osoby kupujące na kredyt nie powinny być tej możliwości pozbawione. Ważne jest, że na zaspokojenie celów mieszkaniowych również przeznaczą dokładnie taką samą kwotę jaką uzyskali ze sprzedaży. W przeciwnym wypadku, to takie osoby jak Wnioskodawczyni nie mają żadnego wyjścia z sytuacji i są pozbawione możliwości wydatkowania równowartości kwoty otrzymanej ze zbycia tylko dlatego, że musiały część pieniędzy zwrócić do banku i tej części nie mogą zastąpić środkami z innego źródła. Ustawa nie powinna premiować osób zamożnych, które nie muszą posiłkować się kredytem. Jako mniej zamożna Wnioskodawczyni jest na przegranej pozycji tylko dlatego, że cała kwota ze sprzedaży nie trafiła do jej rąk. Płacąc podatek Wnioskodawczyni jest pozbawiona możliwości wydatkowania tej kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Jej rodziny i zmuszona jest do zaciągnięcia wyższego kredytu w banku.

Zdaniem Wnioskodawczyni - w zakresie pytania drugiego - przedstawiając udokumentowane wydatki, które poniesie na własne cele mieszkaniowe (w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości), uwzględnione do wysokości przychodu (w tym wypadku 150.000 zł) z odpłatnego zbycia nieruchomości ? będzie mogła całą kwotę w wysokości 150.000 zł zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawczyni ? w zakresie pytania trzeciego ? kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości byłaby w Jej przypadku kwota 3776,28 zł, stanowiąca koszty notarialne pokryte z własnych środków. Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu nie zaliczyłaby natomiast kwoty 90.000 zł, ponieważ ta kwota nie pochodziła z własnych środków tylko została sfinansowana przez bank, nie była zatem Jej kosztem. Mając na uwadze powyższe, przychodem z odpłatnego zbycia byłaby dla Wnioskodawczyni kwota w wysokości 83.985,00 zł, gdyż taką kwotę uzyskała w gotówce od kupującego. Pozostała część kwoty została przelana na spłatę kredytu. Dochodem Wnioskodawczyni byłaby natomiast kwota 80.202,72 zł, stanowiąca różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. kwotą 83.985,00 zł a kosztami uzyskania przychodu w wysokości 3776.28 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nieruchomości (niezabudowanej działki budowlanej) zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy ? może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na enumeratywnie wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do kwestii przeznaczenia przez Wnioskodawczynię środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na budowę domu wyjaśnić należy, że samo poniesienie takiego wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że spełnione zostały przesłanki skorzystania z analizowanego zwolnienia z opodatkowania. Jednym z warunków jego zastosowania jest bowiem także wykazanie przez podatnika, że poniesiony przez niego wydatek przeznaczony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. ?Własne cele mieszkaniowe? w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja powinna polegać na tym, że w przypadku budowy budynku jednorodzinnego podatnik faktycznie takie cele realizuje (tj.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (do wysokości wartości zbycia) nie można - wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni - zaliczyć oszczędności Jej oraz męża, bieżących środków wydatkowanych na budowę domu, środków uzyskanych tytułem zwrotu partycypacji od TBS czy środków z planowanego kredytu, bowiem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w sposób niebudzący wątpliwości wskazują, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Brak jest prawnej możliwości ?zastępowania? tych dochodów środkami pochodzącymi z innych źródeł w przypadku ich częściowego wydatkowania na inne cele, niestanowiące własnych celów mieszkaniowych podlegających zwolnieniu (tutaj: spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości).

Wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji, w sytuacji przedstawionej we wniosku za wydatki na cele mieszkaniowe uznana może być jedynie pozostała kwota uzyskana przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży niezabudowanej działki budowlanej w gotówce. Tym samym, przeznaczenie części przychodu uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na budowę domu jednorodzinnego uprawniać będzie Wnioskodawczynię do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia w odpowiedniej proporcji, wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.