Czy przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków, koszt uzyskania przychodu, (...)

U Z A S A D N I E N I E

Wnioskiem z dnia 12.03.2007 r. (wpływ do tut. Organu 15.03.2007 r.) wystąpił Pan w trybie art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa o udzielenie pisemnej interpretacji prawa podatkowego w kwestii :

czy przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków, koszt uzyskania przychodu, należy wykazać, wg :

3. wartości pierwotnej ceny zakupu prawa wieczystego użytkowania gruntu nabytego w latach 90-tych - bez uwzględniania kosztu wybudowania budynku (brak wydatku z Pana strony)

4. ceny rynkowej zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę, w roku 2002, tj. roku w którym wprowadzono nieruchomość do ksiąg rachunkowych.

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej samochodów osobowych, motocykli i części zamiennych do nich oraz działalność usługową w zakresie napraw serwisowych pojazdów.

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej planuje Pan sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami ( budynkami), którego jest Pan (wraz z małżonką Krystyną F.) użytkownikiem wieczystym na podstawie aktu notarialnego 5750/2002 z dnia 06.08.2002 r. ?Umowa zniesienia prawa współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynków? w ramach, której syn wraz z synową przenieśli nieodpłatnie swoje prawo współużytkowania (#189; udziału) na rzecz Pana i Pana małżonki. Wraz z prawem przeszła na Państwa również własność budynku znajdującego sie na tym gruncie, (budynek wybudowany został przez syna w ramach działalności gospodarczej).

W księgach rachunkowych Pana firmy, zarówno prawo wieczystego użytkowania gruntu jak i budynek figurują w wartościach jaka znalazła się w operacie szacunkowym sporządzonym w roku 2002 przez uprawnionego rzeczoznawcę . Prawo wieczystego użytkowania gruntów i budynki są amortyzowane wyłącznie bilansowo.

Pana zdaniem przy sprzedaży nieruchomości, za koszt uzyskania przychodu należy uznać wartość jaka figuruje w księgach firmy bez uwzględniania amortyzacji (gdyż nie stanowiła ona kosztu uzyskania przychodu).

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga, po zapoznaniu sie ze stanem faktycznym zaprezentowanym we wniosku wyjaśnia:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość tych środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Stosownie do zapisu zawartego w art. 22a ust. 1 pkt 1 cyt. Ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (...), natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 cyt. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów(...).

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt. 1, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica miedzy przychodem z odpłatnego zbycia a: wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt. 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust.1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Z powołanych przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów kosztem uzyskania przychodów będzie: wartość początkowa nieruchomości pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne, czyli kwota stanowiąca niezamortyzowaną część wartości środka trwałego, oraz kwota wydatkowana na zakup prawa wieczystego użytkowania gruntów, od którego, zgodnie z przepisami nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

Biorąc pod uwagę powyższe jak również przedstawiony stan faktyczny i prawny należy stwierdzić, że stanowisko wyrażone we wniosku z dnia 12.03.2007 r. (wpływ do tut. Urzędu dniu 15.03.2007 r, jest prawidłowe.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga informuje, że przedmiotowa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia omawianego zdarzenia.

W myśl art 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta. Natomiast jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.