Jak opodatkowana będzie sprzedaż domu po jego wyremontowaniu ?

W 2006 r Strona, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy mieszkań i ich sprzedaży osobom prywatnym (działalność developerska) zakupiła dom jednorodzinny , wybudowany w latach 70-tych, w celu przeprowadzenia generalnego remontu, rozbudowy i dalszej odsprzedaży na mieszkania. Z uwagi na fakt, że dom został zakupiony od osoby fizycznej podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Strona poinformowała, że prace związane z remontem i rozbudową przedmiotowego domu mają rozległy zakres , wykonywana jest pełna dokumentacja techniczna, wydane zostało pozwolenia na budowę ? tak jak przy budowie nowego domu, w związku z tym koszty poniesione na remont domu, od których przysługuje podatnikowi prawo do obniżenia podatku należnego mogą przekroczyć 30 % wartości początkowej (ceny zakupu)

Zapytanie:

Jak opodatkowana będzie sprzedaż domu po jego wyremontowaniu ?

Stanowisko Strony:

Zdaniem Strony, w sytuacji, gdy wydatki poniesione na remont i rozbudowę domu ? stanowiące wydatki od których przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony będą mniejsze niż 30 % wartości początkowej to sprzedaż w 2006 r lub 2007 r w/w domu jako towaru używanego będzie zwolniona z podatku VAT. Natomiast w sytuacji, gdy koszt remontu i rozbudowy przekroczy 30 % ceny zakupu to przy sprzedaży przedmiotowego domu powinien być naliczony podatek VAT wg stawki 7%, tak jak przy sprzedaży nowych domów i mieszkań.

Zgodnie z art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) stosownie do swojej właściwości Naczelnik Urzędu Skarbowego (...) na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W związku z powyższym udzielam interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego następująco:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004r (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. wyżej ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem , że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało, dokonującemu ich dostawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków, i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniono od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 43 ust 2 pkt 1 w/w ustawy przez towary używane rozumie sie budynki i budowle lub ich części ? jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego i w/w przepisów wynika, że podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowego budynku. Od wydatków poniesionych przez podatnika na remont i rozbudowę przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik użytkował ten budynek w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. O ile mieszkania, które mają być przedmiotem dostawy nie będą zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy to w przypadku, gdy wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby mniej niż 30 % wartości początkowej to sprzedaż przedmiotowego budynku byłaby zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust 1 pkt 2 w/w ustawy o VAT. W tym jednak przypadku ? wbrew twierdzeniu strony ? podatnikowi nie przysługiwałoby prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy dotyczące remontu i rozbudowy (art. 86 ust 1 ustawy o VAT). Natomiast, gdy wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30 % wartości początkowej to sprzedaż budynku nie korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT i jako odpłatna dostawa budynku realizowana przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust 1 i 2 podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatkowej. Opodatkowana będzie również każda dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zgodnie z art. 146 ust 1 pkt 2 lit b ustawy z dnia 11.03.2004 r o podatku od towarów i usług w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31.12.2007 r stosuje sie stawkę w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

POUCZENIE

Informuje się, że interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej ? do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Zgodnie z art. 14 a § 4 oraz art. 236 § 1 i § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej na niniejsze postanowienie służy stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie za pośrednictwem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.