Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości i zakupie wspomnianego wyżej budynku mieszkalnego i działki (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Z. przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2007r. (data wpływu 21 sierpnia 2007r.) złożonym w związku z uzupełnieniem uprzednio złożonego wniosku z dnia 17 lipca 2007r. (data wpływu do tut. BKIP 18 lipca 2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lipca 2007r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 sierpnia 2007r. (data wpływu 21 sierpnia 2007r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 14 sierpnia 2007r. Znak:IBPP1/443-33/07-1/AW Oprócz uzupełnienia wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług wnioskodawca w piśmie z dnia 20 sierpnia 2007r. zawarł także wniosek dotyczący opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 7 grudnia 2001r. kupił nieruchomość stanowiącą #188; gruntu ornego i #188; budynku mieszkalnego. Następnie w dniu 19 lutego 2002r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności otrzymał od matki pozostałą część udziału w ww. nieruchomości tj. #190; gruntu ornego oraz #190; domu, co spowodowało, iż stał się właścicielem całej nieruchomości (domu i gruntu). Wnioskodawca zaznaczył, iż wystąpił z wnioskiem o przekształcenie ww. gruntu ornego na działki budowlane z warunkami zabudowy. Po przekształceniu gruntu ornego został on podzielony na 9 działek budowlanych i drogę wewnętrzną. Dokumentację końcową z podziału działek otrzymał w dniu 24 stycznia 2007r. Następnie w dniu 12 kwietnia 2007r. w drodze darowizny przekazał na rzecz rodziców ww. budynek wraz z działką, na której był posadowiony, tym samym został właścicielem pozostałych 8 działek i drogi wewnętrznej. W dniu 13 lipca 2007r. zawarł umowę przedwstępną dotyczącą jednorazowej sprzedaży całej nieruchomości tj. 8 działek jednemu kupującemu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości a dokładnie ich część zamierza przeznaczyć na zakup budynku mieszkalnego w stanie całkowitej ruiny na działalność usługowo-mieszkaniową a w przyszłości na zakup działki pod budowę domu. Zaznaczył, iż w najbliższej przyszłości nie zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości którą, planuje nabyć.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości i zakupie wspomnianego wyżej budynku mieszkalnego i działki pod dom powstanie obowiązek podatkowy m.in. w podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy podatek dochodowy od osób fizycznych nie będzie go dotyczył i nie będzie nim obciążony w przyszłości.
Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (?) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (?). Ponieważ będące przedmiotem sprzedaży nieruchomości zostały nabyte przez wnioskodawcę w części odpowiednio w 2001r. i w 2002r. do przychodu uzyskanego z ich sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Stosownie bowiem do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. I tak w myśl art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a,a. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,W przypadku opisanym przez wnioskodawcę nabył on udziały w przedmiotowej nieruchomości w następujący sposób:

- #188; gruntu ornego i #188; budynku mieszkalnego w drodze zakupu nieruchomości w dniu 7 grudnia 2001r.,
- #190; gruntu ornego i #190; budynku mieszkalnego w wyniku zniesienia współwłasności dokonanej w dniu 19 lutego 2002r.

Zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) to nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zatem dokonana czynność prawna kształtuje nowe prawo własności nieruchomości. Wobec powyższego nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2001r. i 2002r. Oznacza to, iż pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdego udziału jaki wnioskodawca nabył.

W przedmiotowej sprawie należy zatem przyjąć, że:

w dniu 7 grudnia 2001r., wnioskodawca zakupił udział w nieruchomości i w tej części przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako że od końca roku podatkowego w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości tj. #188; gruntu ornego i #188; budynku minęło pięć lat,- w dniu 19 lutego 2002r. w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca nabył pozostałą część nieruchomości tj.#190; gruntu ornego i #190; budynku mieszkalnego. W przypadku sprzedaży tej części nieruchomości do końca 2007r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, z zastrzeżeniem regulacji zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w dniu 12 kwietnia 2007r. przekazał w drodze darowizny na rzecz rodziców budynek mieszkalny wraz z działką na której jest on usytuowany. Następnie w dniu 13 lipca 2007r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pozostałej części nieruchomości czyli 8 działek. Umowa przedwstępna stanowi swego rodzaju przyrzeczenie dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. W sytuacji opisanej we wniosku w 2007r. nie nastąpiło jeszcze faktyczne zbycie przedmiotowej nieruchomości i jeśli nie nastąpi do końca 2007r. to u wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2002r. Natomiast jeżeli ostateczna umowa sprzedaży tej części nieruchomości zostanie dokonana w 2007r., a więc przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to przychody uzyskane z tej sprzedaży będą podlegały opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym chyba, że wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 28 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym i przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje na cele mieszkaniowe, o których mowa w powyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie zawartych w tym przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter enumeratywny. Oznacza to, że brak jest podstaw prawnych, aby do tego katalogu zaliczyć inne wydatki. W przedstawionym stanie faktycznym ze zwolnienia z opodatkowania korzystać zatem będą przychody ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, remont lokalu lub budynku mieszkalnego, gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca zamierza nabyć budynek mieszkalny z przeznaczeniem na działalność usługowo-mieszkalną. Oznacza to ,że jeśli wnioskodawca nabędzie budynek mieszkalny zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegać całość wydatku na nabycie tego budynku. Jeśli natomiast przedmiotem nabycia jest budynek mieszkalno-usługowy ze zwolnienia będzie korzystać część wydatku (ceny) przypadająca proporcjonalnie na część mieszkalną budynku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.