czy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczony na remont i modernizację domu córki oraz (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2009r. (data wpływu do tut. Biura ? 25 listopada 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 20 stycznia 2004r. dokonał sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od daty jej zakupu w związku z przeprowadzką i koniecznością remontu i rozbudowy domu (nieruchomość darowana córce w 1997r. z prawem zamieszkiwania w tym domu do końca życia), w którym wnioskodawca miał zamieszkać z żoną i córką z rodziną. W związku z dokonaną sprzedażą wnioskodawca złożył oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze przeznaczy na remont i modernizację budynku, w którym miał prawo zamieszkać. W dniu 23 listopada 2005r. wnioskodawca dokonał sprzedaży kolejnej nieruchomości, także przed upływem 5 lat od daty jej zakupu. W związku z tym złożył oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy na rozbudowę domu mieszkalnego i w tym celu zawarł z córką umowę użyczenia na rozbudowę budynku mieszkalnego. Zgodnie z wymogami została opracowana dokumentacja i uzyskano stosowne pozwolenie na rozbudowę budynku mieszkalnego. Wnioskodawca ze środków uzyskanych ze sprzedaży obu nieruchomości wyremontował stary budynek (wspólna woda ścieki, co itp.) a następnie rozbudował go powiększając dwukrotnie powierzchnię użytkową. W październiku 2009r. w urzędzie skarbowym dokonano czynności sprawdzających w wyniku których wnioskodawca złożył PIT-23 i dokonał zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałym stanie faktycznym wnioskodawcy przysługuje prawo do skorzystania z ulgi podatkowej w przypadku przeznaczenia środków finansowych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na remont i rozbudowę budynku mieszkalnego...

Zdaniem wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji nie powinien płacić podatku, gdyż uzyskane pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył zgodnie ze złożonymi oświadczeniami. Ponadto wskazał, iż zamieszkuje w domu wraz z żoną i córką z rodziną oraz jest zameldowany na pobyt stały. Przy darowiźnie córce tj. działki wraz z domem w akcie notarialnym zapisano, że przysługuje mu prawo do zamieszkiwania i korzystania ze wszystkich urządzeń do końca życia. Z córką jako właścicielką działki spisał umowę użyczenia części działki pod rozbudowę domu i uzyskał stosowne pozwolenie. Wyremontował i rozbudował dom na własny koszt ze środków finansowych pochodzących m.in. ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Wobec tego uważa, że jest właścicielem do końca życia części rozbudowanej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca odpowiednio w dniach 20 stycznia 2004r. i 23 listopada 2005r. dokonał sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż obu nieruchomości została dokonana przed upływem 5 lat od daty ich nabycia. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości zgodnie ze złożonymi oświadczeniami wnioskodawca przeznaczył na remont domu (darowizna w 1997r. na rzecz córki), w którym miał zamieszkać z żoną i córką z rodziną oraz na rozbudowę budowę budynku mieszkalnego, którą rozpoczął na podstawie umowy użyczenia na działce stanowiącej wyłączną własność córki.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia obu nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 i 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jak wynika z art. 28 ust. 2 i 2a ustawy zasada określona w tym przepisie nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).
  
  

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe m.in. na remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, rozbudowę własnego budynku. Przy czym w myśl art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z wniosku wynika, że wnioskodawca środki pochodzące m.in. ze sprzedaży w 2004r. i 2005r. nieruchomości przeznaczył na remont, modernizację i rozbudowę domu, którego właścicielem była córka wnioskodawcy (darowizna nieruchomości w 1997r.). Rozbudowę budynku mieszkalnego rozpoczął na podstawie umowy użyczenia.

Z powołanego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku przychodów ze sprzedaży nieruchomości jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele w nim określone. Z analizy stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca środki pieniężne przeznaczył na remont, modernizację i rozbudowę nieruchomości, którą wcześniej darował córce. Dokonując nakładów nie dysponował tytułem własności nieruchomości, lecz jedynie umową użyczenia części działki.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości, na której budynek ten został wybudowany (rozbudowany).

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że wnioskodawca ponosił wydatki na remont, modernizację i rozbudowę domu swojej córki, na gruncie stanowiącym jej własność. Tymczasem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m. in. na rozbudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub jego części. Bez znaczenia w tym przypadku ma fakt, że wnioskodawca wraz z żoną miał zamieszkać w domu córki. Użycie w przepisie słowa ?własnego? oznacza, że chodzi o budynek lub jego część którego wnioskodawca jest właścicielem lub współwłaścicielem, co wynika wprost z cytowanego powyżej art. 21 ust. 16 ww. ustawy.

Wyjaśnić także należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy, regulujących zasady używania rzeczy. Zgodnie z art. 710 ustawy Kodeks cywilny użyczenie jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania.

Powyżej opisana umowa użyczenia nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Skoro wnioskodawca przeniósł własność nieruchomości na podstawie umowy darowizny i nie miała miejsca żadna inna umowa przenoszącą własność nieruchomości, to zawarcie umowy użyczenia daje tylko możliwość używania rzeczy na cele określonej w tej umowie.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, a tym samym zawarcie między tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołane powyżej uregulowania prawne należało stwierdzić, że wnioskodawcy przysługiwało jedynie roszczenie względem córki o zwrot nakładów poniesionych na remont, modernizację i rozbudowę domu będącego jej własnością. Fakt posiadania przez wnioskodawcę imiennych faktur dokumentujących wydatkowanie środków pieniężnych otrzymanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na ww. cele mieszkaniowe w sytuacji gdy wnioskodawcy nie przysługiwało prawo własności ani współwłasności do przedmiotowej nieruchomości nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 16 ww. ustawy.

Ponadto informuje się, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Twierdzenie wnioskodawcy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, daje mu możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia w 2004r. i w 2005r. nieruchomości uznaje się za bezzasadne, gdyż remont, modernizacja i rozbudowa domu należącego do córki wnioskodawcy na gruncie stanowiącym jej własność nie spełnia przesłanek do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. W tej też sytuacji na możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienie w żadnym wypadku nie może mieć wpływ fakt zamieszkiwania w domu przez wnioskodawcę jego żonę, córkę z rodziną, zapis notarialny o prawie zamieszkiwania wnioskodawcy do końca życia, uzyskanie pozwolenia na rozbudowę budynku mieszkalnego, umowa użyczenia części gruntu. Bowiem jak już wskazano środki finansowe pochodzące ze sprzedaży obu nieruchomości wydatkowane na remont, modernizację i rozbudowę nieruchomości stanowiącej własność córki nie zostały wydatkowane na remont i rozbudowę własnego budynku mieszkalnego jak tego wymaga przepis. A tylko taki sposób wydatkowania środków uzasadnia prawo do skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Podsumowując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2004r. i w 2005r. przeznaczony na remont, modernizację i rozbudowę domu stanowiącego własność córki nie został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe wnioskodawcy. Tym samym podlega on opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku ? Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko ? Biała.