Skutki podatkowi sprzedaży gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w przypadku uprzedniego przekształcenia (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 31 stycznia 2011r.), uzupełnionym w dniu 02 marca 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w przypadku uprzedniego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w przypadku uprzedniego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 23 lutego 2011r. Znak: IBPB II/2/415-124/11/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 marca 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1985r. wnioskodawczyni nabyła prawo wieczystego użytkowania działki. W tym samym roku została rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego. Natomiast w 2007r. prawo wieczystego użytkowania zostało przekształcone na prawo własności. Jeszcze przed przekształceniem budynek został wybudowany, natomiast oficjalnie budowa została zakończona 01 grudnia 2010r.

Ze względu na zmianę sytuacji rodzinnej, aktem notarialnym dnia 06 grudnia 2010r. nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (budowa zakończona 01 grudnia 2010r.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania z 1985r. a przekształconego na prawo własności w 2007r. wraz z budynkiem mieszkalnym...

Zdaniem wnioskodawczyni, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od dnia nabycia prawa wieczystego użytkowania. Sprzedaż budynku (budowa zakończona na takim gruncie) jest neutralna podatkowo, ponieważ budowa została zakończona, a więc nie są to nakłady. Reasumując, w ocenie wnioskodawczyni cała sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia lub wybudowania, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni:

• w 1985r. nabyła w użytkowanie wieczyste działkę, na której rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego,
• w 2007r. przekształciła wieczyste użytkowanie w prawo własności,
• w dniu 01 grudnia 2010r. ?oficjalnie? zakończyła budowę budynku,
• w dniu 06 grudnia 2010r. zbyła przedmiotową nieruchomość.
  
  

Aby zatem w przedmiotowej sprawie ustalić moment, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, ponieważ ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości jak również nie reguluje kwestii prawa użytkowania wieczystego.

I tak zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności - sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym. Natomiast budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 ww. Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika zatem, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi z tym, że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może tym prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje właściwy organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości od której upływa 5-letni termin określony w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem - w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu, po czym rozpoczął na nim budowę budynku mieszkalnego, która została zakończona po przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty tego nabycia. W przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W powyższym przypadku nie ma znaczenia moment wybudowania budynku a także fakt, kiedy budowa została ?oficjalnie? zakończona. Istotne znaczenie ma fakt, że wnioskodawczyni dokonała przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, przez co budynek stał się częścią składową gruntu.

Ponadto wbrew temu co sugeruje wnioskodawczyni, nawet w przypadku gdyby wnioskodawczyni nie zakończyła budowy przedmiotowego budynku mieszkalnego, ale dokonałaby przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności tzn. przedmiotem sprzedaży byłoby prawo własności gruntu wraz z nakładami na nim poczynionymi, to za datę nabycia zbytej w dniu 06 grudnia 2010r. nieruchomości wraz z nakładami należałoby również przyjąć 1985r., gdyż w tym roku nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym następnie rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego. Najistotniejsze znaczenie w przedmiotowej sprawie ma bowiem fakt, że wnioskodawczyni dokonała przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości wraz z budynkiem a nie prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku, dla których termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy liczy się oddzielnie od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i od daty wybudowania na tym gruncie budynku.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnioskodawczyni nabyła prawo użytkowania wieczystego w 1985r. i to ta data ma kluczowe znaczenie dla obliczenia pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przedmiotowej sprawie momentem, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, czyli 1985r.

Powyższe oznacza, że przychód ze sprzedaży gruntu wraz z wybudowanym na tym gruncie budynkiem nie podlega opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym nabyto prawo wieczystego użytkowania gruntu, tj. 1985r. upłynęło 5 lat.

Reasumując, dla skutków podatkowych w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży gruntu - przekształconego z prawa wieczystego użytkowania gruntu nie ma znaczenia moment wybudowania na tym gruncie budynku. Nie ma również znaczenia czy budowa została zakończona, czy też sprzedaży podlegają wyłącznie nakłady poczynione na gruncie. Skoro bowiem wnioskodawczyni dokonała przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, niezależnie od tego czy na gruncie tym rozpoczęto budowę budynku i czy ją zakończono czy też nie.

Zatem stanowisko wnioskodawczyni, iż cała sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od dnia nabycia prawa wieczystego użytkowania należało uznać za prawidłowe. Jednakże jak zostało wskazane powyżej bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt, kiedy budowa została zakończona, czy też sprzedaży podlegają jedynie nakłady poczynione na sprzedawanej nieruchomości, skoro wnioskodawczyni nie sprzedawała prawa wieczystego użytkowania gruntu waraz z zabudowaniami a w momencie sprzedaży posiadała prawo własności do sprzedawanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.