Sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkowników wieczystych (...)

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2011r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy czynność zbycia nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego dokonana na podstawie umowy cywilnoprawnej stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona przy Al. A. w K., składająca się z zabudowanej pawilonem handlowym działki nr 51/12 o pow. 49 m2 w obrębie 7 jednostce ewidencyjnej K., stanowi własność Gminy Miejskiej w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych (?). Gmina Miejska ? Urząd Miasta ? jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 22 lutego 1995r. (NIP ?.) i składa deklarację VAT-7.

Przedmiotowa działka została przekazana w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz ww. osób fizycznych, tj. Państwa G. na podstawie aktu notarialnego Rep. A. Nr ? z dnia 23 stycznia 1997r. W dniu 9 grudnia 2010r. ww. osoby fizyczne wystąpiły do Urzędu Miasta z wnioskiem o sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2010r. Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.).

Sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkowników wieczystych nastąpiła w drodze umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego. Umową sprzedaży został objęty tylko grunt, gdyż nakłady na wybudowanie posadowionego na nim budynku były już własnością użytkownika wieczystego. Cena sprzedaży ww. nieruchomości ustalona została w oparciu o operat szacunkowy.

W analogicznej sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w prawomocnym wyroku z dnia 24 maja 2010r. sygn. akt SA/Kr 605/10 (w sprawie ze skargi ? Spółdzielni Mieszkaniowej w K. na indywidualną interpretację Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2009r. nr IBPP/443-948/09/EA orzekł, iż sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towaru.

W uzasadnieniu Sąd między innymi podał, iż dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT było ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, z tą bowiem chwilą podmiot ten otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością jakby był jej właścicielem. Ponieważ do ustanowienia tego prawa doszło przed wprowadzeniem przepisów dotyczących podatku VAT, czynność ta nie mogła podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem zdaniem Sądu sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi stronami, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Sąd podkreślił, że sprzedaż nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi w istocie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na ?władztwo do rzeczy?, które podatnik uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego. Zatem zdaniem Sądu kwestia zastosowania odpowiedniej stawki podatku, ewentualnie zwolnienia od tego podatku jest bezprzedmiotowa, gdyż nieprawidłowe okazało się założenie, że sprzedaż nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu jest dostawą towaru.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż przez Gminę Miejską prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, który nabył to prawo w dniu 23 stycznia 1997r., czyli przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług w drodze umowy cywilno -prawnej stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w związku z tym czy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkowników wieczystych w drodze umowy cywilno - prawnej nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

Nie jest ona bowiem traktowana przez art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, gdyż jak ustalono w przedmiotowej sprawie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowione zostało w dniu 23 stycznia 1997r. na rzecz osób fizycznych, czyli przed wejściem w życie przepisów dotyczących podatku VAT.

W przedmiotowym przypadku z datą 23 stycznia 1997r. osoby fizyczne otrzymały już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością i jej władztwo jak gdyby byli już jej właścicielami. Ponieważ do ustanowienia tego prawa doszło w 1997r., a więc przed wprowadzeniem przepisów dotyczących podatku VAT czynność ta nie mogła podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, którego prawo zostało ustanowione przed 1 maja 2004r. nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru i nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm., a od 26 sierpnia 2011r. t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010r.), są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r., są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

Należy zauważyć, iż dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 K.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Jak stanowi art. 32 ust. 2 ww. ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W myśl art. 37 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Zgodnie z art. 69 ww. ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że nieruchomość położona w K., składająca się z zabudowanej pawilonem handlowym działki nr 51/12, stanowi własność Gminy Miejskiej w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych.

Przedmiotowa działka została przekazana w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz ww. osób fizycznych, tj. Państwa G. na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 stycznia 1997r. W dniu 9 grudnia 2010r. ww. osoby fizyczne wystąpiły do Urzędu Miasta z wnioskiem o sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkowników wieczystych nastąpiła w drodze umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego. Umową sprzedaży został objęty tylko grunt, gdyż nakłady na wybudowanie posadowionego na nim budynku były już własnością użytkownika wieczystego. Cena sprzedaży ww. nieruchomości ustalona została w oparciu o operat szacunkowy.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy czynność zbycia nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego dokonana na podstawie umowy cywilnoprawnej stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT było w niniejszej sprawie oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste w dniu 21 sierpnia 1997r. na okres 99 lat na rzecz osób fizycznych, tj. Państwa G.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnego użytkownika (osób fizycznych, tj. Państwa G.) ? prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, a więc przed 1 maja 2004 roku. Do ustanowienia tego prawa doszło w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), na mocy której czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości nabył prawo wieczystego użytkowania w roku 1997, a zatem w sensie ekonomicznym nabył już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel. Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi przez Gminę w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na ?władztwo rzeczy?, które użytkownik już uzyskał (w opisanym stanie faktycznym w 1997r.).

Mając powyższe na względzie, sprzedaż na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej przez Gminę przedmiotowej nieruchomości nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Reasumując, sprzedaż przez Gminę przedmiotowej nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym, na rzecz użytkownika wieczystego, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy zauważyć, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.