Obowiązek podatkowy od rat wnoszonych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego.

22.12.2014

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 września 2014r. (data wpływu 8 września 2014r.), uzupełnionym pismem z 4 grudnia 2014r. (data wpływu 9 grudnia 2014r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku podatkowego od rat wnoszonych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2014r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku podatkowego od rat wnoszonych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 grudnia 2014r. (data wpływu 9 grudnia 2014r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 26 listopada 2014r. znak: IBPP2/443-878/14/ICz.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statut. Zgodnie z zapisem art. 1 ust. 2, 3, 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami oraz zapisami statutu spółdzielnia realizuje przedmiot swojej działalności poprzez:

budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności oraz w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tym budynku lokali.
zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej własność oraz własność członków, nabytą od spółdzielni w trybie przepisów ustawy o spółdzielniach, jak też niestanowiących jej mienia lub mienia jej członków na podstawie zawartych umów z właścicielami nieruchomości. Spółdzielnia realizuje swoje cele statutowe między innymi poprzez budowanie lokali mieszkalnych w celu sprzedaży z zyskiem na zasadzie deweloperskiej. Aby ułatwić klientom zakup lokali mieszkalnych spółdzielnia wprowadziła do swojej oferty możliwość sprzedaży lokali na raty z jednoczesnym zawarciem umowy najmu tego lokalu.

Oferta sprzedaży lokalu wraz umową najmu polega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu wraz z umową najmu lokalu w formie aktu notarialnego z rozłożeniem ceny nabycia lokalu na raty. Jednocześnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu strony zawierają umowę najmu tego lokalu, na czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu t.j. do dokonania zapłaty całej ceny sprzedaży lokalu. Umową wiodącą jest więc przedwstępna umowa sprzedaży. Umowa najmu jest jedynie umową towarzyszącą, dzięki której nabywca lokalu może w nim zamieszkać jeszcze przed zapłatą całej ceny lokalu. Przeniesienie własności lokalu na nabywcę nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży. Pierwsza wpłata (zadatek) na poczet sprzedaży wynosi nie mniej niż 20% ceny sprzedaży lokalu. Reszta ceny sprzedaży jest spłacona w ratach. Okres spłaty jest indywidualnie uzgodniony z nabywcą i wynosi 12, 20, 28, 30 lat.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w rejestrze nr ... w Sądzie Rejonowym (...). Spółdzielnia Mieszkaniowa jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej w zakresie usług najmu, dzierżawy oraz prowadzonych inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz działalności związanej z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, która to działalność jest zwolniona z podatku VAT.

Lokale mieszkalne opisane we wniosku nie są zaliczane do środków trwałych. W stosunku do części z tych lokali w akcie notarialnym ustanowiono odrębną własność lokalu na rzecz spółdzielni, która po zapłacie całej ceny zostanie przeniesiona na nabywcę, a w stosunku do niektórych takie ustanowienie nie nastąpiło i nastąpi dopiero po spłacie całości ceny sprzedaży. Część z ww. lokali nie jest więc w ogóle wyodrębniona w sensie prawnym. Tym samym nie może stanowić środka trwałego spółdzielni i nie można mówić o zmianie przeznaczenia lokalu, który nie istnieje w sensie prawnym.

Decyzję o tym, że lokale mieszkalne będą sprzedawane w systemie ratalnym podjął zarząd spółdzielni, w oparciu o zatwierdzony przez radę nadzorczą regulamin sprzedaży mieszkań.

13 mieszkań zostało sprzedanych jeszcze w czasie trwania budowy. Ich cena była rozłożona na kilka rat obejmujących cały okres trwania budowy. 7 pozostałych mieszkań zostało sprzedanych już po zakończeniu budowy w systemie wieloletnich rat i z jednoczesnym zawarciem subsydiarnej umowy najmu lokalu na czas spłaty rat na poczet ceny lokalu.

Okres budowy budynku rozpoczął się po uzyskaniu pozwolenia na budowę - decyzja nr 903/2011r. z dnia 28 kwietnia 2011r. a zakończył 30 września 2012 r. W tym okresie spółdzielnia dokonywała odliczenia podatku naliczonego na bieżąco.

Zgodnie z treścią aktów notarialnych umowy przedwstępnej sprzedaży od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nabywca wnosi na rzecz spółdzielni dwa rodzaje opłat:

Ratę na poczet ceny zakupu lokalu
Czynsz najmu, na który składają się koszty utrzymania lokalu i zysk spółdzielni określony jako koszt pieniądza zaangażowanego przez spółdzielnię w celu wybudowania lokalu. Koszt pieniądza określony został jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny lokalu. Taki kształt opłat jest zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwiec 2001 art. 8a ust. 4b pkt 2.

W okresie przedwstępnej umowy sprzedaży mogą wystąpić zmiany dotyczące zapłaty całej ceny sprzedaży (przeniesienie własności) lub rozwiązanie umowy i rezygnacja z kupna lokalu.

W piśmie 4 grudnia 2014r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy i wyjaśnił, że:

Akt notarialny dotyczący sprzedaży mieszkania zostanie podpisany po spłacie wszystkich rat więc nawet po 30 latach od momentu podpisania umowy przedwstępnej umowy sprzedaży, która także zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Wydanie lokalu nabywcy następuje po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego ale przed podpisaniem notarialnej umowy przeniesienia własności lokalu.
Przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spółdzielnia otrzymuje 20% ceny lokalu w postaci zadatku. Następnie przez cały okres kredytowania czyli przed podpisaniem notarialnej umowy sprzedaży spółdzielnia otrzymuje od nabywcy zaliczki na pozostałe 80% ceny lokalu.
Przedwstępne umowy sprzedaży i związane z nimi umowy najmu umożliwiające zamieszkiwanie w lokalu jeszcze przed przeniesieniem własności zawierane są z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej
Lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkalne.
Z umowy najmu lokalu wynika, że lokal wykorzystywany jest przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
W sytuacji kiedy dojdzie do rozwiązania umowy przedwstępnej spółdzielnia zatrzymuje wpłacony zadatek w wysokości 20% wartości. Pozostałe kwoty rat wpłaconych w formie zaliczek na poczet ceny sprzedaży spółdzielnia zwróci nabywcy po opuszczeniu przez niego lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone jak we wniosku):

1.Kiedy powstaje obowiązek podatkowy. Czy w momencie spłaty całej ceny rozłożonej na raty - tj. w momencie przeniesienia własności lokalu, czy w momencie zapłaty każdej kolejnej raty na poczet ceny sprzedaży lokalu?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem spółdzielni w momencie wydania kupującemu lokalu mieszkalnego do użytkowania nie następuje przeniesienie prawa do rozporządzenia towarem jak właściciel. Nie może on bowiem swobodnie rozporządzać lokalem. W konsekwencji nie następuje dostawa towaru. Oznacza to, że zastosowanie znajdzie przepis art. 19 ust. 11 ustawy, zgodnie z którym jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności; przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez świadczenie usług stosownie do art. 8 ust. 1 tej ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?).

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza ? na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy ? obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z zasadą wyrażoną z art. 19 ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Natomiast, w myśl art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

W myśl art. 19 ust. 11 ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT ? obowiązującym od 1 stycznia 2014r. - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

W tym miejscu zauważyć należy, że w art. 19a ust. 5 cyt. ustawy, ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług.

Stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

a.dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,

b.świadczenia usług:

telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych,
wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
stałej obsługi prawnej i biurowej,
dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

-z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Natomiast art. 19a ust. 7 cyt. ustawy stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu ? z chwilą upływu terminu płatności.

W myśl art. 19a ust. 8 ww. ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z opisu sprawy wynika, że Spółdzielnia realizuje przedmiot swojej działalności poprzez: budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności oraz w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tym budynku lokali oraz

zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej własność oraz własność członków, nabytą od spółdzielni w trybie przepisów ustawy o spółdzielniach, jak też niestanowiących jej mienia lub mienia jej członków na podstawie zawartych umów z właścicielami nieruchomości.

Spółdzielnia realizuje swoje cele i statutowe między innymi poprzez budowanie lokali mieszkalnych w celu sprzedaży z zyskiem na zasadzie deweloperskiej. Aby ułatwić klientom zakup lokali mieszkalnych spółdzielnia wprowadziła do swojej oferty możliwość sprzedaży lokali na raty z jednoczesnym zawarciem umowy najmu tego lokalu.

Oferta sprzedaży lokalu wraz umową najmu polega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu wraz z umową najmu, podlega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego z rozłożeniem ceny nabycia lokalu na raty. Jednocześnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu strony zawierają umowę najmu tego lokalu, na czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu t.j. do dokonania zapłaty całej ceny sprzedaży lokalu. Umową wiodącą jest więc przedwstępna umowa sprzedaży. Umowa najmu jest jedynie umową towarzyszącą, dzięki której nabywca lokalu może w nim zamieszkać jeszcze przed zapłatą całej ceny lokalu. Przeniesienie własności lokalu na nabywcę nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży. Pierwsza wpłata (zadatek) na poczet sprzedaży wynosi nie mniej niż 20% ceny sprzedaży lokalu. Reszta ceny sprzedaży jest spłacona w ratach. Okres spłaty jest indywidualnie uzgodniony z nabywcą i wynosi 12, 20, 28, 30 lat.

Biorąc pod uwagę opis zaistniałej sytuacji należy stwierdzić, że stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014, poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem najem jest świadczeniem usługi, polegającej na oddaniu lokalu do używania przez określony czas, za który wynajmujący otrzymuje stosowną korzyść w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Oferta sprzedaży lokalu polega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży tego lokalu w formie aktu notarialnego z rozłożeniem ceny nabycia lokalu na raty. Jednocześnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu strony zawierają umowę najmu tego lokalu, na czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu t.j. do dokonania zapłaty całej ceny sprzedaży lokalu. Jak wyjaśnił Wnioskodawca przeniesienie własności lokalu na nabywcę nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wydanie lokalu następuje w wyniku umowy najmu, zatem nie dochodzi do dostawy towaru.

Tym samym pierwsza wpłata (zadatek) na poczet sprzedaży (20% ceny sprzedaży lokalu) oraz pozostałe raty pobierane równolegle z czynszem, ale przed dostawą tego lokalu stanowią zaliczkę (zadatek) na poczet przyszłej dostawy, zatem obowiązek podatkowy powstaje w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2013r. w trybie art. 19 ust. 11 ustawy a od 1 stycznia 2014r. w trybie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego ? stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Natomiast ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca zagadnień objętych pozostałymi pytaniami będzie przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków,, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.