Czy sprzedaż mieszkania lub działek budowlanych, które stanowią majątek prywatny oraz mieszkania, (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana X, przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2010 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 16 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 9 marca 2010 r., znak ILPB1/415-142/10-2/TW, ILPP1/443-105/10-2/BD na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem rozpatrzenia wniosku jedynie w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12 marca 2010 r., natomiast w dniu 16 marca 2010 r. wniosek uzupełniono.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą Prowadzi ewidencję księgową zgodnie z ustawą o rachunkowości. Płaci podatek dochodowy liniowy 19%. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). We wpisie do ewidencji działalności gospodarczej Zainteresowany ma zgłoszone między innymi: obrót nieruchomościami i wynajem nieruchomości na własny rachunek. w ewidencji środków trwałych firmy znajdują się nieruchomości: jedno mieszkanie oraz kilka lokali użytkowych. Zainteresowany wynajmuje je w ramach działalności. z wyjątkiem mieszkania czynsze podlegają stawce 22% VAT. Przy nabyciu lokali użytkowych Zainteresowany odliczał VAT. Przy wynajmie w ramach działalności gospodarczej angażowani są pracownicy; w szczególności wystawiają faktury, pilnują wpłat czynszów, kontaktują się z najemcami.

Poza firmowymi nieruchomościami Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości: mieszkań oraz działek budowlanych. Nabył je kilka lat temu nie z przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Mieszkań tych nigdy nie ujął w ewidencji środków trwałych swojej firmy. Część z nich była używana przez członków rodziny. Działek budowlanych również nigdy Zainteresowany nie wprowadził do firmowej ewidencji księgowej.

W 2010 r. Wnioskodawca wynajmuje swoje nie firmowe mieszkania. Zainteresowany zgłosił do urzędu skarbowego, że wybiera opodatkowane wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wpisał nie firmowe mieszkania do odrębnego wykazu środków trwałych dla potrzeb wynajmu. Wnioskodawca prowadzi odrębną ewidencję przychodów.

W przyszłości zamierza sprzedać nie firmowe nieruchomości oraz mieszkania i działki budowlane, wykreślić wynajem nieruchomości i obrót nieruchomościami z zakresu działalności gospodarczej oraz przenieść wynajmowane lokale użytkowe i mieszkanie z ewidencji działalności gospodarczej, w tym z ewidencji środków trwałych firmy do ewidencji wynajmu poza działalnością gospodarczą. Lokale użytkowe Zainteresowany będzie dalej wynajmował z VAT-em.

Ponadto Zainteresowany poinformował, iż przedmiotem sprzedaży będą mieszkania (wynajem PIT-28) lub działki budowlane, które dotąd stanowiły, obecnie stanowią i będą stanowić majątek prywatny. Przedmiotem sprzedaży będzie również mieszkanie, które obecnie Zainteresowany wykorzystuje w działalności gospodarczej (wynajem PIT-36L). w przyszłości będzie wycofane z ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i będzie stanowić majątek prywatny (wynajem PIT-28).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Czy sprzedaż mieszkania lub działek budowlanych, które stanowią majątek prywatny oraz mieszkania, które zostało wycofane z ewidencji środków trwałych będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej czy przychód z ich odpłatnego zbycia...

Zdaniem Wnioskodawcy, pozafirmowy wynajem mieszkań stanowi odrębne źródło przychodów. Dlatego w przyszłości sprzedaż któregoś z tych mieszkań zarówno przed zmianą zakresu działalności gospodarczej jak i po tej zmianie będzie przychodem (dochodem) z ich odpłatnego zbycia ? art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT.

Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał działek budowlanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Nigdy nie wprowadził tych działek do ewidencji księgowej firmy. Zainteresowany uważa jednak, że dopóki w zakresie działalności gospodarczej ma obrót nieruchomościami to sprzedaż działek budowlanych będzie przychodem z działalności gospodarczej. Po formalnej zmianie zakresu działalności firmy sprzedaż działek będzie przychodem z ich odpłatnego zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

nbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że ww. przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również:

1. przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
   1. środkami trwałymi,
   2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
   3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

nbspnbsp - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dlatego dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika m.in. że Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkania lub działki budowlane, które stanowią majątek prywatny oraz mieszkanie, które zostanie wycofane z ewidencji środków trwałych prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe uznać należy, iż sprzedaż mieszkań lub działek budowlanych stanowiących majątek prywatny oraz mieszkania wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej lecz będzie stanowić przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Informuje się, że wniosek w części dotyczącej sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości w dniu 23 kwietnia 2010 r. został rozstrzygnięty interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-142/10-4/TW.

Natomiast wniosek w przedmiocie podatku od towarów i usług w dniu 8 kwietnia 2010 r. został rozstrzygnięty interpretacją indywidualną nr ILPP1/443-105/10-4/BD.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB1/415-142/10-4/TW, interpretacja indywidualna

ILPP1/443-105/10-4/BD, interpretacja indywidualna