Czy w takiej sytuacji Wnioskodawca powinien zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, jeśli tak, (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2010 r. (data wpływu 13 września 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 listopada 2010 r. (data wpływu 26 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia mieszkania ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia mieszkania.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 18 listopada 2010 r. nr ILPB2/415-1042/10-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia ? w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania ? braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 listopada 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 23 listopada 2010 r.), zaś w dniu 26 listopada 2010 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego 24 listopada 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 20 stycznia 2004 r. Wnioskodawca podpisał umowę notarialną zakupu mieszkania od dewelopera na kwotę 117 277,55 zł, z czego 20% zapłacił ze środków własnych, a na pozostałe 80% zaciągnął kredyt mieszkaniowy. Zainteresowany podkreślił, iż był jedynym właścicielem tego mieszkania.

Dnia 13 lutego 2008 r. została podpisana notarialna umowa przedwstępna sprzedaży ww. mieszkania. Kwota sprzedaży została ustalona na 340 000 zł, zaś harmonogram wpłat był następujący:

1. 13 lutego 2008 r. ? 20 000 zł tytułem zaliczki,
2. 21 kwietnia 2008 r. ? 78 000 zł tytułem spłaty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (odsetki od tego kredytu były odpisywane przez Zainteresowanego od podatku w latach poprzednich),
3. 24 kwietnia 2008 r. ? 164 000 zł,
4. 7 maja 2008 r. ? 78 000 zł.

Wnioskodawca wskazuje, iż dnia 24 kwietnia 2008 r. ? doszło do podpisania aktu notarialnego sprzedaży przedmiotowego mieszkania. W ciągu 14 dni Zainteresowany złożył we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu 2 lat przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości.

Wskazać należy, iż dnia 22 października 2007 r. ? Wnioskodawca, już po wstąpieniu w związek małżeński, podpisał notarialną umowę przedwstępną na zakup domu, którego zakup miał być sfinansowany ze środków uzyskanych z tytułu późniejszej sprzedaży mieszkania.

Do czasu podpisania przyrzeczonej umowy notarialnej Zainteresowany zobowiązał się wpłacić całą cenę zakupu. Poniżej przedstawiono harmonogram wpłat do dewelopera. Część środków pochodzi z kolejnego kredytu mieszkaniowego zawartego na podstawie umowy z bankiem z dnia 26 października 2007 r.:

1. październik 2007 ? 5 000 zł ? środki własne,
2. listopad 2007 r. ? 90 000 zł ? kredyt,
3. styczeń 2008 r. ? 44 951,32 zł ? kredyt,
4. kwiecień 2008 r. ? 50 zł ? środki własne,
5. czerwiec 2008 r. ? 30 000 zł ? środki własne,
6. czerwiec 2008 r. ? 14 814,84 zł ? kredyt,
7. czerwiec 2008 r. ? 185,16 zł ? środki własne,
8. lipiec 2008 r. ? 55 000 zł ? środki własne,
9. sierpień 2008 r. ? 55 000 zł ? środki własne,
10. październik 2008 r. ? 55 000 zł ? środki własne,
11. listopad 2008 r. ? 55000 zł ? środki własne,
12. listopad 2008 r. ? 44588,68 zł ? kredyt,
13. grudzień 2008 r. ? 410 zł ? środki własne,
14. grudzień 2008 r. ? 10 534,03 zł ? środki własne.

Dnia 26 października 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę o udzielenie kredytu mieszkaniowego na kwotę 117 358 CHF na zakup domu i jego wyposażenie. Oprócz wyżej wymienionych kwot przelewów transz kredytu na konto dewelopera, bank zrealizował jeszcze, zgodnie z umową, dwa przelewy na konto Zainteresowanego, na wyposażenie domu:

1. dnia 23 stycznia 2009 r. ? 26 415,08 zł,
2. dnia 8 czerwca 2009 r. ? 40 728,26 zł.

Dnia 29 grudnia 2008 r. małżonkowie podpisali umowę notarialną zakupu domu od dewelopera. Całkowita kwota zakupu wyniosła 460 534,03 zł, przy czym w akcie notarialnym zawarta została klauzula, że 80% środków pochodziło z majątku Wnioskodawcy, zaś 20% ? z majątku Jego żony.

W ciągu 2 lat od momentu sprzedaży mieszkania, tj. 24 kwietnia 2008 r. Zainteresowany wydatkował kwotę 19 420,81 zł tytułem spłaty rat kredytu na nabycie domu. Ponadto, zakupił On materiały na wykończenie ww. domu za kwotę 28 999,46 zł. Wnioskodawca nadmienia, iż w rzeczywistości wydatkował znacznie więcej środków, jednakże tylko ww. kwotę ma należycie udokumentowaną. Zainteresowany zastrzega, że 3 048,82 zł wydał do dnia 23 stycznia 2009 r. (dzień otrzymania pierwszej transzy kredytu na wykończenie domu), a resztę po tej dacie.

W uzupełnieniu do wniosku doprecyzowano, że w odniesieniu do przedmiotowego mieszkania Zainteresowanemu przysługiwało prawo odrębnej własności. Ponadto, wskazano, iż odpłatnego zbycie tego mieszkania nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca nadmienił także, iż zarówno kredyt na nabycie mieszkania, jak i domu, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zaciągnięte były w bankach mających siedzibę również na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w takiej sytuacji Wnioskodawca powinien zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, jeśli tak, to jaka powinna być kwota tego podatku...

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota do rozliczenia wynosi 340 000 zł, z czego:

• 261 179,16 zł ? to środki własne, które Zainteresowany przelał bezpośrednio na konto dewelopera; 80% z tej kwoty to wkład Wnioskodawcy, czyli 80% x 261 179,16 = 208 943,33 zł ? tą kwotę, zdaniem Zainteresowanego, należy zaliczyć do rozliczenia,

• 19 420,81 zł ? taką kwotę rat nowo zaciągniętego kredytu Zainteresowany spłacił w ciągu dwóch lat od sprzedaży mieszkania,

• 28 999,46 zł ? tyle Wnioskodawca wydatkował na zakup materiałów do wykończenia domu, na co posiada faktury, z tym, że kwota 3 048,82 zł została wydana do dnia otrzymania pierwszej transzy kredytu na wykończenie, a resztę po tej dacie.
  
  

W świetle powyższego, Zainteresowany przedstawił następujące obliczenia:

340 000 zł ? 208 943,33 zł ? 19 420,81 zł ? 28 999,46 zł = 82 636,40 zł.

10% x 82 636,40 zł = 8263,64 zł podatku do zapłacenia.

Suma wydatków, zdaniem Wnioskodawcy, kształtuje się w następujący sposób:

208 943,33 zł + 19 420,81 zł + 28 999,46 zł = 257 363,60 zł i nie przekracza kwoty, jaką Zainteresowany uzyskał tytułem sprzedaży mieszkania.

Następnie dla zobrazowania przedmiotowej sytuacji Wnioskodawca przestawił następujące obliczenia:

340 000 zł ? 78 000 (spłata starego kredytu) = 262 000 zł. Powyższe, zdaniem Zainteresowanego dowodzi, że są to Jego własne środki, od których nie powinien płacić podatku.

Końcowo, Wnioskodawca wskazuje, iż dnia 23 stycznia 2009 r., tj. w dniu wpływu na Jego konto pierwszej transzy z banku przeznaczonej na wykończenie domu nie posiadał On prawie żadnych środków zgromadzonych na koncie. Z uwagi na niepewną sytuację na rynku finansowym oraz w oparciu o informacje o kolejno bankrutujących bankach posiadane środki przechowywane były w gotówce.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że w 2004 r. Zainteresowany nabył prawo odrębnej własności mieszkania, które następnie w 2008 r. zbył. Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Natomiast, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Ponadto, należy zauważyć, iż z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego.

Z analizy przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż w 2004 r. Zainteresowany, ze środków pochodzących z kredytu, nabył prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca odliczał odsetki od tego kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Następnie, w 2008 r. prawo do ww. lokalu zostało odpłatnie zbyte. Zainteresowany wraz z żoną zaciągnął kredyt na zakup domu i jego wyposażenie. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zakupionego w 2004 r. wydatkowano m in. na zakup domu, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie domu wraz z odsetkami, jak również zakup materiałów przeznaczonych do jego wykończenia.

Tut. Organ pragnie podkreślić, iż zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania ? w części wydatkowanej, w przewidzianym ustawą terminie, bezpośrednio na zakup domu, na spłatę kredytu przeznaczonego na nabycie domu wraz z odsetkami oraz na zakup materiałów przeznaczonych na jego wykończenie ? korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tut. Organ pragnie podkreślić, iż przedmiotowe zwolnienie nie ma zastosowania do wydatków poniesionych na wyposażenie domu. Wskazać bowiem należy, iż wydatki na wyposażenie nie znajdują się w zamkniętym katalogu celów mieszkaniowych, określonym w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Ponadto, stwierdzić należy, iż nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania ? w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup. Tut. Organ informuje, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiła przesłanka negatywna, o której mowa w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, tj. Wnioskodawca odliczał odsetki od ww. kredytu na podstawie art. 26b ustawy.

W odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania ? w części nie korzystającej ze zwolnienia ? Wnioskodawca zobowiązany będzie do zapłaty zryczałtowanego 10% podatku.

Tut. Organ informuje, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, w jaki sposób udokumentować fakt przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy. Przedmiotowa ustawa wskazuje ogólnie, iż warunkiem zwolnienia jest fakt wydatkowania na ww. cele mieszkaniowe. Natomiast kwestie dotyczące udokumentowania poniesionych wydatków stanowią domenę postępowania podatkowego (dowodowego), które nie znajduje zastosowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Końcowo, informuje się, iż wydając interpretację w trybie ww. przepisu organ nie oblicza wysokości należnego podatku, z tytułu sprzedaży mieszkania. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie mógł ustosunkować się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.