W jakiej części przychód ze sprzedaży nieruchomości zakupionej przez Wnioskodawcę w 2003 r. jest (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 08.07.2009 r. (data wpływu 10.07.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

• w przypadku spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez małżonków, ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek odrębny Wnioskodawcy - jest prawidłowe

• w przypadku wydatkowania własnych środków pieniężnych na przedpłatę lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 10.07.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w przypadku spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez małżonków, ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek odrębny Wnioskodawcy oraz w przypadku wydatkowania własnych środków pieniężnych na przedpłatę lokalu mieszkalnego

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca dnia 21.05.2003 r. będąc kawalerem zakupił jednopokojowe mieszkanie. W listopadzie 2003 r. założył rodzinę, dnia 13.05.2006 r. Wnioskodawcy urodziła się córka. W celu zaspokojenia potrzeb rodziny i zapewnienia lepszych warunków bytowych, Wnioskodawca chciał zmienić mieszkanie.

W celu kupna nowego mieszkania w dniu 27.09.2006 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarł wstępną umowę przyrzeczenia sprzedaży mieszkania przez dewelopera w formie umowy cywilno-prawnej z deweloperem B. S.A. i dnia 2.10.2006 roku wpłacił kaucje w wysokości 9.000 zł (słownie dziewięć tysięcy złotych). Całkowita cena mieszkania opiewała zgodnie z umową na ponad 460 tys. zł. Współwłaścicielami mieszkania zostali Wnioskodawca wraz z małżonką.

W międzyczasie Wnioskodawca poszukiwał możliwości sprzedaży kawalerki. W związku z brakiem możliwości znalezienia kupca samodzielnie dnia 27.11.2006 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Agencją Obrotu Nieruchomościami, której celem było znalezienie kupca na sprzedawaną nieruchomość.

W dniu 27.11.2006 r. Wnioskodawca wraz z małżonką jako współkredytobiorcy, podpisali z bankiem G. S.A. umowę kredytową na zakup nowego mieszkania, z której sfinansowano dodatkową przedpłatę na nowe mieszkanie w wysokości 300.000 zł (słownie trzysta tysięcy złotych).

W dniu 11.12.2006 r. dokonana została przedpłata na poczet przyszłego nabycia nieruchomości na konto wskazane przez dewelopera B. S.A. w wysokości 153.900 zł (słownie sto pięćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych).

Pomimo dołożonych starań nie udało się do tego momentu znaleźć nabywcy poprzedniego mieszkania I w obawie wypowiedzenia umowy przez dewelopera z powodu niedotrzymania terminów wpłat dokonano przedpłaty.

W dniu 21.12.2006 r. podpisano w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania i na jej poczet otrzymano zaliczkę w wysokości 7.000 zł (słownie siedem tysięcy złotych). W dniu 31.01.2007 r. podpisano w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży kawalerki i otrzymano od nabywcy pozostałą należną kwotę w wysokości 238.000 zł (słownie dwieście trzydzieści osiem tysięcy złotych). Całkowity przychód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 245.000 zł (słownie dwieście czterdzieści pięć tysięcy złotych).

W dniu 19.02.2007 r. podpisano w formie aktu notarialnego umowę kupna od dewelopera B. S.A. nowego mieszkania. Współwłaścicielami mieszkania zostali Wnioskodawca wraz z małżonką.

W związku z istniejącą między małżonkami wspólnotą ustawową i nabyciem mieszkania w skład majątku wspólnego, nie wyodrębniono udziału Wnioskodawcy i jego małżonki w majątku wspólnym.

Pismem z dnia 10.09.2009 r. (data wpływu 11.09.2009 r.) Wnioskodawca uzupełnił swój wniosek informując, iż kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. zł zaciągnięty w dniu 27.11.2006 r. został w całości wpłacony na poczet zakupu nowego mieszkania na konto dewelopera B. S.A. przez kredytodawcę G. S. A. w dniu 14.12.2006 r.

Raty kredytu hipotecznego są spłacane wyłącznie ze wspólnego rachunku bankowego małżonków Oleh P i Viktoria K.

Wpłata w wysokości 153.900 zł dokonana dnia 11.12.2006 r. na konto dewelopera B. S.A. pochodzi ze środków własnych i została dokonana ze wspólnego rachunku bankowego małżonków O P i Viktoria K.

Wnioskodawca ponadto poinformował, iż małżonkowie nie korzystali z ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. W jakiej części przychód ze sprzedaży nieruchomości zakupionej przez Wnioskodawcę w 2003 r. jest zwolniony z podatku od dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych...
2. Czy przedpłatę na poczet zakupu nowego mieszkania w wyżej opisanej sytuacji w wysokości 153.900 zł (słownie sto pięćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych) dokonaną dnia 11.12.2006 r. można uznać zgodnie z ustawą z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatkowaną na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 32 ww. ustawy...
   
   

Ad. 1

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione od podatku dochodowego w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu, a także odsetek od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (szczegółowo zdefiniowane w art. 21 ust `1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy), w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,. w tym również na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wnioskodawca wraz z małżonką, z którą od dnia zawarcia małżeństwa, tj. dnia 15.11.2003 r., zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy posiada wspólnotę majątkowa, zawarli dnia 27.11.2006 r. w banku G. S.A. mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Rolskiej umowę kredytową z przeznaczeniem na cela mieszkaniowe w wysokości 306.204 zł (słownie trzysta sześć tysięcy dwieście cztery złote). Z przyznanego kredytu została w dniu 14.12.2006 r. sfinansowana przedpłata na poczet zakupu mieszkania w wysokości 300.000 zł (słownie trzysta tysięcy złotych),

Z przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z aktami notarialnymi zawartymi w dniach 21.12.2006 r. oraz 31.01.2007 r. w okresie od 31.01.2007 r. do 31.01 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali spłaty częściowej kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe wraz z odsetkami w kwocie 38.130 zł (słownie trzydzieści osiem tysięcy sto trzydzieści złotych).

Zgodnie z zapisami umowy kredytowej Wnioskodawca i jego małżonka odpowiadają solidarnie i do pełnej wysokości za całą kwotę udzielonego przez bank G. S.A. kredytu na cele mieszkaniowe wraz z odsetkami. Dochodzenie przez bank G. SA. swojej należności z tytułu udzielonego kredytu tj. kredytu w pełnej wysokości wraz z odsetkami, może nastąpić zarówno z majątku wspólnego, jak i majątków osobistych obydwojga kredytobiorców.

Zgodnie z aktem notarialnym zawartym w dniu 19.02.2007 r. zakupiona przez Wnioskodawcę I jego małżonkę nieruchomość stanowi część majątku wspólnego małżonków i nie zostały wyodrębnione udziały poszczególnych współwłaścicieli w ww. nieruchomości.

Na podstawie art. 35 ustawy z dnia 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, żaden z małżonków nie może w trakcie trwania wspólności ustawowej żądać podziału majątku wspólnego, ani rozporządzać lub zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności ustawowej przypadnie mu w majątku wspólnym.

Ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa w art. 29 ust 1 określa, iż w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, odpowiedzialność .wynikająca ze zobowiązań podatkowych obejmuje zarówno majątek odrębny podatnika oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka.

W związku z powyższym, ze względu na wspólnotę majątkową istniejącą pomiędzy małżonkami, solidarne i do pełnej wysokości kredytu wraz z odsetkami zobowiązanie małżonków, tj. Wnioskodawcy i jego małżonki, wobec banku G. S.A. oraz solidarną odpowiedzialność w zakresie zobowiązań podatkowych obojga małżonków, tj. Wnioskodawcy i jego małżonki, należy przyjąć, iż całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu uzyskanego na cele mieszkaniowe, zgodnie z umową z dnia 27.11.2006 r. zawartą z bankiem G M B S.A., spełnia przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniającego do zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami, tj. w kwocie 38.130 zł (słownie trzydzieści osiem tysięcy sto trzydzieści złotych).

Ad. 2

Wnioskodawca dokonał przedpłaty na poczet przyszłego nabycia lokalu mieszkalnego w wysokości 153.900 zł (słownie sto pięćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych) dnia 11.12.2006 r.

Przedpłata została dokonana przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2003. Wnioskodawca podkreśla, iż działał w dobrej wierze i dołożył należytych starań w celu sprzedaży rzeczonej nieruchomości.

Przepisy Kodeksu Cywilnego nie definiują pojęcia dobrej i złej wiary, pozostawiając to doktrynie i orzecznictwu, jednakże przyjmuje się, iż dla oceny dobrej lub złej wiary miarodajna jest przede wszystkim świadomość posiadacza. Działa w dobrej wierze ten posiadacz, który pozostaje w błędnym, usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż dane prawo mu przysługuje. Wnioskodawca dokonując przedpłat na poczet przyszłego zakupu nowego mieszkania był przekonany, iż w związku ze spełnieniem warunku przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe, wydatek ten będzie stanowił podstawę do pomniejszenia podstawy opodatkowania w postaci przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kierując się tym samym przekonaniem zawarł dnia 27.09.2006 r. wstępną umowę przyrzeczenia sprzedaży przez dewelopera lokalu mieszkalnego w formie umowy cywilno-prawnej, a nie aktu notarialnego, jak jest wymagane przy przenoszeniu własności nieruchomości zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny.

Ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego została podpisana dnia 31.01.2007 r., a umowa zakupu nowego lokalu dnia 19.02.2007 r. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego dnia 19.02.2007 r. przeniosła na Wnioskodawcę I jego małżonkę własność nabywanej nieruchomości i jednocześnie potwierdziła, iż dokonane wcześniej wpłaty zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości.

Wnioskodawca ponadto zauważa, iż niedotrzymanie terminów płatności przedpłat na poczet nabycia lokalu mieszkalnego i wstrzymanie się z wpłatami w związku z brakiem znalezienia kupca na zbywaną nieruchomość, naraziłoby Wnioskodawcę na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów w postaci odsetek karnych oraz mogłoby spowodować utratę prawa do nabycia lokalu mieszkalnego, w związku z zapisami wstępnej umowy zakupu mieszkania dającymi prawo deweloperowi B W S.A. do wycofania się z transakcji w razie opóźnień w dokonywaniu płatności.

Wnioskodawca dołożył należytych starań w celu sprzedaży rzeczonej nieruchomości. W związku z brakiem możliwości znalezienia kupca samodzielnie, dnia 27.11.2006 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Agencją Obrotu Nieruchomościami K, której celem było znalezienie kupca na sprzedawaną nieruchomość.

Mając na uwadze powyższe, w szczególności działanie w dobrej wierze oraz podpisanie ostatecznej umowy zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego po dacie sprzedaży nieruchomości nabytej w 2003 r. należy uznać, iż kwota przedpłaty dokonana na poczet przyszłego zakupu mieszkania spełnia przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniającego do zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na nabycie innej nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

Z kolei stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cytowanej ustawy zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.

  a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Ponadto w myśl ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Powołane przepisy wiążą skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia ? w warunkach określonych w ustawie ? uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e). Nie ma przeszkód aby uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości był przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości lub zakup lokalu mieszkalnego. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu lub zakup lokalu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 31.01.2007 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny będący jego odrębną własnością. W dniu 19.02.2007 r. Wnioskodawca w trakcie trwania związku małżeńskiego zakupił lokal mieszkalny za środki pochodzące w części z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez małżonków, a w części z własnych środków. Przedpłata na nabycie nowego lokalu mieszkalnego sfinansowana z kredytu nastąpiła 14.12.2006 r. w wys. 300.000 zł, a przedpłata dokonana w dniu 11.12.2006 r. w wysokości 153.900 zł pochodziła ze środków własnych małżonków.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ? e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele i w terminie określonym w ustawie.

Dokonując zatem analizy powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, iż dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będącej wcześniej majątkiem odrębnym jednego z małżonków może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na spłatę kredytu zaciągniętego przez obojga małżonków oraz, czy przedpłata dokonana ze środków własnych w dniu 11.12.2006 r. będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Jednakże podkreślić należy, że pomimo, iż właścicielem sprzedanego lokalu mieszkalnego był wyłącznie Wnioskodawca, to jeżeli Jego wolą uzyskane ze sprzedaży lokalu środki pieniężne zostały włączone do majątku wspólnego małżonków, to ów fakt przemawia za tym, że środki te stanowią odtąd majątek wspólny małżonków.

Odnosząc się natomiast w tym miejscu do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę przedpłaty na poczet nabycia nowej nieruchomości w wysokości 153.900 zł podkreślić należy, iż z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe.

W określonych przypadkach istnieje jednakże możliwość objęcia przedmiotowym zwolnieniem środków pieniężnych otrzymanych przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Dotyczy to przychodu uzyskanego na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka), jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Istotne jest bowiem aby to środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe.

Analizując zatem przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny należy wyraźnie podkreślić, iż przedpłata dokonana w dniu 11.12.2006 r. w wysokości 153.900 zł na poczet nabycia nowej nieruchomości pochodzi ze środków własnych strony. Skoro więc ww. środki pieniężne nie pochodzą ze sprzedaży nieruchomości (sprzedaż nastąpiła dopiero 31.01.2007 r.) to nie można uznać, że dokonana przez Wnioskodawcę przedpłata może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przestawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż

• Jeśli uzyskane środki pieniężne ze sprzedaży składnika majątku odrębnego Wnioskodawcy zostały wniesione do majątku wspólnego małżonków, to tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami w wys. 38.130 zł korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

• Natomiast przedpłata dokonana w dniu 11.12.2006 r. w wysokości 153.900 zł ze środków własnych Wnioskodawcy, które nie pochodzą z uzyskanego z przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 cytowanej ustawy.
  
  

Podkreślić należy, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.