Czy zaliczki eksploatacyjne wpłacane przez kupujących w okresie ?przejściowym? zarządzania nieruchomością (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22.11.2011 r. (data wpływu 28.11.2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20.02.2012r. (data wpływu 22.02.2012r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 09.02.2012r. (skutecznie doręczono w dniu 13.02.2012 r.) oraz pismem z dnia 14.03.2012r. (data wpływu 19.03.2012r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 06.03.2012r. (skutecznie doręczono w dniu 08.03.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• sposobu ustalania podstawy opodatkowania opłat eksploatacyjnych wpłacanych przez właścicieli mieszkań na wyodrębniony rachunek bankowy - jest prawidłowe,

• możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla opłat dotyczących lokalu mieszkalnego oraz części wspólnej nieruchomości, sposobu dokonania rozliczenia z nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 28.11.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu ustalania podstawy opodatkowania opłat eksploatacyjnych wpłacanych przez właścicieli mieszkań na wyodrębniony rachunek bankowy, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla opłat dotyczących lokalu mieszkalnego oraz części wspólnej nieruchomości, sposobu dokonania rozliczenia z nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 20.02.2012 r. (data wpływu 22.02.2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 09.02.2012 r. (skutecznie doręczono w dniu 13.02.2012 r.) oraz pismem z dnia 14.03.2012r. (data wpływu 19.03.2012r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 06.02.2012r. (skutecznie doręczono w dniu 19.03.2012 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka Jawna jako deweloper buduje wielorodzinne budynki mieszkalne. Podpisuje z przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne. Po wybudowaniu budynku lokale mieszkalne przekazuje przyszłym właścicielom protokołem zdawczo-odbiorczym wraz z wydaniem kluczy. Po pewnym czasie w uzgodnionym terminie z kupującymi następuje podpisanie aktów notarialnych i przeniesienie własności mieszkań.

W umowie przedwstępnej zapisane jest ?ciężary i ryzyka związane z lokalem przechodzą na Kupujących z chwilą dokonania odbioru technicznego lokalu?. W szczególności od tej daty Kupujących obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją i administracją lokalu oraz części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupujących, a także tej części nieruchomości, która po wyodrębnieniu lokali stanie się nieruchomością wspólną.

W okresie ?przejściowym? tzn. od przekazania lokalu (mieszkania, piwnicy, garażu) do dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej czynności administrowania i zarządzania daną nieruchomością przejmuje Spółka Wnioskodawcy - deweloper. Na jego zlecenie czynności te wykonuje licencjonowany zarządca. Ustalane są zaliczki eksploatacyjne dla poszczególnych kupujących, które obejmują (załącznik nr 1 i nr 2):

• zaliczki na utrzymanie mieszkania,

• zaliczki na utrzymanie części wspólnych budynku.
  
  

Zaliczki eksploatacyjne wpłacane są przez kupujących na wyodrębnione konto bankowe Spółki. Zaliczki te księgowane są do przychodu jako czynsz oraz traktowane są jako obrót zwolniony z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Nie wystawiane są faktury VAT. Do rejestru sprzedaży VAT wpisywany jest obrót bezpośrednio z wyciągu bankowego na podstawie dokonanej wpłaty. Wszystkie koszty ponoszone na utrzymanie tej nieruchomości księgowane są na wyodrębnionym koncie związanym z administrowaniem tą nieruchomością w wartości brutto, czyli bez odliczania podatku VAT.

Zaliczki eksploatacyjne rozliczane są w momencie utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas następują odczyty wszystkich liczników i dokonywane jest rozliczenie na poszczególne lokale. Spółka nie obciąża, ani też nie uznaje poszczególnych kupujących różnicami rozliczenia z odczytów liczników. Czynności te przejmuje powstała wspólnota mieszkaniowa, która rozlicza się ze spółką (deweloperem) na podstawie wystawionej faktury VAT ze stawką zwolnioną przez Spółkę. Dalej to już wspólnota mieszkaniowa rozlicza powstałe niedopłaty i nadpłaty z członkami wspólnoty mieszkaniowej.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, iż faktury, które wystawia nowopowstałej Wspólnocie Mieszkaniowej dotyczą różnicy (niedopłaty) z rozliczenia kosztów eksploatacyjnych w okresie przejściowym. Na fakturze wpisane jest ?Rozliczenie kosztów eksploatacyjnych za okres .... budynku nr....? Oznacza to, że Spółka nie rozlicza tych kosztów z poszczególnymi kupującymi (właścicielami i przyszłymi właścicielami) mieszkań a ze Wspólnotą Mieszkaniową powstałą po okresie ?przejściowym? zarządzania nieruchomością. Dalsze rozliczenia kosztów eksploatacyjnych (niedopłaty i nadpłaty) w zakresie administrowania i zarządzania z kupującymi prowadzi Wspólnota Mieszkaniowa.

W drugim uzupełnieniu Wnioskodawca uszczegółowił uprzednio przedstawiony stan faktyczny sprawy wskazując, iż:

?W umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu i ustanowienia odrębnej własności zawieranej z kupującym jeden z paragrafów tej umowy określa sposób administracji. W paragrafie tym zostało określone prawo do zarządzania nieruchomością wspólną po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej przez Zarządzanie Nieruchomościami tj.

firmę posiadającą licencję do zarządzania nieruchomościami za odpłatnością wg stawek rynkowych dla tego typu usług w Siedlcach. W paragrafie tym napisano, że strony ustalają, że ciężary i ryzyka związane z lokalem przechodzą na kupującego z chwilą dokonania odbioru technicznego lokalu. W szczególności od tej daty kupującego obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją i administracją lokalu oraz części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez kupującego, a także tej części nieruchomości, która po wyodrębnieniu wszystkich lokali stanie się nieruchomością wspólną. Do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej czynności administrowania i zarządzania daną nieruchomością sprawuje Spółka Wnioskodawcy jako deweloper. Z tytułu zarządzania i administrowania nieruchomością w okresie ?przejściowym? spółka otrzymuje wynagrodzenie, które jest wkalkulowane jako jeden z elementów zaliczki eksploatacyjnej, którą uiszczają na wyodrębnione konto Spółki kupujący. Wynagrodzenie to nie jest otrzymywane od wspólnoty bo jeszcze tej wspólnoty formalnie nie ma zarejestrowanej.

Zaliczki eksploatacyjne, o których mowa we wniosku, wnoszone na utrzymanie mieszkania i części wspólnych budynku stanowią opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. 119 poz. 1116 ze zm.).

W ramach przejęcia rozliczeń przez powstałą wspólnotę mieszkaniową spółka nie dokonuje przekazania wszystkich wpłaconych zaliczek, które wykorzystała do sfinansowania kosztów związanych z eksploatacją poszczególnych mieszkań i części wspólnych związanych z eksploatacją przez kupujących. Nie dokonuje również przekazania faktur za wykorzystane media i inne poniesione koszty w ramach administrowania i zarządzania nieruchomością. Po zakończeniu okresu ?przejściowego? następuje rozliczenie wpłaconych zaliczek i poniesionych kosztów na poszczególne lokale poprzez dokonanie odczytu wszystkich liczników i wyliczenie kosztów na poszczególne lokale. Koszt ten porównywany jest z wpłaconymi zaliczkami. W wyniku takiego rozliczenia powstają nadpłaty i niedopłaty przez poszczególnych kupujących. Te nadpłaty i niedopłaty nie są bezpośrednio rozliczane przez spółkę z kupującymi, a rozliczane są ze wspólnotą mieszkaniową, która kontynuuje dalsze rozliczenia z kupującymi. To wspólnota mieszkaniowa zwraca albo zalicza na poczet przyszłych zaliczek powstałe nadpłaty albo w przypadku niedopłaty informuje kupujących o powstałej niedopłacie i konieczności jej uiszczenia w określonym czasie. Wysokość tych niedopłat i nadpłat w rozbiciu na poszczególne lokale przekazywana jest wspólnocie jako załącznik do faktury VAT, wystawionej przez spółkę ze stawką zwolnioną. Jeżeli w wyniku rozliczenia powstała niedopłata to spółka otrzymuje wyrównanie od wspólnoty z zaliczek, które zostały wpłacone już do wspólnoty. Jeżeli wystąpiłaby nadpłata to wtedy spółka przekazuje nadpłacone zaliczki do wspólnoty mieszkaniowej w celu zaliczenia ich na poczet przyszłych zaliczek lub do ewentualnego zwrotu dla członka wspólnoty. Sposób rozliczenia i przejęcia rozliczeń z nowopowstałą wspólnotą został ustalony wspólnie na podstawie ustnych ustaleń.?

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu z dnia 20.02.2012 r.):

1. Czy zaliczki eksploatacyjne wpłacane przez kupujących w okresie ?przejściowym? zarządzania nieruchomością przez dewelopera zanim powstanie wspólnota mieszkaniowa stanowią dla spółki obrót w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (art. 29) ...
2. Jeżeli na pierwsze pytanie odpowiedź będzie pozytywna to czy można zaewidencjonować ten obrót w rejestrze VAT sprzedaż na podstawie wpłat kupujących do banku uwidocznionych w wyciągu bankowym i z jaką stawką VAT (bez wystawiania faktur dla wpłacających te zaliczki) ... Co w przypadku, gdy wpłata zawiera zaliczkę eksploatacyjną na mieszkanie i garaż łącznie... Czy może do każdej wpłaty wystawiać fakturę i z jaką stawką VAT ...
3. Czy prawidłowe jest wystawienie faktury na nowopowstałą wspólnotę mieszkaniową po dokonaniu rozliczenia wpłaconych zaliczek przez poszczególnych kupujących na koszty eksploatacji w okresie ?przejściowym? ze stawką zwolnioną ... Czy może Spółka (deweloper) powinna wystawić fakturę VAT i faktury VAT korekta dla wszystkich kupujących mieszkania i z jaką stawką VAT ...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, czynności wykonywane przez dewelopera w okresie od przekazania mieszkania Kupującemu do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej (czynności administrowania i zarządzania daną nieruchomością) należy traktować na zasadach przyjętych dla wspólnot mieszkaniowych. Zaliczki eksploatacyjne należy traktować jako obrót zwolniony, który może być wpisany do rejestru sprzedaży VAT na podstawie dokonywanych wpłat przez właścicieli mieszkań (bez wystawiania faktury VAT).

Jednocześnie Wnioskodawca uważa, że ostatecznego rozliczenia po okresie ?przejściowym? zarządzania nieruchomością może deweloper dokonać z nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową, wystawiając fakturę VAT ze stawką zwolnioną na wspólnotę mieszkaniową, a nie na poszczególnych członków wspólnoty. Rozliczenia z członkami wspólnoty dokona wspólnota mieszkaniowa.

W nadesłanym uzupełnieniu, Wnioskodawca uściślił własne stanowisko w sprawie zastosowania właściwej stawki dla przyjmowanych opłat eksploatacyjnych, wskazując iż jego zdaniem należy zastosować do całej wpłaty jedną stawkę, która powinna być stawką zwolnioną. Wpłaty przez kupujących dokonywane są w różnych wysokościach w stosunku do ustalonej zaliczki. Wpłacający te zaliczki nie podają wysokości wpłaty zaliczki na mieszkanie i zaliczki na miejsce postojowe albo garażowe w budynku. Ponieważ miejsca te wchodzą do części wspólnych budynku, ale z prawem wykorzystania przez określone osoby to należy traktować je do celów podatku od towarów i usług jak lokale mieszkalne. Stosowanie różnych stawek do dokonywanych wpłat bez określonej wysokości - ile na eksploatację mieszkania i innych części wspólnych, a ile na miejsca postojowe lub garażowe byłoby niezmiernie pracochłonne, jeżeli znalazłaby zastosowanie metoda proporcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

• sposobu ustalania podstawy opodatkowania opłat eksploatacyjnych wpłacanych przez właścicieli mieszkań na wyodrębniony rachunek bankowy - uznaje się za prawidłowe,

• możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla opłat dotyczących lokalu mieszkalnego oraz części wspólnej nieruchomości, sposobu dokonania rozliczenia z nowopowstałą wspólnotą mieszkaniową - uznaje się za nieprawidłowe.

  
  
  

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (ust. 2)

Stosownie do art. 29 ust. 4 ww. ustawy, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Jak stanowi art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury. (ust. 4)

Zasady wystawiania faktur VAT i innych dokumentów z nimi zrównanych uregulowane zostały szczegółowo w przepisach, rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 68, poz. 360).

W myśl § 10 ust. 1 rozporządzenia, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część lub całość należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano część lub całość należności od nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1-3, nie obejmują całej ceny brutto, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę na zasadach określonych w § 5 i 7-9, z tym że sumę wartości towarów (usług) pomniejsza się o wartość otrzymanych części należności, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących otrzymanie części należności; taka faktura powinna zawierać również numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi. (ust. 5)

Zgodnie z § 13 ust. 1 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy po wystawieniu faktury udzielono rabatów określonych w art. 29 ust. 4 ustawy, podatnik udzielający rabatu wystawia fakturę korygującą. Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r., fakturę korygującą wystawia się również, gdy podwyższono cenę po wystawieniu faktury lub w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury.

Jak wynika z powyższych regulacji aktu wykonawczego, fakturę korygującą wystawia się w przypadku udzielenia rabatów, określonych w art. 29 ust. 4 ustawy, zwrotu sprzedawcy towarów oraz zwrotu nabywcy kwot nienależnych, a także zwrotu nabywcy zaliczek, przedpłat, zadatków lub rat, podlegających opodatkowaniu oraz w sytuacji gdy podwyższono cenę po wystawieniu faktury lub w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury. Z przytoczonych uregulowań wynika, iż istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych. Faktury korygujące wystawia się w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym.

Przepis art. 41 ust. 1 ustawy, stanowi, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 41 ust. 2 cyt. ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% oraz stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%. Należy zaznaczyć, że zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku, a nawet zwolnień od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 11 powołanej ustawy, czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Powołany powyżej przepis art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż:

• członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (ust.

  1),

• członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (ust. 2),
• właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (ust. 4),
• członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią (ust. 5).
  
  

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku VAT odnosi się do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych, a także osób niebędących członkami spółdzielni. Muszą być oni właścicielami lokali mieszkalnych, a w przypadku członka spółdzielni może przysługiwać mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący deweloperem budującym wielorodzinne budynki mieszkalne, po wybudowaniu budynku lokale mieszkalne przekazuje przyszłym właścicielom protokołem zdawczo-odbiorczym wraz z wydaniem kluczy. W umowie przedwstępnej zapisane jest, iż ciężary i ryzyka związane z lokalem przechodzą na Kupujących z chwilą dokonania odbioru technicznego lokalu. W szczególności od tej daty Kupujących obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją i administracją lokalu oraz części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupujących, a także tej części nieruchomości, która po wyodrębnieniu lokali stanie się nieruchomością wspólną. W okresie ?przejściowym? tzn. od przekazania lokalu (mieszkania, piwnicy, garażu) do dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej czynności administrowania i zarządzania daną nieruchomością przejmuje Wnioskodawca. Wnioskodawca podkreślił, iż zaliczki eksploatacyjne, o których mowa we wniosku, wnoszone na utrzymanie mieszkania i części wspólnych budynku stanowią opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych, i wpłacane są przez kupujących na wyodrębnione konto bankowe Spółki. Zaliczki te traktowane są jako obrót zwolniony z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym nie wystawiane są faktury VAT. Do rejestru sprzedaży VAT wpisywany jest obrót bezpośrednio z wyciągu bankowego na podstawie dokonanej wpłaty. Kolejno, zaliczki eksploatacyjne rozliczane są w momencie utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, wówczas następują odczyty wszystkich liczników i dokonywane jest rozliczenie na poszczególne lokale. Spółka nie obciąża, ani też nie uznaje poszczególnych kupujących różnicami rozliczenia z odczytów liczników. Czynności te przejmuje powstała wspólnota mieszkaniowa, która rozlicza się ze Spółką na podstawie wystawionej faktury VAT ze stawką zwolnioną, dotyczącej różnicy (niedopłaty) z rozliczenia kosztów eksploatacyjnych w okresie przejściowym. Dalsze rozliczenia kosztów eksploatacyjnych (niedopłaty i nadpłaty) w zakresie administrowania i zarządzania z kupującymi prowadzi Wspólnota Mieszkaniowa. Na tle tak zaprezentowanego stanu faktycznego wątpliwości Zainteresowanego skupiają się wokół sposobu ustalania obrotu, w przypadku wnoszenia opłat eksploatacyjnych przez właścicieli mieszkań, możliwości objęcia ich zwolnieniem od podatku, a także potwierdzenie prawidłowości dokonania rozliczeń, w chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej.

Odnosząc się do kwestii ustalania obrotu dla potrzeb podatku od towarów i usług, zastosowanie znajdzie przytoczony na wstępie art. 29 ust. 2 ustawy, który za podstawę opodatkowania przyjmuje kwotę otrzymanych zaliczek, pomniejszoną o przypadającą od nich kwotę podatku. Stąd też, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, który ustala obrót bezpośrednio na podstawie wyciągu bankowego, ujmującego dokonane wpłaty zaliczek przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, przyjmującego za obrót dokonane wpłaty zaliczek z tytułu opłat eksploatacyjnych utrzymania nieruchomości.

Stąd też stawisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc do odpowiedzi na pytanie dotyczące możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla wnoszonych przez właścicieli mieszkań opłat eksploatacyjnych, zarówno dla tych dotyczących lokali mieszkalnych, jak również garaży należy wskazać, iż w zakresie rodzaju czynności, za które spółdzielnia pobiera opłaty, ustawa odsyła do art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Ogólnie formułując rodzaje opłat można stwierdzić, że są one związane z pokryciem wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości w częściach przypadających na poszczególne lokale, a także stanowiących mienie spółdzielni, wydatki dotyczące zobowiązań spółdzielni, wpłaty na fundusz remontowy, a ponadto dotyczą działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Rodzaje opłat wymienione w prawie spółdzielczym dotyczą wszelkich opłat. Jednakże przytoczony na wstępie przepis art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy wyraźnie wskazuje na właścicieli lokali mieszkalnych, członków spółdzielni i osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego. Stąd też, zwolnienie od podatku dotyczy wyłącznie czynności (za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) związanych z lokalami mieszkalnymi, nie dotyczy zaś czynności związanych z lokalami użytkowymi i innych lokali o charakterze niemieszkalnym.

W tej sytuacji konieczne jest określenie pojęcia lokalu mieszkalnego. Przy czym należy zwrócić uwagę, iż ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze, nie wskazują definicji ?lokal mieszkalny? i ?pomieszczenie przynależne?. W związku z tym koniecznym jest użycie definicji zawartej w prawie spółdzielczym. W myśl art. 2 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 2 powołanej ustawy o własności lokali, przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast w myśl ust. 4 powyższego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej ?pomieszczeniami przynależnymi?.

Przedstawiona powyżej analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz ww. rozporządzenia Ministra Finansów, a także art. 2 ust. 1 i art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, oraz art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, prowadzi do wniosku, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlegają czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych oraz osób niebędących członkami, jeżeli pobierane przez te spółdzielnie opłaty dotyczą samodzielnych lokali mieszkalnych (wraz z pomieszczeniami pomocniczymi). Nie korzystają z tego zwolnienia czynności, za które pobierane są opłaty związane z lokalami użytkowymi bądź garażami, czy też miejscami postojowymi, choćby stanowiły one część składową lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym, Wnioskodawca pobierając opłaty eksploatacyjne od właścicieli mieszkań, będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy, wyłącznie do tej części opłat dotyczących lokali mieszkalnych, natomiast opłaty eksploatacyjne odnoszące się do garaży nie będą korzystały ze zwolnienia, wskutek czego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

Z uwagi na fakt, iż w ocenie Wnioskodawcy, wyrażonej we wniosku, może on objąć zwolnieniem wszystkie opłaty eksploatacyjne, także te dotyczące łącznych opłat wnoszonych za mieszkanie i garaż, stanowisko Spółki uznano całości za nieprawidłowe.

Odnosząc się do oceny prawnopodatkowej przedstawionego przez Spółkę we wniosku sposobu rozliczeń dokonywanych po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, przejmującej dotychczasowe obowiązki wykonywane przez Wnioskodawcę w zakresie pobierania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości należy stwierdzić, iż w myśl art. 106 ust. 1 nie ma podstaw do wystawienia faktury VAT na rzecz nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej, obejmującej, jak to wskazuje Zainteresowany niedopłaty z tytułu rozliczenia liczników, gdyż faktura ta nie dokumentowałaby jakiejkolwiek sprzedaży ? tj. dostawy towarów czy też świadczenia usług, której beneficjentem miałaby być wspólnota mieszkaniowa. Powstałe nadpłaty (lub niedopłaty) odnoszą się do wcześniej pobieranych od właścicieli poszczególnych mieszkań opłat eksploatacyjnych, i nie mogą być rozliczane w oderwaniu od nich, gdyż powiązane są z konkretnymi opłatami za dany okres rozliczeniowy, i wpływają na ostateczny kształt podstawy opodatkowania z tego tytułu. W przedmiotowych okolicznościach, ostatecznego rozliczenia dokonywanego przez Wnioskodawcę, przed przejęciem obowiązków przez wspólnotę mieszkaniową, oraz po odczycie z liczników, powstałe w ten sposób różnice w dotychczasowych opłatach eksploatacyjnych wnoszonych na rzecz Spółki przez właścicieli mieszkań, za dany okres rozliczeniowy powinny znaleźć odzwierciedlenie w podstawie opodatkowania, określonej przez Spółkę tj. poprzez stosowne zmniejszenie w przypadku stwierdzenia nadpłaty bądź zwiększenie podstawy opodatkowania w sytuacji powstania niedopłaty. Obrót powinien odpowiadać ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym. Podkreślić należy, iż fakturę korygującą można wystawić jedynie w sytuacji, gdy pierwotnie dokonana sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT.

Co do wątpliwości Wnioskodawcy związanych z dokumentowaniem opisanych we wniosku czynności należy stwierdzić, iż stosownie do treści art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, pobierając od właścicieli mieszkań, będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej opłaty eksploatacyjne, nie ma obowiązku wystawiania faktur, z wyjątkiem sytuacji, w której osoby te zwrócą się z żądaniem wystawienia faktury. W związku z powyższym, opierając się o przepisy prawa podatkowego dotyczące wystawiania faktur korygujących, w szczególności wymienione w przywołanym rozporządzeniu, w sytuacji gdy Zainteresowany, pierwotnie nie dokumentował uiszczanych zaliczek na wyodrębniony rachunek bankowy, poprzez wystawienie faktur VAT, nie będzie mógł dokonać rozliczenia ewentualnych nadpłat/niedopłat poprzez wystawienie faktur korygujących, lecz poprzez dokonanie stosownej korekty w rejestrach sprzedaży. Natomiast w sytuacji, gdy Wnioskodawca wystawiał faktury VAT, dokumentując w ten sposób wpłacane zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, powstałe nadpłaty/niedopłaty będzie mógł skorygować wystawiając odpowiednio faktury korygujące do wcześniej wystawionych faktur VAT. Stąd też stawisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.