Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Strony umowy deweloperskiej

Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Natomiast za konsumenta uważana jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 22¹ KC).

Najczęściej po stronie dewelopera mamy firmę wyspecjalizowaną w tego typu usługach, a po stronie nabywcy konsumenta, nie-profesjonallistę, który nie zajmuje się zawodowo nabywaniem mieszkań. Choć możliwy jest nawet odwrotny układ, w niniejszej poradzie ograniczymy się do analizy powyżej przedstawionego.

Dodajmy, iż profesjonalny charakter działalności dewelopera, a po drugiej stronie konsumencki profil nabywcy, wywierają kolosalny wpływ na ukształtowanie samej umowy, obowiązków i odpowiedzialności stron. Niestety nierównowaga stron często powoduje pokrzywdzenie konsumenta. Regulacje prawne próbują zrównoważyć pozycje obydwu stron, a przynajmniej zakazać niedozwolonych praktyk profesjonalistów. Wyegzekwowanie tych przepisów w praktyce często jednak napotyka na opór ze strony deweloperów. Warto więc zapoznać się bliżej zawartości każdej umowy, ukształtowaniu pozycji nabywcy, charakterowi poszczególnych klauzul oraz mechanizmom obrony przed nieuczciwymi przedsiębiorcami.       

Jakie są zobowiązania dewelopera z umowy deweloperskiej?

Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim:

• wybudowanie budynku mieszkalnego;

• wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej;

• przeniesienie odrębnej własności lokalu wraz z przynależnymi pomieszczeniami (garaż, piwnica itp.);

Zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę jest zdecydowanie najważniejszym zobowiązaniem dewelopera i koniecznie musi być zawarte w umowie. Bez tego rodzaju klauzuli deweloper mógłby wybudować budynek o określonych parametrach i standardzie, po czym sprzedać go osobie innej, niż pierwotny kontrahent. Temu ostatniemu pozostałoby wtedy jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych pieniędzy, a o własnym mieszkaniu pozostałyby wyłącznie marzenia. 

• określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej;

• określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (dotyczy to takich części budynku, jak korytarz czy klatka schodowa);

W tym momencie wypada wtrącić kilka słów wyjaśnienia. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W prawie polskim odrębna własność lokalu jest prawem związanym po pierwsze z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym tejże nieruchomości, na której wznosi się budynek z wydzielonymi lokalami oraz po drugie z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku. Te trzy prawa muszą istnieć i być  przeniesione na przyszłego nabywcę, aby stał się pełnoprawnym właścicielem lokalu mieszkalnego.

Jeśli chodzi natomiast o wielkość udziału właściciela lokalu wyodrębnionego, to według art. 3 ust. 3 u.w.l., powinien on odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony mogą jednak inaczej określić sposób liczenia wielkości udziałów. Suma wszystkich udziałów we współwłasności powinna zawsze wynosić jeden.W celu określenia zarówno udziałów, jak i samego lokalu, konieczne jest dokładne określenie nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu - przede wszystkim chodzi tutaj o wskazanie metrażu. 

Wielkość udziałów ma znaczenie przede wszystkim przy ustalaniu kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, które powinny być proporcjonalne do posiadanych udziałów. Będzie miała także wpływ na ewentualną późniejszą sprzedaż nieruchomości lokalowej. Z tego względu radzimy zwrócić uwagę na tę kwestię przy analizie umowy deweloperskiej.

• zarząd nieruchomością przez czas określony w umowie (jest to tzw. umowa o administrowanie nieruchomością, o której będzie mowa w osobnym artykule).

Zobowiązania kontrahenta

Podstawowym zobowiązaniem nabywcy jest zapłata ceny w terminach określonych w umowie. Niejednokrotnie strony umawiąją się na płatność etapami. Oznacza to, że zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku jest rozliczane w miarę postępów w budowie. Dopiero gdy lokal faktycznie powstanie, nabywca dokonuje ostatniej wpłaty i zawierana jest umowa rozporządzająca, czyli przenosząca odrębną własność lokalu na nabywcę. Jest to rozwiązanie korzystne dla obydwu stron. Deweloper uzyskuje środki na sfinansowanie kolejnych etapów budowy. Natomiast kontrahent zyskuje pewność, że budowa będzie faktycznie postępować, ponieważ od tego uzależnione jest wynagrodzenie dewelopera.

Do zobowiązań kontrahenta należy także zaliczyć przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe. Pamiętajmy bowiem, że deweloper też jest chroniony umową przedwstępną przed ewentualnym uchylaniem się przez nabywcę od zawarcia umowy przenoszącej własność. Zakres jego uprawnień, podobnie jak kontrahenta, zależy od formy prawnej umowy przedwstępnej. Jak zapewne pamiętamy, silniejszy skutek pociąga za sobą forma aktu notarialnego. Deweloper może bowiem w tym wypadku skutecznie domagać się zawarcia umowy przez nabywcę. Słabszy skutek, czyli żądanie odszkodowania za uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, zapewnia zwykła forma pisemna. 

W sytuacji, gdy zarząd nieruchomością zostanie powierzony na czas okreśony deweloperowi, do zobowiązań kontrahenta należy dodać również akceptację zarządcy wyznaczonego przez dewelopera.

Precyzyjne określenie świadczenia dewelopera i kontrahenta

Nieruchomość jako przedmiot świadczenia dewelopera

Obowiązek precyzyjnego określenia świadczenia dewelopera dotyczy nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości lokalowej. W umowie deweloperskiej nie może więc zabraknąć szczegółowego opisu nieruchomości, na której wybudowany zostanie w przyszłości budynek. Niezbędne jest podanie numeru księgi wieczystej, do której wpisana jest nieruchomość gruntowa. W przypadku gdy nieruchomość podzielona jest na kilka odrębnych części - również konieczne jest wskazanie numerów działek, na których stanie budynek. Pamiętajmy bowiem, iż dla nabywcy jest istotne, jaką dokładnie lokalizację będzie miał budynek. Oprócz opisu nieruchomości, niezbędne jest opisanie w umowie stanu prawnego nieruchomości.

Nieruchomość lokalowa również powinna być opisana w sposób precyzyjny. W szczególności należy opisać w umowie jej położenie, wielkość, rozkład, parametry techniczno-eksploatacyjne oraz wykończenie. Dodatkowo umowa może także zawierać parametry ewentualnych pomieszczeń pomocniczych i przynależnych. Pomieszczenie pomocnicze to pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Akcent położony jest więc na związek funkcjonalny między pomieszczeniem pomocniczym a lokalem mieszkalnym. Pomieszczenie przynależne natomiast, ma służyć zaspokajaniu innych niż mieszkaniowe potrzeb osób korzystających z lokalu mieszkalnego. Tego rodzaju pomieszczeniem może być przykładowo garaż.      

Wszystkie te szczegółowe informacje najlepiej jest zawrzeć w załączniku do umowy deweloperskiej. Załącznik ma taką samą moc i ważność, jak sama umowa. Nie ma potrzeby nadmiernego rozbudowywania samej umowy przez wprowadzanie tego typu danych. Należy mieć też bowiem na uwadze przejrzystość zapisów.

Koniecznym elementem opisu przedmiotu umowy deweloperskiej jest również określenie zakresu ewentualnych zmian w kwestii wykończenia lokalu.  

Roszczenia nabywcy wobec dewelopera z tytułu wad przedmiotu umowy

Pamiętajmy, że niemal każde nowo wybudowane mieszkanie ma jakieś wady. W tym momencie należy zastanowić się nad jakże ważną dla nabywcy kwestią roszczeń webec dewelopera z tytułu wad przedmiotu umowy.

Nieważne jak precyzyjnie określimy parametry i właściwości mieszkania, zawsze może okazać się, że jakiś element nie został wykonany zgodnie z ustaleniami. Jednakże im dokładniej opiszemy lokal, tym łatwiej będzie nam wyegzekwować dostosowanie stanu faktycznego do umówionego wcześniej z deweloperem.

Odbiór mieszkania przez nabywcę jest momentem, w którym należy zwrócić się do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne. Jeżeli wady ujawnią się w późniejszym okresie, w trakcie użytkowania mieszkania, trzeba skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji.

Zanim jako nabywca otrzymamy od dewelopera klucze do mieszkania, musi nastąpić oficjalny odbiór lokalu. Po dokonaniu odbioru spisywany jest protokół, w którym należy określić wszystkie zauważone nieprawidłowości i wady lokalu. Niezwykle ważne jest, aby dokładnie przyjrzeć się mieszkaniu, porównać jego stan z projektem oraz umową.

Przed odebraniem lokalu należy sprawdzić przede wszystkim, czy:

• faktyczna powierzchnia mieszkania ma taką wielkość, jaka została wpisana do umowy przedwstępnej;

• ściany są proste, tynk nie odchodzi i nie jest zarysowany;

• okna zostały dobrze zainstalowane, są szczelne i zostały wykonane z materiałów oznaczonych w umowie;

• drzwi do łazienki otwierają się na zewnątrz pomieszczenia, nie są porysowane i są szczelne;

• wylewka, na której zostanie położona podłoga, została wykonana prawidłowo;

• miejsce garażowe przyznane przez dewelopera jest to samo, które zaznaczone w załączniku do umowy;

• piwnica ma takie same rozmiary jak w załączniku do umowy;

• umiejscowienie i liczba gniazdek elektrycznych zgadza się z tym, co wskazano na planie;

• wszystkie odpływy i dopływy wody zostały zaznaczone na planie;

• rozmieszczenie instalacji gazowej oraz wodno-kanalizacyjnej jest takie samo jak na planie.

Wszelkiego rodzaju usterki i nieprawidłowości stwierdzone podczas tych „oględzin" należy zaznaczyć w protokole odbioru mieszkania. Trzeba dokładnie opisać i wyszczególnić wady. Deweloper powinien natomiast określić w protokole termin usunięcia wad.

Jeśli wady ujawnią się już po dokonaniu odbioru mieszkania i spisaniu protokołu, należy nadal zgłaszać je deweloperowi. Odpowiada on bowiem za wady zawsze na zasadach rękojmi, nawet gdy nie zostanie to uwzględnione w umowie, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilego. Natomiast na zasadach gwarancji deweloper odpowiada tylko wtedy, gdy sam jej udzieli. Gwarancja jest bowiem dobrowolna.

Nabywca może dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi, gdy mieszkanie ma wadę, która zmniejsza jego wartość lub użyteczność lub gdy nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił go deweloper, bądź gdy mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym. Podobnie można dochodzić roszczeń w tytułu wad prawnych, gdy mieszkanie nie stanowi własności dewelopera lub zostało obciążone prawem osoby trzeciej (na przykład w sytuacji, gdy deweloper po raz kolejny sprzedał to samo mieszkanie innemu nabywcy).

Występując do dewelopera z roszczeniem z tytułu wad, możemy domagać się ich usunięcia. Powinniśmy też wyznaczyć termin na doprowadzenie do stanu zgodnego z umową lub projektem.

Pismo, jakie powinniśmy w tym celu wystosować do dewelopera, może brzmieć w następujący sposób:

Jan Kowalski

Kraków, ul Fiołkowa 2

Uprzejmie informuję, że po trzech miesiącach użytkowania lokalu zauważyłem, że okna zostały źle zamontowane.

Proszę o usunięcie wad w terminie 21 dni.

Jan Kowalski

Jeśli natomiast deweloper nie zamierza usunąć wady, tłumacząc, że koszty naprawy są zbyt wysokie lub wada jest nieusuwalna, nabywca może żądać jedynie obniżenia ceny, gdyż w przypadku wad nieistotnych nie można odstąpić od umowy. W sytuacji, gdy wada ma charakter istotny, nie można jej usunąć, a uniemożliwia zamieszkanie w lokalu, możemy domagać się wymiany mieszkania na inne lub odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy. Tego rodzaju wadą może być przykładowo rozchodzenie się ścian budynku, które powinny zostać spięte specjalnymi klamrami.    

Świadczenie kontrahenta - cena

W umowie deweloperskiej, zarówno tej o charakterze zobowiązującym, jak i zabowiązująco-rozporządzającym, cena powinna być określona w sposób jednoznaczny. Możemy podać cenę netto lub cenę brutto oraz określić koszt 1 m² powierzchni lokalu oraz koszt całego lokalu.

Przy okazji zauważmy, jak często deweloperzy wprowadzają w błąd potencjalnych klientów co do ostatecznego kosztu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W reklamach mieszkań na sprzedaż podawane są zazwyczaj ceny netto zamiast cen brutto za metr kwadratowy. Różnice w cenie są znaczne, tym bardziej jeśli chodzi o inwestycję tak wysokiej wartości, jak kupno nieruchomości. Informacja o cenie powinna być przede wszystkim rzetelna i niewprowadzająca w błąd. Zwracamy uwagę, iż już na etapie czytania ogłoszeń reklamowych należy się mieć na baczności.

Wracając do głównego nurtu rozważań, istotne jest, aby w umowie zadbać o szczegółowe wymienienie elementów budynku wchodzących w skład lokalu i objętych ceną. Może być to przykładowo garaż, balkon, piwnica. Jeśli chodzi o balkon (taras, komórkę lokatorską), to obserwowane są różnego rodzaju praktyki deweloperów w kwestii liczenia powierzchni balkonu. Niektórzy wliczają ją do ogólnej powierzchni lokalu, inni żądają dodatkowych opłat za każdy m² balkonu. Warto więc przyjrzeć się tej kwestii przed podpisaniem umowy, aby uniknąć później przykrych niespodzianek.

Podobnie, należy określić precyzyjnie, jakiego rodzaju roboty dodatkowe zostaną wliczone w cenę. Dotyczy to przede wszystkim kosztów uzbrojenia i zagospodarowania terenu oraz infrastruktury technicznej. Jest to szczególnie istotne dla budynków wchodzących w skład większego osiedla. Należy więc zwrócić uwagę na to, kto i na jakich zasadach sfinansuje ostatecznie takie elementy inwestycji, jak drogi, chodniki, place zabaw, tereny zielone. Niekiedy bowiem koszty te przerzucane są na mieszkańców w postaci comiesięcznych obowiązkowych opłat. Analizując cenę za lokal, przyjrzyjmy się więc dobrze wszystkim jej składnikom.

Oprócz określenia kwoty, w umowach zamieszczane są powszechnie klauzule waloryzacyjne. Najbardziej popularne są trzy metody indeksowania cen:

• wskaźnikiem GUS określającym wzrost cen robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych (najczęściej polecany dla cen budowy);

• wskaźnikiem inflacji;

• wskaźnikiem zmiany kursu walut.

Pamiętajmy jednak, iż indeksacji powinny podlegać wyłącznie niezapłacone raty! Musimy zadbać o to, aby umowa zawierała takie  wyraźne stwierdzenie (klauzulę). Deweloper nie ma prawa indeksowania całej ceny mieszkania już po zapłaceniu części rat. Zdecydowanie niekorzystne jest również przyjęcie sposobu rozliczania na podstawie kosztorysu powykonawczego. Nabywca nie ma w tej sytuacji żadnej gwarancji co do ostatecznej ceny.

Strony zwykle dołączają do umowy deweloperskiej harmonogram rat. Określa on wysokość i termin zapłaty poszczególnych części ceny. Pierwsza rata zwykle jest płatna w momencie podpisania umowy. Można powiedzieć, że pełni ona funkcję kredytującą dla dewelopera. Finansuje część kosztów inwestycji. Z uwagi na to, iż wtedy jeszcze nabywca nie jest w stanie sprawdzić postępu prac dewelopera, powinien dopilnować, aby ta pierwsza rata była jak najniższa.

Z drugiej strony, istotne jest także, aby jednoznacznie określić w umowie charakter pierwszej raty. Strony mogą bowiem postanowić, że będzie ona spełniać funkcję zaliczki. To rozwiązanie wydaje się najkorzystniejsze dla nabywcy. Zaliczka jest po prostu częścią ceny wpłacaną na poczet przyszłej inwestycji. W sytuacji gdy umowa zostanie wcześniej rozwiązana przez którąkolwiek ze stron, zaliczka powinna zostać zwrócona niedoszłemu nabywcy.

Strony mogą w umowie określić zgoła odmienny charakter pierwszej raty - jako zadatku. Jeśli wówczas umowa zostanie wykonana, zadatek spełni funcję zaliczki, tzn. zostanie zaliczony na poczet całkowitej ceny lokalu. Jednakże skutki niewykonania umowy będą surowsze niż w poprzednim przypadku. Zgodnie z art. 394 KC, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Jednocześnie strona odstępująca może otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała - zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Spełnia on więc swoistą funkcję odszkodowawczą. Tego rodzaju konsekwencje dotyczą jednak tylko niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność jedna ze stron.

W momencie gdy obydwie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania albo gdy ani deweloper, ani nabywca nie ponoszą żadnej odpowiedzialności, zadatek, podobnie jak zaliczka, powinien być zwrócony. Obowiązek zwrotu sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Strony mają oczywiście w zasadzie pełną swobodę co do określenia charakteru pierwszej raty.

Przykład:

• Strony mogą wprowadzić do umowy klauzulę kompromisową - zdecydować, że część kwoty będzie traktowana jako zaliczka, a część jako zadatek.

Bardzo ważne jest, aby strony w umowie zawarły postanowienie przewidujące wpłatę kolejnych rat pod warunkiem ukończenia określonego etapu prac. Dla kontrahenta będzie to gwarancja postępu prac budowlanych.   

Natomiast zapłata ostatniej raty, powinna być uzależniona od całkowitego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Rozporządzenie prawem następuje w momencie podpisania aktu notarialnego, tak więc dopiero wtedy powinna być zapłacona ostatnia rata za lokal mieszkalny. Takie rozwiązanie spełnia oczywiście funkcję typowo ochronną dla nabywcy.

Jeszcze korzystniejsze jest uzależnienie zapłaty ostatniej raty od nieistnienia lub usunięcia wad lokalu zgłoszonych przez nabywcę w określonym terminie. W chwili wykonania zobowiązania przewidzianego umową, a więc przeniesienia własności lokalu wolnego od wad, nabywca spełni swoją część zobowiązania - tj. zapłaci całkowitą cenę.

Termin zrealizowania inwestycji

 Do zobowiązań dewelopera należy, jak już wspomniano, wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie jego własności na nabywcę. W umowie deweloperskiej koniecznie trzeba określić termin, w którym nastąpi każde w tych zdarzeń.

Zanim jednak przejdziemy do definicji tych pojęć, zwróćmy uwagę na konieczność określenia w umowie, co rozumiemy przez wyrażenie "termin rozpoczęcia budowy". Najbardziej powszechne jest sięganie w tym celu do ustawy - Prawo  budowlane (dalej: "u.p.b."). Wedle art. 41 ust. 1 u.p.b. za rozpoczęcie budowy uznawana jest chwila podjęcia prac przygotowawczych. Zdefiniowanie terminu rozpoczęcia budowy służy zabezpieczeniu interesów nabywcy. Dzięki temu bowiem, może on skutecznie kontrolować postępy w budowie.

Można również rozważać odpowiednie zastosowanie w tym przypadku art. 635 KC. Aczkolwiek reguluje on bezpośrednio umowę o dzieło, możliwe jest wprowadzenie tego typu rozwiązania do umowy deweloperskiej. Zgodnie z powoływanym przepisem, jeżeli przyjmujący zamówienie (tu: deweloper) opóźnia się z rozpoczęciem dzieła (tu: rozpoczęcia budowy) na tyle, że nie jest prawdopodobne, aby udało mu się ukończyć je w terminie umówionym, zamawiający (tu: nabywca) może odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła (tu: zakończenia budowy).

Wybudowanie budynku następuje z chwilą zakończenia budowy. Z uwagi na to, iż jest to termin niejasny i może być różnie rozumiany, warto byłoby określić w umowie precyzyjnie jego definicję.

Przykład:

• Bezpiecznym określeniem jest przykładowo postanowienie, że budowa zostanie uznana za ukończoną z chwilą wezwania nabywcy do odbioru lokalu, który zgodnie z prawem może być użytkowany dla celów mieszkalnych, tzn. jego stan techniczny jest zgodny z przepisami prawa administracyjnego. Takie rozwiązanie pozwala na skuteczne zabezpieczenie interesów nabywcy, który zyskuje gwarancję odbioru lokalu w stanie nadającym się do faktycznego użytkowania.

Deweloper odpowiada za oddanie lokalu w terminie oznaczonym w umowie. W razie opóźnienia można domagać się od niego odszkodowania lub zapłacenia kary umownej. Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla nabywcy jest uzyskanie od dewelopera zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym, obejmującego obowiązek zapłaty określonej kwoty tytułem odszkodowania. Taki dokument stanowi tytuł ezgekucyjny; wystarczy więc uzyskanie w sądzie nadania mu klauzuli wykonalności. Gdyby jednak deweloper nie zgadzał się na dobrowolne poddanie się egzekucji, należy wystąpić do sądu z roszczeniem odszkodowawczym. Jeśli ustalone zostały w umowie kary umowne za niedotrzymanie terminu oddania lokalu, trzeba powołać się na te postanowienia. Jeżeli kary umowne nie zostały zastrzeżone, pozostaje udowodnienie poniesionej szkody na zasadach ogólnych, które zostaną omówione w dalszej części poradnika.  Należy także pamiętać, że jeżeli deweloper opóźni się z zapłatą odszkodowania, można żądać odsetek za czas opóźnienia, w wysokości odsetek ustawowych.

Termin jest zdarzeniem przyszłym oraz pewnym. Oznacza to, że jego nadejście jest nieuchronne i nie jest uzależnione od innych okoliczności, czy też zachowania stron. Określanie terminu może nastąpić za pomocą konkretnej daty lub przez odwołanie się do upływu oznaczonego okresu.

Przykład:

• Przykładowo, można postanowić, że wybudowanie budynku ma nastąpić najpóźniej do dnia 1 stycznia 2009 roku albo w ciągu dwóch lat od uzyskania pozwolenia na budowę.

Termin wydzielenia odrębnych lokali i przeniesienia ich własności na nabywcę powinien być również określony w umowie. Jak już wspomniano, przejście własności lokalu mieszkalnego jest podstawową przesłanką zawarcia umowy deweloperskiej i prowadzi do całkowitego  zrealizowaniem inwestycji.

Należy jednak pamiętać, iż zastrzeżenie terminu można zawrzeć jedynie w umowach zobowiązujących, także tych o charakterze umów przedwstępnych. Według treści art. 157 § 2 KC, jeśli umowa zobowiązująca zostanie zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Zgodnie bowiem z art. 157 § 1 KC, nie wolno uzależnić nastąpienia skutków umowy przenoszącej własność nieruchomości od spełnienia się warunku lub nadejścia terminu.

Warto również przeczytać: Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl