Krajowy Rejestr Sądowy

Zawarcie umowy

Pozostałe

Pozostałe

Umowy

Ochrona konsumenta

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

Strona 1 z 4

Umowa z deweloperem - podstawowe zasady  

Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji inwestycji. Treść oferty wiąże oferenta (składającego ofertę) i dlatego trzeba zwrócić uwagę, żeby znalazła się w treści podpisywanej z deweloperem umowy.

Generalnie umowa z deweloperem powinna zawierać:

  • datę i miejsce zawarcia umowy,

  • określenie stron umowy – pełna nazwa firmy deweloperskiej z numerem wpisu do rejestru – KRS,

  • kto reprezentuje dewelopera, z podaniem dokumentu tożsamości osoby podpisującej umowę. Mając tę wiedzę, po zajrzeniu do odpisu KRS, trzeba dopilnować, aby umowę podpisała osoba upoważniona do reprezentacji,

  • informację o tytule prawnym dewelopera do gruntu – własność lub użytkowanie wieczyste,

  • informację o obciążeniach gruntu. Najczęściej jest tak, że deweloper wziął kredyt bankowy na budowę mieszkań obciążając nieruchomość hipoteką. Dlatego w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera do wykreślenia hipoteki przed podpisaniem umowy o przeniesieniu własności. Takie zobowiązanie powinien poświadczyć wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka,

  • numer i cechy wydanego prawomocnego pozwolenia na budowę; ważny jest szczegółowy opis inwestycji w pozwoleniu, którą można uruchomić na działce,

  • określenie przedmiotu umowy, czyli jaki lokal, o jakiej powierzchni ma zostać oddany; Umowa powinna także zawierać warunki płatności za dodatkowe metry,

  • określenie działki przypisanej do lokalu, powierzchni wspólnych (suszarni, wózkowni) i warunków korzystania z nich, przydomowego ogródka i warunków korzystania z niego. Umowa powinna też szczegółowo opisywać realizowany budynek – ilość kondygnacji, standard wykończenia, materiały użyte do budowy, plan lokalu, możliwość i warunki zmiany usytuowania ścian działowych,

  • cenę lokalu – powinna być określona jednoznacznie – czy nalicza się ją za metr kwadratowy, czy za całość. Powinny również znaleźć się postanowienia co do rozliczenia balkonu, tarasu, garażu, schowka itp. oraz precyzyjnie określające czynniki wpływające na zmianę ceny,

  • terminy płatności poszczególnych rat, które powinny być zharmonizowane z postępem i odbiorem robót. Umowa taka powinna także określać datę ostatecznego przekazania lokalu w użytkowanie i datę przeniesienia własności aktem notarialnym. Można zastrzec przekazanie ostatniej raty przy podpisywaniu aktu notarialnego,

  • określenie sposobu odbioru lokalu – forma i obustronne ustalenia co do terminu odbioru oraz możliwość odmowy odbioru np. protokołem rozbieżności, który będzie przewidywał termin usunięcia wad,

  • odpowiedzialność za wady i warunki ich usuwania, okresy gwarancji,

  • warunki rozwiązania umowy,

  • kary umowne,

  • rozstrzygnięcie o zarządzaniu nieruchomością do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz o warunkach i kosztach takiego zarządzania. 

Na co zwracać uwagę w umowie z deweloperem? 

Wszystkie wskazane elementy powinny się znaleźć w umowie z deweloperem, ich brak nie przesądza o nieważności umowy, niemniej niekorzystnie wpływa na sytuację kupującego. Trzeba przyjrzeć się szczegółom i pamiętać, że przedstawiony nam wzorzec umowny powinien podlegać negocjacji, jako że jest umową, a nie jednostronnym oświadczeniem dewelopera co do sposobu budowy  mieszkania. 

Terminowa realizacja umowy

W interesie kupującego jest podpisać umowę, która będzie zawierała harmonogram rzeczowo-finansowy oraz przejrzystą procedurę zdawczo-odbiorczą (np. zapłata za dany etap nastąpi na podstawie podpisanego protokołu odbiorczego tegoż etapu). Aby zapłata rzeczywiście była sprzężona z postępem robót, ważne jest, aby deweloper posiadał rachunek powierniczy w banku (o czym niżej). Oczywiście mogą zaistnieć takie okoliczności, które spowodują przesunięcie terminu oddania etapu przez dewelopera. Umowa powinna precyzyjnie określać, jakie to okoliczności mogą powodować przesunięcia w terminach oraz przewidywać każdorazowe informowanie kupującego o ich zaistnieniu. Kupujący, dla potwierdzenia takich okoliczności, powinien mieć wgląd do dziennika budowy, jeżeli nasuną mu się wątpliwości. Deweloperzy stosują często w swoich umowach zapisy ograniczające ich odpowiedzialność za nieterminowe wykonanie umowy, uzależniając ten fakt od warunków atmosferycznych. Nie jest dopuszczalne, aby ocenę takich warunków, które realnie utrudniają dokończenie prac budowlanych, deweloper pozostawił wyłącznie swojemu uznaniu, zapis „niekorzystne warunki atmosferyczne” jest zbyt ogólnikowy i powinien zostać w umowie doprecyzowany. 

Cena

Powinna być dokładnie określona, nie może później się okazywać, że niezależnie od postanowień umowy deweloper doliczy sobie np. instalację dostępu do sieci internetowej. Zastrzeżenia pozwalające deweloperowi aktualizować cenę w związku np. z niestabilnością cen na rynku jest zastrzeżeniem zbyt szerokim i przez to niedozwolonym (o czym więcej będzie przy okazji opisywania niedozwolonych klauzul umownych). Deweloper może zastrzec zmianę ceny, ale powinien to zrobić w taki sposób, aby klient mógł sobie skalkulować, o ile więcej ewentualnie zapłaci i dlaczego. Poza tym, jeżeli na taką podwyżkę się nie zgodzi, musi mieć zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy. 

Polub nas na Facebooku:

Czytaj dalej (strona 1 z 4)

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: