Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, wynajmowanego krótkotrwale w ramach działalności gospodarczej (PKD (...)

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza nabyć 3 nieruchomości: 2 lokale mieszkalne i 1 lokal użytkowy, które zamierza wynajmować w odmienny sposób.

Lokale mieszkalne będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, jako jeden z zakresów prowadzonej przez Niego działalności, pod symbolem PKD 55.20.Z (Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Lokal użytkowy zaś będzie wynajmowany poza prowadzoną działalnością gospodarczą, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, na rzecz jednego najemcy, w ramach długoterminowej (10-letniej) umowy najmu. Lokal użytkowy zostanie nabyty w stanie deweloperskim, a następnie wykończony i wyposażony według wymagań najemcy. Najemca lokalu użytkowego, będzie wykorzystywał go na działalność hotelową i turystyczną. Wnioskodawca w zakresie najmu lokalu użytkowego będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, nie będąc jednocześnie w tym zakresie przedsiębiorcą.

Wnioskodawca zamierza amortyzować wskazane lokale, według obowiązujących stawek amortyzacyjnych (1,5% dla lokali mieszkalnych oraz 2,5% dla lokalu użytkowego), a koszty amortyzacji traktować jako koszty uzyskania przychodu, odpowiednio: z lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zaś z lokalu użytkowego w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym m. in. zadano następujące pytania, oznaczone numerami 3 i 4.

1. Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, wynajmowanego krótkotrwale w ramach działalności gospodarczej (PKD 55.20.Z), po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie traktowana jak źródło przychodów podatnika w podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy sprzedaż lokalu użytkowego, wynajmowanego długotrwale poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie traktowana jak źródło przychodów podatnika w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w obydwu przypadkach sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem:

1. lokal użytkowy nie jest nabyty przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jego najem jest uznawany za działalność gospodarczą wyłącznie w ramach podatku VAT - tym samym sprzedaż po wskazanym okresie czasu nie jest źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych;
2. w przypadku lokali mieszkalnych, które są nabyte w ramach działalności gospodarczej, ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (albowiem podatnik nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami), a dodatkowo na mocy art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy do lokali mieszkalnych. Tym samym zastosowanie znajdzie tutaj art. 10 ust. 8 lit. a ww. ustawy - zatem sprzedaż lokali po wskazanym powyżej okresie, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 powołanej ustawy, źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
  

• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
  

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
   
   
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższy przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się jednak przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wspomniany wyżej przepis, zawarty w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, iż przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

• ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z przedłożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć 3 nieruchomości: 2 lokale mieszkalne i 1 lokal użytkowy, które zamierza wynajmować w odmienny sposób. Lokale mieszkalne będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, jako jeden z zakresów prowadzonej przez Niego działalności, pod symbolem PKD 55.20.Z (Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania), natomiast lokal użytkowy będzie wynajmowany poza prowadzoną działalnością gospodarczą, w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając zatem na uwadze powyższe przepisy należy przyjąć, iż zarówno do przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej, jak również przychodu ze sprzedaży lokalu użytkowego wynajmowanego poza działalnością gospodarczą, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem, w takiej sytuacji, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania ? właściwy organ ? ustali, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest odmienny od rzeczywistego, to wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.